2014年樓市展望：一二線城市房價上漲格局未變
二線城市：市場供求兩旺，房價呈穩(wěn)步上漲格局
從供應層面上看，與一線城市相同點是2012年下半年以來土地市場成交的放量，不同點是二線城市城區(qū)可供開發(fā)的土地規(guī)模更充足，從數(shù)據(jù)預期中看，南京、武漢、長沙、寧波、昆明等2014年新房供應量增幅均超過30%，而重慶、成都、沈陽、廈門等城市增幅也在10%以上，從這個角度看，二線城市明年的供應擴張是全方位的。
從成交層面上看，受政策寬松和供應擴張的雙重利好，我們對二線城市明年成交量的走勢持看好態(tài)度，從2013年一二線城市成交增幅對比來看，二線城市即明顯高于一線，明年這一特征將繼續(xù)維持，其中昆明、長春、合肥、長沙等處于房地產(chǎn)市場成長期內(nèi)的城市更將順勢進入各自的高增長階段。
從房價角度看，我們認為二線城市房價穩(wěn)步上漲的格局不變，但新增供應充分釋放一定程度上會削弱價格的漲勢，尤其是相當一部分二線城市需求結(jié)構(gòu)以首置首改型群體為主，這類群體對價格的敏感度較高，部分2013年房價上漲較快的區(qū)域板塊明年客觀上講有放緩的需要。
三線城市：部分城市面臨去庫存壓力，兩大因素推動房價上漲
從供應層面上看，三線城市市場供應總體充足，個別城市在前兩年整個行業(yè)投資傾向下目前甚至出現(xiàn)庫存過剩的情況。從成交層面上看，在一二線城市政策面回歸平靜的背景下，三線城市市場主要依靠本地需求來去化庫存，成交增速較過往兩年將進一步放緩，而部分之前在投資熱潮下本地需求大量消耗的城市，2014年市場將進入調(diào)整期，成交規(guī)模擴張進度將停滯。從房價角度看，三線城市房價總體將處于穩(wěn)步上漲的軌道中，其動力除了城市市場本身的增長，也來自于和一二線城市的比價效應，另外，部分近兩年市場投資過熱、房價快速上漲的三線城市未來1-2年內(nèi)都將進入階段性盤整狀態(tài)。
4、項目：大環(huán)境平穩(wěn)剛需類項目將延續(xù)熱銷，一線城市豪宅產(chǎn)品繼續(xù)看好
一線城市規(guī)模巨大的首置首改群體將使剛需類項目在2014年繼續(xù)熱銷，唯一的前提是項目定價未明顯高于所在區(qū)域平均水平，這類產(chǎn)品銷售的主動權(quán)將繼續(xù)握在開發(fā)商手中；高端豪宅方面我們也持繼續(xù)看好的態(tài)度，事實上，一線城市豪宅類項目抗周期性一貫較強，其所對應的客戶往往資金實力充足，價格敏感度低，因此小范圍的政策收緊對這一細分市場影響不大，風險可能集中在局部，比如上海的遠郊型別墅、北京衛(wèi)星城區(qū)域的高檔公寓等仍可能滯銷；總體上看，我們認為一線城市項目銷售唯一存在變數(shù)的是中高檔改善類產(chǎn)品，這類項目的客群的特點是兩點：其一，具備一定資金實力但仍有明顯的接受上限，其二，對銀行信貸具有一定的依賴程度，因此，當前一線城市持續(xù)上漲的房價、以及未來有可能長期處于收緊狀態(tài)的二套房貸政策，將對這部分市場銷售形成一定阻力。
二線城市層面上，由于其財富聚集能力和一線城市有顯著差距，豪宅類項目銷售大多呈現(xiàn)機會型特征，而剛需類項目在二線城市是絕對主力產(chǎn)品，但部分城市、部分區(qū)域存在供應過剩風險，典型如天津的濱海新區(qū)，由于規(guī)劃利好的刺激，近年來諸多企業(yè)進駐該區(qū)域，造成板塊內(nèi)當前同檔次產(chǎn)品嚴重堆積，市場競爭異常激烈，大量項目銷售去化困難，我們預計這樣的情況在2014年也難以根本改善。
5、土地：市場熱度總體將先揚后抑，一二線城市成交量價平穩(wěn)增長
2013年，土地市場整體火熱，尤其是下半年以來地王頻出，預計2014年的土地市場土地供應成交量整體穩(wěn)步增長，并呈現(xiàn)“先揚后抑”走勢。具體來看，上半年各地推地熱潮仍將持續(xù)，土地成交也將延續(xù)今年年底的良好局面，在這之后，成交量增長勢頭將有所緩和，一方面企業(yè)經(jīng)過持續(xù)拿地后，土地儲備較為充足，拿地積極性漸漸消退，另一方面，我們預計下半年融資環(huán)境將有所收緊，企業(yè)將加強資金管控。
從各線城市來看，一線城市土地成交量將繼續(xù)在今年的基礎(chǔ)上小幅增長，尤其是上海、北京、廣州，而深圳的城市更新項目仍然會受到較廣泛的關(guān)注，二線城市歷年土地供應較為充足，因而土地成交量不會出現(xiàn)大起大落的情況，而部分較具潛力的三四線城市在明年可能迎來一小波成交量補漲期，主要是企業(yè)出于平衡土地儲備結(jié)構(gòu)的考慮，明年在這類城市的拿地量將小幅增長。
土地價格整體穩(wěn)步提升將是大概率事件，尤其是一線城市，具體來看，全國重點城市一季度土地價格或出現(xiàn)一定的降幅，但隨著淡季過去，土地價格還將回歸上行通道，因而二季度可以看做房企補充土地儲備的窗口期。如果下半年的宏觀政策依然平穩(wěn)過渡，土地價格不會出現(xiàn)明顯回落。從流拍、溢價來看，2014年流拍地塊占比仍然維持低位，而高溢價地塊占比會比今年有所回落。
6、企業(yè)：銷售業(yè)績和融資總量保持增長，重點企業(yè)拿地力度將減弱
企業(yè)發(fā)展方面，我們預判房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)“兩升一降”的發(fā)展格局，即房企業(yè)績繼續(xù)快速增長，融資將延續(xù)今年火爆勢頭，企業(yè)拿地力度則會下降。
首先，房企業(yè)績方面，明年會繼續(xù)快速上升。一個重要的原因是今年房企拿地較多，這些項目預計將于明年上半年形成集中推案；而由政策面主導的房市行情預計在去行政化進程中不會有大的改變，因此企業(yè)銷售會水漲船高，有一個新的突破。在城市能級上，預計一二線繼續(xù)會是主力銷售貢獻區(qū)域，但隨著中小城鎮(zhèn)的戶籍放開，以及國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃正式公布，部分有產(chǎn)業(yè)支撐的三四線的房地產(chǎn)機遇全面開啟，眾房企將實現(xiàn)平衡布局。
其次，房企融資方面，上半年將延續(xù)今年火爆的融資勢頭。明年還將有更多的房企赴港IPO，A股融資閘門將正式打開，今年提出發(fā)債、重組等融資方案的企業(yè)將獲得批準，但是IPO放開的可能性不大。房企海外發(fā)債的總額將繼續(xù)保持穩(wěn)定增長。但下半年開始，由于貨幣政策的收緊預期，我們預判企業(yè)的融資難度將加大，融資成本將逐漸提高，企業(yè)應適當控制手頭現(xiàn)金。但總體來看，明年企業(yè)融資總量將保持增長。
最后，房企投資方面，我們認為明年龍頭房企拿地力度會減弱。一方面，從企業(yè)自身需求看，今年企業(yè)拿地創(chuàng)歷史新高，消化這些土地快得話也需要8-12個月的時間；另一方面，中央定調(diào)明年將繼續(xù)采取穩(wěn)健的貨幣政策，說明明年房企資金面不會有大的改變。因此明年龍頭房企的拿地需求預計會減少，拿地總量增速和溢價率或?qū)⑾陆?。預計明年出現(xiàn)地王和高溢價地塊的頻率也會有所減少。
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