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　　中國(guó)恒大于1月2日晚間發(fā)布公告，全資子公司凱隆置業(yè)及恒大地產(chǎn)與八個(gè)投資方訂立協(xié)議，上述投資方共向恒大地產(chǎn)出資300億，以取得恒大地產(chǎn)合計(jì)13.16%股份。

　　分析認(rèn)為，恒大此次獲得市場(chǎng)認(rèn)可，成功引戰(zhàn)300億，不僅為其順利回A掃清道路，還將帶來(lái)負(fù)債水平顯著下降。

　　引戰(zhàn)事件回顧

　　公告顯示，在8家投資方中，中信聚恒、廣田投資、深圳華建三家分別認(rèn)購(gòu)50億元，各占擴(kuò)股后總股本2.19%；中融鼎興、山東高速、睿燦投資、深圳美投、廣東唯美五家分別認(rèn)購(gòu)30億元，各占1.32%。

　　據(jù)記者了解，恒大本次引進(jìn)戰(zhàn)投對(duì)象均是實(shí)力雄厚的投資機(jī)構(gòu)或行業(yè)龍頭企業(yè)。公告表示，自公司開(kāi)展引戰(zhàn)工作以來(lái)，市場(chǎng)反應(yīng)熱烈，恒大最終決定選擇公告所述投資者作為引戰(zhàn)的第一批投資者。

　　記者還注意到，此前，在深深房發(fā)布《關(guān)于重組上市的合作協(xié)議》公告中，恒大公布的最初引進(jìn)戰(zhàn)投的計(jì)劃金額是300億元。首輪引戰(zhàn)完成后，凱隆置業(yè)仍持有高達(dá)86.84%股份，為進(jìn)一步引入投資者留下空間。鑒于首輪引戰(zhàn)獲市場(chǎng)高度認(rèn)可，預(yù)計(jì)未來(lái)引戰(zhàn)將更為順利。

　　萬(wàn)房投資首席執(zhí)行官傅碩分析認(rèn)為，按照香港上市規(guī)則規(guī)定，只要引進(jìn)戰(zhàn)略投資的規(guī)模不超過(guò)中國(guó)恒大市值的75%（450億元），便不需要通過(guò)股東大會(huì)等復(fù)雜的審批程序，因?yàn)锳股上市時(shí)間要求很緊，預(yù)計(jì)恒大不會(huì)突破75%上限，次輪最大引戰(zhàn)規(guī)模不會(huì)超過(guò)150億。

　　負(fù)債率大幅降至行業(yè)水平

　　有機(jī)構(gòu)分析師分析認(rèn)為，新投資者的引入，將直接帶來(lái)恒大負(fù)債水平大幅下降。以2016年中期業(yè)績(jī)報(bào)告數(shù)據(jù)模擬測(cè)算，凈負(fù)債率將下降至行業(yè)平均水平。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2016年6月30日，中國(guó)恒大總借款為3812億，現(xiàn)金余額為2120億，凈資產(chǎn)為1820億，凈負(fù)債率為92.97%?！耙源藴y(cè)算，引入300億戰(zhàn)投后，公司現(xiàn)金余額增加300億至2420億,凈資產(chǎn)增加300億至2120億，相應(yīng)凈負(fù)債率將降至約65%的行業(yè)平均水平。”上述機(jī)構(gòu)分析師表示。

　　中信建投最新研報(bào)也指出，此次戰(zhàn)投的引入有助于繼續(xù)改善恒大相對(duì)較高的負(fù)債率，如果考慮到本次引入的300億戰(zhàn)略投資，其凈負(fù)債率將降至66%。

　　再認(rèn)識(shí)房企“高負(fù)債”問(wèn)題

　　業(yè)內(nèi)人士表示，長(zhǎng)期以來(lái)，房企高負(fù)債一直為市場(chǎng)詬病。傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，無(wú)法真實(shí)反映房企的負(fù)債水平和增長(zhǎng)潛力。恒大此次順利引戰(zhàn)，表明機(jī)構(gòu)投資者高度認(rèn)可房企投資價(jià)值。

　　專家介紹，根據(jù)會(huì)計(jì)制度準(zhǔn)則，傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)銷售后即結(jié)轉(zhuǎn)收入，基本不存在預(yù)收賬款。與傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)不同，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行商品房預(yù)售制，收到預(yù)售款即計(jì)作負(fù)債，交付時(shí)才能確認(rèn)銷售收入。但對(duì)房企來(lái)說(shuō)，房企從預(yù)售到交付時(shí)間長(zhǎng)，因此在交樓前會(huì)有大量預(yù)售款計(jì)作負(fù)債,反映在財(cái)務(wù)報(bào)表中負(fù)債水平相對(duì)較高。

　　對(duì)于上述問(wèn)題，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林最近也公開(kāi)表示，房地產(chǎn)行業(yè)杠桿率較高有其特殊性，房地產(chǎn)的預(yù)售即銷售收入也算作負(fù)債，只有等拿到竣工證后才能轉(zhuǎn)為收入，因此報(bào)表顯示負(fù)債水平相對(duì)較高。

　　以中國(guó)恒大為例，截至2016年6月30日，其總資產(chǎn)為9999.2億，總負(fù)債為8178億，資產(chǎn)負(fù)債率為81.8%，剔除預(yù)收賬款1190億元后資產(chǎn)負(fù)債率為69.8%。

　　“預(yù)售款還帶來(lái)房企負(fù)債率虛高，不能真實(shí)反映企業(yè)投資價(jià)值，銷售規(guī)模越大，負(fù)債越高，因此應(yīng)該重新認(rèn)識(shí)房企高負(fù)債問(wèn)題。機(jī)構(gòu)投資者早已深刻認(rèn)識(shí)到了這一點(diǎn)，這也是恒大成功引戰(zhàn)的重要因素?！鄙鲜鰧＜冶硎?。