2014年樓市展望：一二線城市房?jī)r(jià)上漲格局未變
（8）龍頭企業(yè)戰(zhàn)略出新，開(kāi)拓海外業(yè)務(wù)、參與城市舊改漸成行業(yè)趨勢(shì)
在2013年，國(guó)內(nèi)房企可謂“好事成雙”，在銷售業(yè)績(jī)?nèi)骘h紅下，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略全面出新，最值得關(guān)注的方向主要有兩點(diǎn)：其一是加碼海外業(yè)務(wù)，其二是參與城市舊改。
首先，今年以來(lái)，越來(lái)越多的房企開(kāi)始試水海外業(yè)務(wù)。在今年1月萬(wàn)科完成對(duì)萬(wàn)科置業(yè)（海外）的初步整合定位后，海外業(yè)務(wù)拓展隨之進(jìn)入日程。2月，萬(wàn)科宣布將與美國(guó)鐵獅門(mén)共同開(kāi)發(fā)舊金山富升街201地塊，項(xiàng)目定位豪華住宅公寓，目標(biāo)客戶主要是國(guó)內(nèi)投資客和海外華人；4月，萬(wàn)科宣布與新加坡吉寶置業(yè)合作開(kāi)發(fā)新加坡丹那美拉的一個(gè)公寓項(xiàng)目。到了5月，中國(guó)總部基地控股集團(tuán)投資10億英鎊拿下倫敦“中國(guó)城”項(xiàng)目，成為迄今為止中國(guó)企業(yè)在英最大的綜合地產(chǎn)項(xiàng)目。12月2日，富力地產(chǎn)宣布以85億元人民幣收購(gòu)位于馬來(lái)西亞柔佛州新山地區(qū)的四幅空置永久業(yè)權(quán)地塊及兩幅永久業(yè)權(quán)填海地塊，總面積約為116英畝，初步計(jì)劃分期開(kāi)發(fā)，待開(kāi)發(fā)的物業(yè)有約350萬(wàn)平方米的可售樓面面積，包括高層住宅單位、低密度住宅、零售物業(yè)、辦公樓、酒店及購(gòu)物商場(chǎng)。
同時(shí)，今年也是中國(guó)房企海外發(fā)展的收獲年。今年8月，碧桂園在馬來(lái)西亞柔佛州新山市的金海灣項(xiàng)目正式上市開(kāi)賣，僅僅兩個(gè)月時(shí)間，金海灣成功賣出6000多套房子，實(shí)現(xiàn)近百億元人民幣銷售額。這一成績(jī)震撼了整個(gè)馬來(lái)西亞——因?yàn)楸坦饒@用了不足一年的時(shí)間就成為馬來(lái)西亞最大的地產(chǎn)商。綠地在韓國(guó)濟(jì)州島的健康醫(yī)療城項(xiàng)目——漢拿山小鎮(zhèn)，也于2013年6月開(kāi)盤(pán)。該項(xiàng)目首期住宅產(chǎn)品銷售勢(shì)頭良好，濟(jì)州島優(yōu)越的自然環(huán)境、教育配套以及產(chǎn)品的投資前景、移民屬性吸引了大批中國(guó)客戶，一期已去化逾八成，年內(nèi)將實(shí)現(xiàn)銷售額超10億元。
其次，在舊城改造方面，目前北上廣深四個(gè)一線城市，中心城區(qū)的土地存量所剩無(wú)幾，城市更新逐漸成為土地的主要供應(yīng)方式。其中，最典型的屬深圳。根據(jù)規(guī)劃，到2015年，深圳市計(jì)劃用于城市更新改造的用地規(guī)模將達(dá)到35平方公里，預(yù)計(jì)總投資達(dá)到1800億元。巨大的舊改蛋糕引來(lái)眾多房企“爭(zhēng)食”。目前，參與深圳舊改的主要是佳兆業(yè)、京基、華潤(rùn)、深業(yè)、招商、卓越等一線梯隊(duì)，同時(shí)還有萬(wàn)科、保利、中航、中糧、中信等央企以及星河、信義、富通、鴻榮源等本土民企，累計(jì)超30家。以佳兆業(yè)為例，旗下城市更新項(xiàng)目分布于深圳、珠海、廣州、東莞、惠州，擁有30多個(gè)城市更新項(xiàng)目，總占地面積近1400萬(wàn)平米；深業(yè)集團(tuán)也有17個(gè)城市更新項(xiàng)目，總面積達(dá)600萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總投資800億元；京基集團(tuán)雖然介入舊改的時(shí)間較短，但拓展力度非常大，企業(yè)于2012年底簽下位于羅湖、南山、寶安、龍崗的五大舊改項(xiàng)目，涉及開(kāi)發(fā)總量300萬(wàn)平米。
在我們看來(lái)，目前在品牌房企層面上掀起的這波參與舊改熱，主要源于四大利益的驅(qū)動(dòng)。一是舊改業(yè)務(wù)可規(guī)避調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，受政府高度重視，舊改一般不受調(diào)控影響；二是舊改項(xiàng)目獲取土地成本低、利潤(rùn)高，慣常的招拍掛土地獲取方式，由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，溢價(jià)率一般較高，相比之下，城市更新項(xiàng)目一般為政府重點(diǎn)推進(jìn)項(xiàng)目，政府會(huì)給予一定的優(yōu)惠政策，企業(yè)獲取項(xiàng)目的成本也相對(duì)低；而城市更新項(xiàng)目一般位于城市的核心地段，升值潛力大，產(chǎn)品溢價(jià)也高，比如在深圳已經(jīng)面市的佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)均價(jià)21000元/平方米，星河盛世均價(jià)約為27000元/平方米，均超過(guò)區(qū)域同期均價(jià)。再以佳兆業(yè)為例，其舊改業(yè)務(wù)的毛利率高達(dá)50%，遠(yuǎn)高于35%左右的行業(yè)水平；三是有利于塑造企業(yè)的品牌形象，由于多數(shù)城市更新項(xiàng)目位于人口密集的市區(qū)，關(guān)注度高，若能成功運(yùn)營(yíng)，可以快速提升企業(yè)的品牌形象。四是有利企業(yè)獲取政府信任，若成功推進(jìn)，企業(yè)在當(dāng)?shù)氐姆桥f改項(xiàng)目也會(huì)受益，得到更多政府支持。
二、2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)六大預(yù)測(cè)
1、政策：熱點(diǎn)城市行政性政策仍將強(qiáng)化，二、三線城市預(yù)計(jì)將適當(dāng)放寬
三中全會(huì)基調(diào)是理順政府與市場(chǎng)的關(guān)系，但房地產(chǎn)市場(chǎng)化機(jī)制的形成是一個(gè)漸進(jìn)過(guò)程,2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，部分一二線城市房?jī)r(jià)飆漲，因此以限購(gòu)限貸為代表的行政性調(diào)控短期內(nèi)仍不會(huì)全面退出，而這也是現(xiàn)階段政府的無(wú)奈之舉，當(dāng)務(wù)之急是加快房地產(chǎn)制度的改革和完善進(jìn)程，為市場(chǎng)真正成為房地產(chǎn)的主導(dǎo)力量作好準(zhǔn)備。當(dāng)然，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況地區(qū)差異較大，從目前來(lái)看，過(guò)去十年全國(guó)“一刀切”式的調(diào)控已經(jīng)出現(xiàn)了改變，中央層面上全局性的政策調(diào)控不會(huì)出現(xiàn)。
從城市層面上看，一線城市和熱點(diǎn)二線城市限購(gòu)限貸等措施短期難以退出，適當(dāng)延遲改善性需求釋放及抑制投資性需求，仍將是2014年的主基調(diào)，而例如房產(chǎn)稅擴(kuò)圍、土地流轉(zhuǎn)改革等，在一線城市先行落地機(jī)會(huì)也較大。在我們看來(lái)，繼續(xù)適當(dāng)壓制需求釋放，爭(zhēng)取更多時(shí)間從供應(yīng)入手，包括保障性住房、自住型商品住房等，解決房?jī)r(jià)上漲過(guò)快問(wèn)題。大部分二、三線城市政策面將有序放寬，近幾年這類城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)，我們認(rèn)為這主要與當(dāng)?shù)谿DP?增長(zhǎng)、人均收入水平提升以及貨幣流動(dòng)性充裕等因素相關(guān)，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)健康，政府過(guò)多的干預(yù)將有違市場(chǎng)性原則，這也不是新一屆政府的整體態(tài)度，2014年，這類城市回歸市場(chǎng)化將是大趨勢(shì)，即便短期內(nèi)限購(gòu)限貸政策不會(huì)在明文上退出，其執(zhí)行層面的松動(dòng)也將成為可能。
2、投資：新開(kāi)工增速回升還將持續(xù)，今年土地成交釋放將促明年投資走高
本輪行業(yè)新開(kāi)工面積增速走勢(shì)，在2012年6月觸及低點(diǎn)后緩慢回升，今年4月起累計(jì)增速回歸正數(shù)，而后幾個(gè)月雖然震蕩上行，但上漲速度遠(yuǎn)不及2009年，這一方面是由于2011年土地市場(chǎng)成交大幅萎縮所致，另一方面也表明今年企業(yè)層面對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)否重啟仍心存忌憚。另外，本輪去庫(kù)存截至當(dāng)前，各城市之間庫(kù)存水平存在明顯的結(jié)構(gòu)性差異，一二線城市庫(kù)存下降較快，北京等城市已降至歷史低點(diǎn)，而三線城市庫(kù)存依然有壓力，這也是本輪新開(kāi)工面積增速回升較為緩慢的原因之一。新開(kāi)工增速回升緩慢，可能會(huì)導(dǎo)致回升的周期拉長(zhǎng)，且在房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸明朗，企業(yè)預(yù)期穩(wěn)定的背景下，開(kāi)工熱度將有提升，明年新開(kāi)工面積增速的回升還將持續(xù)，預(yù)計(jì)全年增速升至13%左右。
房地產(chǎn)投資方面，今年上半年單月增速高位震蕩，下半年自8月起開(kāi)始出現(xiàn)略微震蕩下行的態(tài)勢(shì)，但累計(jì)增速整體仍保持在19.2%的水平，較上半年下滑幅度不大；今年年底信貸緊張，成交增速逐漸收窄，預(yù)計(jì)11-12月銷售增速不會(huì)有太好表現(xiàn)，此情況下企業(yè)投資熱情一般，全年增速可能降至19%以下。2014年隨著行業(yè)整體進(jìn)入平穩(wěn)運(yùn)行期，調(diào)控政策預(yù)期將穩(wěn)定，企業(yè)投資開(kāi)工意愿較強(qiáng)，且今年房企拿地?cái)?shù)量增多，明年新開(kāi)工增速回升，對(duì)投資增速有一定支撐作用，預(yù)計(jì)2014年房地產(chǎn)投資增速將在25%左右。
3、市場(chǎng)：一二線城市成交總體看好，房?jī)r(jià)上漲格局未變
一線城市：成交量與今年總體持平，房?jī)r(jià)將先漲后穩(wěn)
從供應(yīng)層面上看，2013年年底一線城市因房?jī)r(jià)調(diào)控壓力推遲高價(jià)盤(pán)的預(yù)售證審批，這部分供給或?qū)⑼七t至明年一季度，而2012年下半年起逐步釋放的土地市場(chǎng)成交也將在明年下半年之后形成住宅新增供應(yīng)，因此一線城市層面上2014年總體供應(yīng)走勢(shì)應(yīng)是穩(wěn)中有增，其中北京和深圳增幅大約在30%左右，上海和廣州則基本與2013年持平。
從成交層面上看，2013年一線城市中上海、廣州和深圳供求比大致維持在均等水平，由于明年政策面依然看緊，我們認(rèn)為市場(chǎng)銷售速度大致將和2013年持平，而北京2013年由于供應(yīng)嚴(yán)重萎縮的關(guān)系供求比呈現(xiàn)1：1.58，考慮到其明年供應(yīng)大幅放量的因素，預(yù)計(jì)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)也將有所收斂，總體上看，我們認(rèn)為2014年一線城市中上、廣、深三城市場(chǎng)成交量將和2013年基本持平，而北京方面，2013年受供應(yīng)短缺而積壓的需求或有釋放，從而推動(dòng)成交量小幅增長(zhǎng)。
從房?jī)r(jià)角度看，我們認(rèn)為一線城市2014年將呈現(xiàn)先漲后穩(wěn)，其中上半年在市場(chǎng)慣性的作用下新盤(pán)價(jià)格仍將穩(wěn)定上漲，尤其是今年年底因信貸緊縮而推遲購(gòu)房的需求在明年初將集中入市，這一定程度上將提升開(kāi)發(fā)商銷售預(yù)期，其定價(jià)也將具有更大上漲空間；而下半年之后，政策面持續(xù)收緊的影響將持續(xù)發(fā)酵，主要的變數(shù)有兩方面：其一是新一輪局部政策收緊有可能出臺(tái)，目標(biāo)可能是二套房貸或存量房稅收，其二是預(yù)售證管理再度啟動(dòng)，兩者無(wú)疑都將對(duì)市場(chǎng)交易熱情造成壓力，從而平抑房?jī)r(jià)漲勢(shì)。
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