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　　【熱點(diǎn)觀察】政府的房地產(chǎn)市場(chǎng)“政策適應(yīng)性調(diào)整”是必要的

　　大部分城市有望今年完成調(diào)整 財(cái)政擴(kuò)張力度或進(jìn)一步加大

　　財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng) 賈康

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，在由“新”求“?！钡那闆r下，必須抓住創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)這一調(diào)控方略，密切關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的下行。因?yàn)橹袊?guó)現(xiàn)在的工業(yè)化、城鎮(zhèn)化以及伴隨著的國(guó)際化、信息化和市場(chǎng)化，總體發(fā)展中，很重要的支柱性產(chǎn)業(yè)就是不動(dòng)產(chǎn)房地產(chǎn)的投資和發(fā)展。而在城鎮(zhèn)化過(guò)程中，前30年已經(jīng)有近3億人，今后幾十年還將陸續(xù)有4億左右的人從農(nóng)村走向城市定居，所以城鎮(zhèn)中心還將持續(xù)擴(kuò)大，并在宜居程度上升級(jí)優(yōu)化，所以房地產(chǎn)必然形成整個(gè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化、發(fā)展、升級(jí)中的支柱。

　　去年年初開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了非常明顯的變化，其主題詞應(yīng)該是“調(diào)整”與“分化”，絕對(duì)不是有些人說(shuō)的“崩盤(pán)的過(guò)程”。這樣的市場(chǎng)調(diào)整分化，在我國(guó)實(shí)際演變過(guò)程中總體已可認(rèn)定是健康的，大家要在深化的市場(chǎng)中認(rèn)識(shí)和學(xué)習(xí)，重視分線、分市、分地段、分類(lèi)型的具體分析，在理性認(rèn)識(shí)市場(chǎng)的情況下決定自己的投資行為、開(kāi)發(fā)行為。

　　在房地產(chǎn)政策上，我認(rèn)為現(xiàn)在已看到的政府的主要?jiǎng)幼?，可以稱(chēng)之為“政策的適應(yīng)性調(diào)整”，這種適應(yīng)性調(diào)整是必要的。因?yàn)檫^(guò)去擔(dān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度泡沫化，怎么調(diào)似乎都表現(xiàn)為“單邊市”，政府甚至不惜動(dòng)用種種行政手段，但在缺少制度建設(shè)要素配套情況下，依然不能有效遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度炒作。而現(xiàn)階段情況已發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，政府可以不再擔(dān)心無(wú)忌憚的瘋炒，也應(yīng)該進(jìn)行政策的適應(yīng)性調(diào)整。

　　今年大部分城市有望完成調(diào)整

　　地方政府因地制宜逐步取消限購(gòu)是完全有必要的。我更愿意稱(chēng)這種行為是考慮市場(chǎng)下行背景，幫助市場(chǎng)更合理地恢復(fù)常態(tài)?，F(xiàn)在還有幾個(gè)城市沒(méi)有取消限購(gòu)，北京、上海、廣州、深圳和三亞，它們各有各的道理。作為一線城市，外來(lái)人口壓力太大，當(dāng)?shù)卣诰S護(hù)基本公共服務(wù)的均等化壓力之下，還不能很好地適應(yīng)人口涌入的變化來(lái)消除“城市病”。總體來(lái)說(shuō)，是以權(quán)宜之計(jì)行政手段的限購(gòu)，限制外來(lái)人口的壓力。而三亞在旅游業(yè)的推動(dòng)下，已經(jīng)形成了一輪購(gòu)房的發(fā)展，但當(dāng)?shù)刭?gòu)房人大量是非本地的居民，當(dāng)?shù)卣J(rèn)為這種結(jié)構(gòu)狀態(tài)需要調(diào)整。在這種形勢(shì)下，不取消限購(gòu)，我覺(jué)得也是合適的。

　　政府的金融政策、信貸政策的放寬，也是一種政策適應(yīng)性調(diào)整。比如說(shuō)首套房貸款政策，就合乎市場(chǎng)規(guī)律，這是在無(wú)泡沫化威脅情況下，讓市場(chǎng)交易中消費(fèi)者主權(quán)更多起作用，市場(chǎng)信貸不用擔(dān)心瘋炒的情況下，應(yīng)該更多讓市場(chǎng)在競(jìng)爭(zhēng)中自由選擇，讓消費(fèi)者自己判斷。這種情況下，首付的比重在調(diào)低，也很有必要，大家已經(jīng)比以前更好地認(rèn)識(shí)了市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，更理性地在做判斷，這時(shí)候適當(dāng)降低一些首付的比重，實(shí)際上是使市場(chǎng)的活躍程度適當(dāng)提高，但不用擔(dān)心這樣一來(lái)馬上就變成瘋炒狀態(tài)。

　　再說(shuō)到財(cái)稅，我注意到交易政策在放寬，原來(lái)堅(jiān)持持有五年以上再轉(zhuǎn)手交易的二手房才可以享受個(gè)人所得稅的減免，現(xiàn)在不少地方放寬到只要持滿兩年就可以享受個(gè)稅的減免政策。這也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，有利于按照市場(chǎng)機(jī)制減少存量空置。實(shí)際上，現(xiàn)在大量的二手房涌入市場(chǎng)，使供需關(guān)系較好地得到了校正。以前需求一路上升，供不應(yīng)求；現(xiàn)在反過(guò)來(lái)要消化庫(kù)存?？傮w來(lái)說(shuō)，這有利于盤(pán)活存量，促使生產(chǎn)要素更多地流動(dòng)起來(lái)。