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　　2016年行業(yè)大猜想

　　剛過去的兩周，眾大佬紛紛搶先發(fā)表對2016年行業(yè)前景的看法。與以往最大的區(qū)別是，坐上結(jié)構(gòu)性調(diào)整的“大船”后，領(lǐng)袖們開始重新審視房地產(chǎn)行業(yè)與自己所帶領(lǐng)的公司，不約而同地通過“加減法”給房地產(chǎn)行業(yè)把脈。正如幾年前萬科喊出“城市運(yùn)營商”的提法一樣，人們都明白大佬們的表態(tài)是幫行業(yè)諫言的良方，也是決定其企業(yè)未來的走向的重要信號。

　　任志強(qiáng)：

　　加法：取消第三套的限制

　　減法：個(gè)人貸款利息沖抵個(gè)稅

　　2015年剛退休、如今還頂著中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長頭銜的任志強(qiáng)，今年的發(fā)言尺度更大。在前日舉行的某次峰會上，任志強(qiáng)解讀新政指出，去年年底中央工作會議上提出的要再增加十個(gè)類似于北京上海這樣的超千萬人口的大城市，這也說明過去的政策修改了，增加人口就要解決人的城鎮(zhèn)化和戶籍城鎮(zhèn)化的問題。第二個(gè)是過去要打擊房地產(chǎn)的投資投機(jī)，這次中央工作會議的意見是鼓勵自然人多買房、希望多買，所以除了個(gè)別限購的城市外，所有的城市都在鼓勵多買，取消第三套的限制和購買多套的比例。

　　任志強(qiáng)同時(shí)給“去庫存”開處方，指出他認(rèn)為的最有利的條件就是個(gè)人貸款利息可以沖抵個(gè)稅?！?999年到2003年6月期間，上海市運(yùn)用了這樣的方式，迅速地解決了上海庫存的問題，會解決一個(gè)長期預(yù)期，這樣讓富人和窮人，都可以積極的買房，你要花20%的首付再把每個(gè)月的貸款頂成了房租，就等于沒有花錢租房子，因?yàn)槟?0%的首付永遠(yuǎn)拿不回來，而銀行貸款有兩類，一類是可以確定抵押利息另外一個(gè)是同等的，如果按現(xiàn)在的情況來看，大概7000多億的個(gè)人所得稅，2億多人，如果一年賣一千萬多套房子，1/10減稅，大概增加一千萬套房子的交易量，大概可以增加7000億的財(cái)政稅收，所以減個(gè)稅是增加國家的財(cái)政稅收，讓更多人利用這個(gè)辦法解決住房的問題?！?/p>

　　黃其森：

　　加法：商業(yè)地產(chǎn)仍存新商機(jī)

　　減法：堅(jiān)決不去三、四線城市

　　提到此前因高杠桿而備受質(zhì)疑的泰禾集團(tuán)，泰禾集團(tuán)董事長黃其森日前毫不掩飾地表示過去兩年還是挺難受的，但今天看來，“我們算了一下，如果前兩年（在北京）拿了350億元的土地，如果今年再去拿，可能要700億元?！秉S其森認(rèn)為是賺了，“前兩年我們在土地市場上動作力度比較大，當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)擔(dān)心泰禾是不是太激進(jìn)了，資金鏈會不會有問題”，尤其“同行認(rèn)為泰禾在一線城市拿地價(jià)較高，現(xiàn)在看，我們戰(zhàn)略布局是最清晰、最堅(jiān)決的”。

　　黃其森表示，“泰禾堅(jiān)定看好一線城市，堅(jiān)決不去三、四線城市”。值得注意的是，對于當(dāng)前三、四線城市供應(yīng)量、庫存過高、開發(fā)商難以消化存貨的市場局面，黃其森直言，“泰禾基本沒有在三、四線城市布局，不具備發(fā)言權(quán)，但我感覺想要去庫存，一定要割肉，要降價(jià)，不能有靠政府救市的幻想”。在黃其森看來，解決庫存問題要靠政府和開發(fā)商的共同努力，不要太樂觀，因?yàn)槭嵌嗄昀鄯e的。

　　提到從規(guī)模化發(fā)展向利潤導(dǎo)向發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，黃其森透露，“院子系”的高端住宅產(chǎn)品已經(jīng)運(yùn)作成熟，泰禾會持續(xù)加碼在有潛力的城市繼續(xù)打造下去。同時(shí)，泰禾也會繼續(xù)加快在商業(yè)地產(chǎn)的布局，繼2015年12月30日位于福州東二環(huán)的泰禾廣場開業(yè)運(yùn)營后，還醞釀在全國開業(yè)20個(gè)至30個(gè)類似泰禾廣場這樣的區(qū)域商業(yè)綜合體項(xiàng)目。在黃其森看來，開發(fā)商的核心競爭力是專業(yè)團(tuán)隊(duì)，如今同時(shí)把住宅與商業(yè)地產(chǎn)做好的開發(fā)商在國內(nèi)其實(shí)還是鳳毛麟角，“過去購物中心的設(shè)計(jì)沒跟上形勢，但如美國、英國的百貨商場至今還有市場，與電商是共生共融。”因此，黃其森判斷商業(yè)地產(chǎn)還存在新商機(jī)。

　　孫宏斌：

　　加法：投資能力比融資能力更重要

　　減法：一線城市不輕易拿高價(jià)地

　　過去一年融創(chuàng)刷足了業(yè)內(nèi)存在感，在京推出兩個(gè)“中國質(zhì)造”的頂豪，三度欲并購綠城、佳兆業(yè)、雨潤，最后到融創(chuàng)董事長孫宏斌總結(jié)時(shí)：他給出的評語是“融創(chuàng)是在原地踏步，不過成熟了”。上市5年多，融創(chuàng)從2010年的市場銷售80個(gè)億，增長到2015年的760個(gè)億，業(yè)績翻了近10倍，躋身全國房企前十。孫宏斌給出的秘訣是：當(dāng)同行們在二三線城市歡欣雀躍時(shí)，我們正冷靜占領(lǐng)一線城市的先機(jī)；等他們返回，我們就該避開了，投向判斷好的二線核心城市。在孫宏斌看來，房地產(chǎn)行業(yè)屬于高杠桿行業(yè)，因此具備投資能力是不可替代的重要素質(zhì)，而不是融資能力。孫宏斌稱，控制風(fēng)險(xiǎn)將成為融創(chuàng)2016年的一個(gè)關(guān)鍵詞?！翱刂骑L(fēng)險(xiǎn)不是說不發(fā)展，控制風(fēng)險(xiǎn)你是在北京買地，還是在武漢買地，你是在深圳買地，還是在佛山買地”，他認(rèn)為。2017年房子會比2015年的房子便宜。

　　過去一年，北京、上?！胺昱馁u必出地王”，地價(jià)上升速度突破了市場的想象力，甚至北京五六環(huán)的地價(jià)已近5萬水平線。一線城市的地價(jià)高企，對欲維持快周期發(fā)展的開發(fā)商來說，風(fēng)險(xiǎn)空前。就連孫宏斌也啟動了警惕機(jī)制：我們一定不能把自己弄進(jìn)一個(gè)坑里，買了一塊很貴的地，好幾年的地。不跟誰較勁兒，也不給誰證明?！艾F(xiàn)在開發(fā)商的日子很難過，原因就是房子賣不好，貸款再聚到一起的話，所以2016年好一點(diǎn)，2017年會更好。”孫宏斌的悲觀中透出些許樂觀，“針對市場的措施總有用盡的時(shí)候。”而面對一拍地就出地王的土地市場，該何時(shí)進(jìn)出才構(gòu)成一道難題?！氨本?、上海、深圳，肯定永遠(yuǎn)是我們的重點(diǎn)，”孫宏斌首先肯定一線城市的戰(zhàn)略地位，但即便是北京，也得遵循他的第一原則：覺得合適就干，不合適就算了，完全是市場的。

　　劉曉光：

　　加法：房地產(chǎn)還有很大空間

　　減法：從粗放向?qū)I(yè)化轉(zhuǎn)型

　　在一年一度的中國地產(chǎn)領(lǐng)袖年會上，前首創(chuàng)董事長劉曉光提出未來的十年中還會出現(xiàn)新時(shí)代、新情況下的新的地產(chǎn)。未來房地產(chǎn)的走勢一看看國家政策，包括近期出臺的金融扶持政策、穩(wěn)定發(fā)展政策等，從大格局能看到國家還是支持這個(gè)行業(yè)發(fā)展的。二是房地產(chǎn)是實(shí)業(yè)，開發(fā)商是房地產(chǎn)的價(jià)值供應(yīng)商，這里都離不開地產(chǎn)，地產(chǎn)業(yè)大有可為，還是有前景。

　　未來十年的房地產(chǎn)行業(yè)，跟過去的地產(chǎn)肯定不一樣，下一步要專業(yè)化、細(xì)分化、網(wǎng)絡(luò)化和科技化，有些房地產(chǎn)可能有很多創(chuàng)新的東西出來。比如英國的地產(chǎn)商正在轉(zhuǎn)向科技的投資商，再比如很多地產(chǎn)商在轉(zhuǎn)向中國城鎮(zhèn)化的建設(shè)當(dāng)中，建設(shè)美麗鄉(xiāng)村。接下來的十年，關(guān)鍵是怎么去做，怎么能夠讓中國的房地產(chǎn)業(yè)在一個(gè)健康的狀態(tài)上發(fā)展，這是誰也改變不了的事實(shí)。