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　　通過(guò)改造社會(huì)存量房，推出長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，不僅可為租住者提供更好、更便宜的住房，而且催生了一個(gè)新興的房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)。但盈利問(wèn)題無(wú)法回避。

　　深圳居高不下的房?jī)r(jià)，時(shí)刻壓迫著在此尋夢(mèng)的年輕人的神經(jīng)，也由此催生了一個(gè)快速生長(zhǎng)的市場(chǎng)：長(zhǎng)租公寓。

　　4月19日，長(zhǎng)租公寓平臺(tái)合屋聯(lián)合深圳數(shù)十家長(zhǎng)租公寓品牌、深圳市關(guān)愛(ài)辦發(fā)起“青年樂(lè)巢計(jì)劃”，為初來(lái)深圳的年輕人提供7天的免費(fèi)住宿，預(yù)計(jì)每年至少可服務(wù)5000多人次。

　　提升年輕人租房質(zhì)量、提供可負(fù)擔(dān)的房租，這一公共議題除了受到政府的關(guān)注，長(zhǎng)租公寓的商業(yè)化路徑也在形成中。傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商、獨(dú)立品牌公寓也將目光聚焦這一領(lǐng)域。合屋、YOU＋、萬(wàn)科等為此提供了一套可行方案：通過(guò)改造社會(huì)存量房，推出長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，從而為租住者提供更好的居住體驗(yàn)。

　　在一線(xiàn)城市中，深圳長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展最為迅猛，除獨(dú)立平臺(tái)外，萬(wàn)科，深業(yè)等開(kāi)發(fā)商，以及鏈家等中介也有介入。長(zhǎng)租公寓通過(guò)改造各種存量房屋盤(pán)活房源，解決租房難；不過(guò)，這種模式如何在成本和盈利之間尋求平衡點(diǎn)，則是投資者無(wú)法回避的問(wèn)題。

　　風(fēng)口上的長(zhǎng)租公寓

　　華創(chuàng)證券的一份研究報(bào)告指出，應(yīng)屆畢業(yè)生租房市場(chǎng)是一個(gè)處于發(fā)展初期的行業(yè)，目前每年市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到600億元。

　　在深圳，由高房?jī)r(jià)衍生出的高房租更讓租房成為難題。據(jù)深圳鏈家的一份租房報(bào)告顯示，3月深圳住房平均租金為72.3元/平方米/月，套均租金為5239元/月。其中，套房總價(jià)3000元/月之內(nèi)比例已低于15%，2000元/月之內(nèi)僅占比3.2%，4000-8000元/月占比接近60%，其中4000-6000元/月占39.1%，中高租金物業(yè)持續(xù)明顯增加。

　　剛剛起步、潛力巨大的行業(yè)必然吸引眾多資源。深圳首個(gè)長(zhǎng)租公寓品牌是在2012年創(chuàng)立的協(xié)縱公寓，之后兩年，更多從業(yè)者進(jìn)入這一市場(chǎng)，微家公寓、Warm+公寓、貓寧公寓、V客青年公寓、樂(lè)豆公寓等本土品牌相繼出現(xiàn)；魔方公寓、YOU＋和鏈家自如等“外來(lái)客”也紛紛涌進(jìn)深圳。

　　與此同時(shí)，長(zhǎng)租公寓的融資信息也不斷傳出。YOU+迄今已完成兩輪融資，B輪融資3000萬(wàn)美元；青客公寓去年也完成1.8億元人民幣B輪融資；新派公寓成立之初便獲得賽富基金數(shù)千萬(wàn)美元A輪投資，今年3月，又獲得了華住集團(tuán)的戰(zhàn)略投資。

　　不光新生的品牌公寓在分切長(zhǎng)租公寓這個(gè)大蛋糕，傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商也企圖分一杯羹。

　　房企龍頭萬(wàn)科自2014年開(kāi)始就在這一細(xì)分領(lǐng)域有所布局，去年，萬(wàn)科總裁郁亮更是透露長(zhǎng)租公寓“萬(wàn)科驛”將成為萬(wàn)科轉(zhuǎn)型的五大業(yè)務(wù)之一，長(zhǎng)遠(yuǎn)打算是，將長(zhǎng)租公寓這一業(yè)務(wù)板塊剝離，期待做大體量，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年將實(shí)現(xiàn)16萬(wàn)套的規(guī)模，市值在千億級(jí)別。

　　萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁譚華杰也表示，萬(wàn)科愿意做長(zhǎng)租公寓行業(yè)的引領(lǐng)者，希望未來(lái)可以在制度設(shè)計(jì)、平臺(tái)搭建、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與公寓同行合作。

　　合屋則是一個(gè)垂直細(xì)分的租房生活方式平臺(tái)。一方面合屋能為年輕人提供真實(shí)、高效、快捷的品質(zhì)租房服務(wù)，讓他們可以根據(jù)自己的需求或興趣，迅速找到匹配的房源和合租伙伴；另一方面，合屋也將繼續(xù)面向品牌公寓B端市場(chǎng)，匯聚和分發(fā)資源。自去年10月份上線(xiàn)以來(lái)，已經(jīng)有50多家品牌公寓進(jìn)駐合屋，為年輕人提供超過(guò)1萬(wàn)間品質(zhì)房源。

　　激活存量與盈利難題

　　“青年樂(lè)巢計(jì)劃”的重要一環(huán)，即是通過(guò)整合社會(huì)資源對(duì)存量房進(jìn)行柔化改造。這一環(huán)節(jié)將通過(guò)什么途徑來(lái)實(shí)現(xiàn)？

　　合屋提供的資料顯示，其所進(jìn)行改造的這些存量物業(yè)包括老舊的城中村物業(yè)，以及由于產(chǎn)業(yè)升級(jí)被淘汰下來(lái)的大量工業(yè)廠(chǎng)房和工業(yè)宿舍。將通過(guò)包括資本、公益運(yùn)營(yíng)商、設(shè)計(jì)師及裝修服務(wù)商等多方力量切入，盤(pán)活低頻效使用或徹底閑置的物業(yè)。

　　合屋創(chuàng)始人羅鳳鳴強(qiáng)調(diào)，柔化改造并不是暴力性拆除，而是在不破壞房屋本體的情況下，對(duì)房屋空間、格局、外觀(guān)和公共空間進(jìn)行優(yōu)化。

　　盤(pán)活存量物業(yè)并不是“青年樂(lè)巢計(jì)劃”的首創(chuàng)。在房地產(chǎn)去庫(kù)存的大背景下，長(zhǎng)租公寓模式正在為“去庫(kù)存”提供另一種路徑。其背后的邏輯則是更好地盤(pán)活市場(chǎng)存量，利用、改造更多的閑置資源，以滿(mǎn)足多元化需求。

　　萬(wàn)科早有嘗試。譚華杰介紹，長(zhǎng)租公寓的房源，大多來(lái)自工業(yè)或集體用地，需要批文才能改變物業(yè)性質(zhì)。萬(wàn)科被窩公寓采用的做法是，先整體租下一些閑置房源，如農(nóng)民房、工廠(chǎng)房，然后再改造，做法跟如家酒店類(lèi)似。

　　深圳國(guó)資委旗下最大的房企深業(yè)集團(tuán)也在進(jìn)行存量物業(yè)的改造升級(jí)。深業(yè)集團(tuán)副總裁董方表示，這項(xiàng)名為“青年房卡計(jì)劃”的項(xiàng)目，將通過(guò)對(duì)自有存量物業(yè)進(jìn)行改造升級(jí)，并與政府合作對(duì)部分存量物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理提供青年公寓、精品公寓、中高端服務(wù)式公寓三種產(chǎn)品線(xiàn)，計(jì)劃在2016年底推出3000套長(zhǎng)租公寓。

　　不過(guò)董方表示，上述青年公寓是由深業(yè)或區(qū)政府等提供用房，租金低于市場(chǎng)價(jià)，帶有一定福利性質(zhì)。

　　市場(chǎng)中通過(guò)改造存量房盤(pán)活房產(chǎn)資源的公寓是否會(huì)更貴？窩巢夢(mèng)公寓的創(chuàng)始人陳昊以窩巢夢(mèng)公寓的龍華一項(xiàng)目為例表示，“我們房子只租1880元/月，并且沒(méi)有其他的費(fèi)用。1880-2800元/月的租金占整個(gè)項(xiàng)目房源的72%。只比周?chē)?lèi)型公寓貴了80元/月，但水電費(fèi)便宜。”

　　租金合理、不求利潤(rùn)，顯然留給投資者的盈利空間極其狹窄。譚華杰透露，做這類(lèi)公寓一定要省錢(qián)，“大手大腳肯定搞不定?！?/font>