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　　當(dāng)解除限購(gòu)也只能曇花一現(xiàn)時(shí)，當(dāng)北京的房?jī)r(jià)也扛不住時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)顯然已是很明了。

　　房?jī)r(jià)會(huì)跌多少呢？這很難說(shuō)，但也可以從地產(chǎn)商的行為中管窺一斑。

　　第一步：地產(chǎn)商的容忍度

　　房?jī)r(jià)會(huì)跌多少，其實(shí)第一步應(yīng)該著眼于地產(chǎn)商能降多少，畢竟地產(chǎn)商還是掌握著相當(dāng)大的主動(dòng)權(quán)。第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)《財(cái)商》發(fā)現(xiàn)，前期幾份上市公司公告以及近期的半年報(bào)泄露了地產(chǎn)商的容忍度。

　　5月下旬，上市公司中天城投在再融資說(shuō)明公告中，對(duì)于房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益進(jìn)行了測(cè)算。

　　中天城投假設(shè)一項(xiàng)目最終銷(xiāo)售均價(jià)在正負(fù)15%范圍內(nèi)變化時(shí)，測(cè)算的結(jié)果是，當(dāng)金融中心項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)下降15%時(shí)，項(xiàng)目整體銷(xiāo)售凈利率為10.83%，仍可實(shí)現(xiàn)盈利；當(dāng)項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)下降32.93%時(shí)，項(xiàng)目仍能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。

　　類(lèi)似的還有萊茵[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]置業(yè)，該公司對(duì)旗下的楓郡項(xiàng)目進(jìn)行了可行性研究報(bào)告，其項(xiàng)目類(lèi)型主要為住宅，預(yù)測(cè)的住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格為10314元/平方米。測(cè)算結(jié)果顯示，當(dāng)項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)下降15%時(shí)，項(xiàng)目整體銷(xiāo)售凈利率為6.39%，仍可實(shí)現(xiàn)盈利，當(dāng)項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)下降23.22%時(shí)，項(xiàng)目將達(dá)到盈虧平衡。

　　也就是說(shuō)，一般地產(chǎn)商的降價(jià)容忍幅度在15%~30%，保本是最起碼的。

　　但需要說(shuō)明的是，項(xiàng)目效益測(cè)算是動(dòng)態(tài)的，是預(yù)計(jì)售價(jià)變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響，涉及兩個(gè)方面：成本和售價(jià)。從成本來(lái)講，主要包括土地成本、建安成本等，但是具體到不同的地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，各個(gè)成本環(huán)節(jié)都不一致，回款情況也難以把控，再加上項(xiàng)目之間的價(jià)格受到地段、設(shè)計(jì)等方面影響，也會(huì)存在差異。

　　當(dāng)然，不同的地產(chǎn)商市場(chǎng)策略不一樣，有些希望周轉(zhuǎn)率高，因而低毛利出手也是很有可能的，筆者曾看到某大型地產(chǎn)商內(nèi)部關(guān)于樓盤(pán)毛利率的測(cè)算和實(shí)際統(tǒng)計(jì)報(bào)告，有些樓盤(pán)毛利率甚至不足1%，很讓人驚訝，比賣(mài)白菜還要低得多。

　　所以，鑒于各家地產(chǎn)商具體情況，降價(jià)容忍各有差異。

　　根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù)研究院的研究報(bào)告，2013年，滬深及內(nèi)地在港上市的房地產(chǎn)公司毛利率均值分別為34.54%、33.27%。也就是說(shuō)，在保持盈虧平衡前提下，地產(chǎn)商平均降價(jià)三成還是能勉強(qiáng)挺過(guò)去的。

　　此外，根據(jù)巴克萊銀行的研究報(bào)告，國(guó)內(nèi)大型地產(chǎn)商的凈利潤(rùn)率在14%左右。

　　第二步:資金鏈的壓迫

　　上述是地產(chǎn)商在遭遇市場(chǎng)寒冬時(shí)，所能主動(dòng)接受的降價(jià)范圍，但現(xiàn)實(shí)中，很多中小地產(chǎn)商已經(jīng)挺不住了，這時(shí)也就不是你愿不愿意降價(jià)的問(wèn)題，而是必須得降的問(wèn)題，而且為了保證現(xiàn)金流，割肉都上演了。

　　就地區(qū)而言，2014年4月杭州超過(guò)20個(gè)樓盤(pán)降價(jià)，這股降價(jià)潮已沖擊到別墅等高端物業(yè)，某400平方米的單體別墅總價(jià)目前只要300萬(wàn)元，較于此前售價(jià)，相當(dāng)于打了對(duì)折。

　　還有個(gè)典型的地區(qū)，2014年6月根據(jù)新浪樂(lè)居的統(tǒng)計(jì)，廣州番禺在售樓盤(pán)數(shù)量為55個(gè)，降價(jià)盤(pán)占據(jù)近三成，有17個(gè)之多。

　　在價(jià)格“大跳水”的名單中，最讓人咋舌的當(dāng)數(shù)全國(guó)總價(jià)地王項(xiàng)目亞運(yùn)城。端午小長(zhǎng)假，亞運(yùn)城山海灣推出70余套特價(jià)單位，報(bào)價(jià)9800~1.25萬(wàn)元/平方米。

　　另一個(gè)賺足眼球的樓盤(pán)則是華南板塊的萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]歐泊，房?jī)r(jià)一跌跌回2012年。端午假期前一個(gè)周末，該盤(pán)推出B5棟新貨，報(bào)價(jià)1.5萬(wàn)~1.6萬(wàn)元/平方米，與3、4月的開(kāi)盤(pán)價(jià)相比，足足降了5000~6000元/平方米。

　　以地產(chǎn)商為例，雅居樂(lè)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]應(yīng)該是最慘的。雅居樂(lè)在2010年以5.25億拿下佛山一商住用地，樓面地價(jià)高達(dá)7121元/平方米，成為當(dāng)年區(qū)域單價(jià)“地王”。2014年5月，雅居樂(lè)佛山地王項(xiàng)目對(duì)外銷(xiāo)售資料顯示，以9字頭的售價(jià)對(duì)外出售，甚至部分特價(jià)單位僅8000多元/平方米，相比去年最高的價(jià)位幾乎折一半。此外，雅居樂(lè)位于常州、成都等多地的項(xiàng)目也出現(xiàn)大幅度的降價(jià)。

　　對(duì)于房?jī)r(jià)會(huì)跌多少，筆者沒(méi)能找到一個(gè)好的研究方法，而且房?jī)r(jià)各城市之間差異較大，也沒(méi)有很好的衡量指標(biāo)，單純看70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)的話，老百姓肯定又要笑話的，統(tǒng)計(jì)指數(shù)離現(xiàn)實(shí)太遙遠(yuǎn)了。

　　有些投行預(yù)測(cè)了，我們看看。渣打銀行中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王志浩2014年6月表示，估計(jì)會(huì)有一些城市出現(xiàn)硬著陸，像溫州或者是鄂爾多斯那樣，房?jī)r(jià)跌50%以上，估計(jì)有10~20個(gè)城市會(huì)發(fā)生這種情況。

　　再看下海外，當(dāng)年日本泡沫經(jīng)濟(jì)造成房?jī)r(jià)下跌，日本上世紀(jì)50年代以后房?jī)r(jià)一直上漲，而上世紀(jì)90年代泡沫破裂之后下降幅度超過(guò)60%，甚至很多房子價(jià)格下跌90%；美國(guó)次貸危機(jī)的前期，房?jī)r(jià)也一直漲，危機(jī)爆發(fā)后大幅下降40%多。

　　房?jī)r(jià)具體會(huì)跌多少，且行且觀察吧。（作者為第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)《財(cái)商》主編助理，微博：@艾經(jīng)緯CBN，即將出版《房市大衰退》））