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　　進(jìn)入7月,與天氣一樣,北京房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度持續(xù)攀升?！叭展獗P”不斷涌現(xiàn),價(jià)格不斷上漲。

　　7月20日,位于北京大興棗園地鐵站的中建國(guó)際港項(xiàng)目開盤,開盤當(dāng)天1462套房源售罄,認(rèn)購(gòu)金額37.9億元,創(chuàng)下2012年以來(lái)全國(guó)單一樓盤單日銷售的最高紀(jì)錄。

　　一線城市房地產(chǎn)價(jià)量齊升,在中國(guó)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征看來(lái),限價(jià)限購(gòu)等行政調(diào)控政策已經(jīng)“走到盡頭”。

　　房地產(chǎn)相關(guān)各方都在極力捕捉政策新動(dòng)向。7月30日中央政治局會(huì)議“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的表述,令地產(chǎn)股應(yīng)聲而漲。

　　華泰證券認(rèn)為,決策層有望從行政調(diào)控轉(zhuǎn)向著眼市場(chǎng)化的長(zhǎng)效機(jī)制。但更多受訪人士判斷,中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建立尚在起步階段,目前正處在思維轉(zhuǎn)變的過(guò)渡期,因而房地產(chǎn)各項(xiàng)調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)貿(mào)然調(diào)整。

　　新一屆政府還面臨著一個(gè)全新問(wèn)題,即房地產(chǎn)市場(chǎng)正在加速分化,一二線城市樓市價(jià)格快速上漲的同時(shí),三四線的“空城”、“鬼城”亦逐漸增多。是故,從“需求管制”到“增加供給”的理想化路徑,并不容易轉(zhuǎn)變。

　　從具體舉措來(lái)看,中央層面的新政尚處于蟄伏期、真空期,而業(yè)界和一些地方則已按捺不住,開始萌動(dòng)。

　　一線限價(jià)失效

　　位于北京大興區(qū)的金融街融匯項(xiàng)目原計(jì)劃4月初開盤,但600套房有超過(guò)6000組客戶認(rèn)購(gòu),“關(guān)系戶”遠(yuǎn)超房源數(shù)量。開發(fā)商只得在7月低調(diào)開盤,房源被一搶而空。同樣情況也出現(xiàn)在保利、萬(wàn)科、珠江等開發(fā)商的項(xiàng)目上。

　　“現(xiàn)在北京市場(chǎng),一套房有10個(gè)人搶,沒(méi)有關(guān)系根本買不到?！币晃簧鲜蟹康禺a(chǎn)企業(yè)銷售負(fù)責(zé)人對(duì)記者介紹,這樣的趨勢(shì)始于2012年七八月份,到2012年下半年,只要是新盤入市都會(huì)銷售一空,今年更是供不應(yīng)求。

　　“很多開發(fā)商都沒(méi)存貨了。去年上半年市場(chǎng)不好,急于‘跑貨’,現(xiàn)在后悔當(dāng)時(shí)賣得太便宜?！边@位負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　一位接近北京市建委的市場(chǎng)分析人士認(rèn)為,市場(chǎng)需求積壓到一定程度就會(huì)反彈。北京目前供需矛盾嚴(yán)重;限購(gòu)又產(chǎn)生了“堰塞湖效應(yīng)”,有許多在限購(gòu)之初不夠資格的人,現(xiàn)在逐漸有了資格,涌入市場(chǎng)。

　　“堰塞湖效應(yīng)”傳導(dǎo)至價(jià)格層面,終致北京房?jī)r(jià)再度出現(xiàn)“狂飆”態(tài)勢(shì)。

　　以萬(wàn)科北京房山項(xiàng)目為例,2012年5月,該項(xiàng)目售價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米,8月份為1.8萬(wàn)元/平方米。2013年再次開盤,為規(guī)避政府限價(jià),開發(fā)商采取裝修拆分的方式,售價(jià)達(dá)2.3萬(wàn)元/平方米。

　　一位不愿意透露姓名的北京某上市房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者坦言:“價(jià)格沒(méi)辦法完全控制,北京市住建委也是睜一只眼閉一只眼。沒(méi)有消費(fèi)者投訴,他們也不會(huì)去管開發(fā)商。”

　　據(jù)他介紹,目前調(diào)控的主要手段已經(jīng)被開發(fā)商消解。雖然政府采取各種限價(jià)政策,但開發(fā)商還是有自己的對(duì)策。比如,裝修拆分,把裝修款單獨(dú)列出,提高價(jià)格;現(xiàn)房銷售,建委目前對(duì)現(xiàn)房?jī)r(jià)格沒(méi)有過(guò)多要求;取得預(yù)售許可證時(shí)將地下車庫(kù)捆綁銷售,等等。

　　因?yàn)榭蛻袅孔銐蚨?開發(fā)商還會(huì)利用“驗(yàn)資”程序?qū)蛻暨M(jìn)行篩選。通常做法是讓客戶提供50-70萬(wàn)存款證明,作為排號(hào)門檻;而在沒(méi)有取得預(yù)售證之前,開發(fā)商還會(huì)讓合作電商收取幾萬(wàn)塊錢“誠(chéng)意金”。