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香港部分樓盤大幅降價內地炒房客虧錢賣樓

2014-02-17 09:28 來源：經(jīng)濟參考報

[摘要] 近日，“以長江實業(yè)和新鴻基為代表的部分香港大型地產(chǎn)商開始大幅降價”的消息引發(fā)關注。實際上，不僅僅是樓市成交慘淡，熱門地段流標、入市新盤降價搶客等一連串負面消息也不斷沖擊香港樓市。

　　更有機構數(shù)據(jù)稱一手房需求應聲銳降，以非本地個人及非本地公司名義購買物業(yè)的個案，去年第三季度減少至平均每月89宗，占總成交2.2%，遠低于2012年1月至10月期間，平均每月約360余宗，占總成交逾4.5%的水平。

　　“辣招”之外，全球金融大環(huán)境更為人所關注。香港作為對全球資金動向最敏感的開放式經(jīng)濟體，國際金融一有風吹草動，樓市便搖晃不已。美聯(lián)儲退市已造成資金從新興國家大規(guī)模流出，原為低利率資金堆積出來的“炒樓”熱潮自然會減退，這是香港樓市疲軟的根本。

　　香港金管局總裁陳德霖早前預告，金融海嘯后流入的1000億美元將會撤走，屆時會對資金流動性及利率造成壓力。

　　香港金管局及中原研究部的資料顯示，自2008年美聯(lián)儲推出首輪量寬后，熱錢流入將香港銀行體系資金一度推高至3180億港元，令按揭息率由3.5厘水平回落至2厘多的低位，現(xiàn)時銀行體系資金約1639億元，資金轉勢流走后，市場預計按揭利率將從低位回升至逾3厘水平。

　　中國內地對香港的影響也越來越大。從香港的角度看，一方面，內地經(jīng)濟保持穩(wěn)定增長，內地金融系統(tǒng)穩(wěn)健、不易受國際沖擊，對香港起著重要的支撐作用；另一方面，內地收緊銀根、整頓“影子銀行”、打擊腐敗，又客觀上影響了對香港樓市的需求。內地整頓金融秩序對全球金融的影響也不容小覷，一國際金融機構高管就直言，中國為影子銀行“收水”，比美聯(lián)儲退市更值得新興市場憂慮。

　　下調

　　香港樓價今年或降一成

　　悲觀的氣氛正籠罩香港樓市。農(nóng)歷新年期間，一二手房成交大幅下挫，說明投資者對現(xiàn)階段入市買樓變得猶豫，大部分都轉持觀望態(tài)度。

　　一機構民調顯示，市民預期短期樓價下跌所占比例為70.9%；而認為樓價短期上升所占比例為12.1%，屬偏低水平。

　　在香港，一枝獨秀的地產(chǎn)行業(yè)也可視作經(jīng)濟之母，樓市一旺百旺，一衰百衰。從樓市周期看，回歸以來香港曾經(jīng)歷過1997年(亞洲金融危機)、2003年(非典危機)及2008年(美國次貸危機)的樓市大調整，自2008年12月香港私人住宅價格跌入谷底后，反彈至今累計升幅已達134%。目前樓價升幅換算成年率高達18.5%，是G D P增幅的5到6倍，也是物價增幅的3到4倍。無論從基本面還是從外圍大環(huán)境看，香港樓市都顯現(xiàn)出正在步入調整期。美聯(lián)儲的加息預期就是調整的信號。

　　香港財金官員已不只一次警告，香港利率有可能比美國更早進入加息周期。一方面，在新興市場熱錢流走的陰影之下，未來加息的可能性驟增；另一方面，受持有成本增加的影響，地產(chǎn)商會加快售樓，未來香港樓市新盤供應將會逐步增加。不少業(yè)內人士據(jù)此分析，香港樓市有可能要調整兩成或以上才見底，調整期至少需要2年。

　　不過，也有樂觀者認為，目前香港經(jīng)濟基調良好，失業(yè)率仍維持約3.3%水平，業(yè)主持貨能力較強，低息環(huán)境下，大部分不需急于“劈價”套現(xiàn)，預計今年住宅樓價有望上升。

　　還有業(yè)內人士把樓市保持暢旺的希望寄托在內地客身上。世邦魏理仕發(fā)布《中國資本進軍海外房地產(chǎn)投資報告》，預計今年中國個人投資者將有1.1萬億元投向海外房地產(chǎn)市場。有分析師算賬，由于人民幣持續(xù)升值，目前內地客入市港樓等于打了7.8折。

　　萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管林浩文表示，短期內“限購令”不會有所放寬，港人在內地購房的限制依然持續(xù)，加上內地稅制復雜，投資內地樓市未必有多大賺頭，簡單而言5年要升值3成以上才“有錢賺”。他又表示，限購令內地資金南下，預料投資者將重返香港新盤市場，今年內地買家比例將由現(xiàn)時的5%增至10%。

　　總之，多數(shù)觀點認為，香港樓市將進入調整期，但由于全球發(fā)展尚算穩(wěn)定，調整將是溫和的。有機構預測，新盤減價沖擊二手房，預期今年二手樓價下跌10%。如果其他地產(chǎn)商跟隨減價賣樓的話，新盤定價有可能會“一浪低于一浪”，而急于套現(xiàn)的二手房業(yè)主惟有減價爭奪客源，假如一手房及二手房的價格齊跌，香港樓市就可能真走到轉折點了。

(責任編輯：趙惠)

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