[摘要] 11月24日，國土部、住建部聯(lián)合召開視頻會議，對遏制小產(chǎn)權房工作做出詳細部署，“對在建、在售的堅決叫停，并依法查處”；而在兩天之前，22日，兩部委曾聯(lián)合下發(fā)《關于堅決遏制違法建設、銷售小產(chǎn)權房的緊急通知》，要求各地堅決遏制最近一些地方出現(xiàn)的違法建設、違法銷售小產(chǎn)權房問題。
大型小產(chǎn)權房社區(qū)暫停買賣
日前，十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。在此之前，一份由國務院發(fā)展研究中心公布的“383方案”中提到：對已經(jīng)形成的“小產(chǎn)權房”，按照不同情況補繳一定數(shù)量的土地出讓收入，有條件轉(zhuǎn)正。這樣的表述被市場普遍解讀為是小產(chǎn)權房可能“轉(zhuǎn)正”的信號，在此背景下，小產(chǎn)權房成交迅速升溫，價格也水漲船高。
短短一個月時間內(nèi)，在突變的政策面前，小產(chǎn)權房市場的境遇冰火兩重天。據(jù)記者實地調(diào)查了解，在國土部、住建部聯(lián)手叫停在建在售小產(chǎn)權房之后，北京一些大型小產(chǎn)權房社區(qū)如太玉園、宏福苑等，已經(jīng)暫停了房屋買賣交易，不過，一些規(guī)模稍小的小產(chǎn)權房屋仍然在“頂風作案”。
事實上，從2008年開始，對于小產(chǎn)權房清理的聲音一直不絕于耳，但由于始終沒有任何實質(zhì)性政策出臺，仍由各地政府自己掌握，因此到目前為止仍然管理混亂，無法從根本上解決。多位業(yè)內(nèi)人士認為，在控制增量小產(chǎn)權房的同時，關鍵要處理好存量小產(chǎn)權房。鑒于一些地區(qū)小產(chǎn)權房違建范圍較大，需要對癥下藥實行綜合治理，對于已經(jīng)開始使用的小產(chǎn)權房，要根據(jù)其是否符合規(guī)劃以及土地屬性進行分類清理和解決。
也有業(yè)內(nèi)人士表示，從近期政策來看，根據(jù)小產(chǎn)權房占用農(nóng)用地的土地性質(zhì)不同，未來將采取的執(zhí)法手段也會不同，在近幾年地價攀高的背景下，購買的風險將越來越高。
實地探訪
A.宏福苑小區(qū)
暫停交易
公交車在經(jīng)過仍然是一片廢墟的唐家?guī)X之后，繁華的宏福苑小區(qū)便出現(xiàn)在記者眼前：多路公交車總站、購物中心、超市、小吃街、菜市場、大小飯館等豐富生活配套，整齊排列的樓座，干凈寬闊的馬路。雖然是小產(chǎn)權房，但宏福苑小區(qū)的規(guī)劃絲毫不遜于普通商品房。
宏福苑小區(qū)位于北京北五環(huán)外，昌平最南端，隸屬北七家鎮(zhèn)鄭各莊村。百度百科資料顯示，社區(qū)占地50多萬平方米。如果自駕，距離地鐵13號線最近的一個車站只有10多分鐘的車程；也有多路公交車經(jīng)過小區(qū)或以小區(qū)為終點，快速公交3路就是以這里為終點，而距離另一個終點站安定門，只需要1個小時左右的時間。這樣的配套，是許多正規(guī)商品房小區(qū)都難以企及的。
正是由于較為完善的配套，宏福苑小區(qū)的房價明顯高于其他小產(chǎn)權房社區(qū)，據(jù)記者了解，目前小區(qū)在售房源均價普遍在1.7萬-1.88萬元/平方米之間，而周邊在售的商品房均價則在2萬元/平方米左右。
“最近這段時間好像沒有房屋交易了，中介公司也都改成了裝飾裝修公司?！毙^(qū)內(nèi)，一位張姓業(yè)主說。記者在小區(qū)內(nèi)也找到幾家寫著裝飾裝修字樣的門店，但全部緊鎖著店門。而在一個不起眼的窗戶上貼著的“出售房屋”的小廣告，讓記者找到買房渠道。
“暫時不能做交易了，等10天左右之后，風頭過去了你再過來看吧。”一位自稱中介的人士告訴記者。據(jù)他介紹，目前小區(qū)內(nèi)南區(qū)有6棟和北區(qū)有1棟樓在售，均為新房源，明年交房，戶型涵蓋1-4居，另外有為數(shù)不多的二手房源出售。
據(jù)這位中介員工介紹，目前小區(qū)的售樓部已經(jīng)關閉，但幾天之后就會重新開門交易。到時，買賣雙方只要簽訂一份購房合同即可，合同上會有村委會和小區(qū)開發(fā)商宏福集團兩個印章，同時支付中介公司2%的相關費用；而如果購買的是二手房，則還要承擔4萬元的過戶費和數(shù)額不等的公共維修基金（原始購房價的2%）。
“宏福苑的房子從來就不愁賣，現(xiàn)在房子不多，要買就抓緊買。”該人士說。
而對于居住在這里的業(yè)主來說，政策變動帶來的影響也似乎并不大。在記者的探訪中，“肯定不會拆”，不止一位業(yè)主這樣表示，在他們看來，自己的房子雖然是小產(chǎn)權的，但住在這里卻非常放心。
B.太玉園
停售避“風頭”
位于通州張家灣的太玉園，與昌平小湯山的宏福苑是北京南北最著名的兩大小產(chǎn)權住宅區(qū)，這里比宏福苑規(guī)模更大，甚至被稱為全國最大“小產(chǎn)權房社區(qū)”。
太玉園西區(qū)，記者在社區(qū)入口附近的公告欄上看到貼滿了房屋出租的信息，上面明顯有撕過一層的痕跡。旁邊的居民告訴記者，撕掉的都是出售信息，前些日子還有。西區(qū)唯一的一家中介門店大門緊鎖。當?shù)氐木用窀嬖V記者，11月22日之前，這里很熱鬧，但現(xiàn)在謹慎很多，停售避“風頭”。
配套完善的大規(guī)模社區(qū)暗藏風險
從八通線的最后一站土橋出來，有多路公交車到達太玉園小區(qū)，西區(qū)里甚至還有直達大北窯的806路公交總站，再加上幼兒園、商業(yè)等，太玉園完全是一個非常成熟的社區(qū)，不過，因產(chǎn)權問題，使得這個小區(qū)暗藏風險，不少居民對于未來很是忐忑。
寬敞的張采路將太玉園一分為二，形成東西兩區(qū)，建筑風格統(tǒng)一。當?shù)氐木用窀嬖V記者，“西區(qū)比東區(qū)早建兩三年，西區(qū)主要是當?shù)氐木用?，東區(qū)是后來建的，主要賣給了外地人，整個小區(qū)100棟樓左右，住了很多人?！庇腥说牡胤缴夤倘徊诲e，在太玉園的門口各色的小商小販云集，熱鬧而雜亂。
為了了解情況，記者在當?shù)鼐用竦闹敢抡业搅宋鲄^(qū)唯一的一家中介門店，可惜大門緊鎖，記者撥打中介電話，也無人接聽。“這兩天可能不賣了，前幾天我還見他們呢。你看我們小區(qū)那墻上，以前亂七八糟的全是出售的信息，現(xiàn)在全沒了，主要是太玉園被點名了，再銷售風險就太大了?！蓖瑫r，該居民還告訴記者，最好別買這房子，萬一拆了，沒辦法補償，“我們就是村里的人，再拆也應該有補償?shù)模銈兺獾厝丝刹恍??！?/font>
公開的數(shù)據(jù)顯示，太玉園社區(qū)總占地面積約2000畝，目前已經(jīng)入住的家庭有上萬戶。王女士就是外地人中的一員，2010年王女士以8000元/平方米的價格買到了一套帶精裝的房源，雖然和商品房相比，房價很有優(yōu)勢，但王女士告訴記者，其內(nèi)心忐忑不安，“只能住一天算一天，如果存款多了，就賣掉去買商品房”。
成交隨政策波動
事實上，對于小產(chǎn)權房而言，政策是最大的風險。每次關于小產(chǎn)權房的風吹草動，都能引起市場極大的波動。三中全會之前傳出的“383”改革方案中“已經(jīng)形成的小產(chǎn)權房按照不同情況補繳一定數(shù)量的土地出讓金，妥善解決問題”，被市場一種聲音解讀為小產(chǎn)權房可能“轉(zhuǎn)正”的信號，小產(chǎn)權房的成交迅速升溫，價格也水漲船高，當?shù)鼐用穹Q，目前的售價已經(jīng)達到了1萬元/平方米。
據(jù)《北京商報》報道，2002年太玉園西區(qū)的價格只有1000元/平方米，隨后二手房價格隨北京樓市價格走勢一路攀升，2010年初達到小高峰，每平方米均價9000多元，甚至達到1萬元。然而，2012年9月，國土局公布79個小產(chǎn)權房項目名單，太玉園位列榜中，當年10月，二手房均價便下降到7000元/平方米，下降幅度近3000元/平方米。一個月后，價格降到最低，6000元/平方米左右。直到今年7月，小產(chǎn)權房轉(zhuǎn)正的熱風刮起，價格便持續(xù)回暖，再次達到1萬元/平方米高點。
不過，隨著11月22日國土資源部和住建部發(fā)布《關于堅決遏制違法建設、銷售小產(chǎn)權房的緊急通知》，堅決查處“小產(chǎn)權房”在建、在售行為之后，太玉園以停售躲避“風頭”。
一位業(yè)內(nèi)人士表示，像太玉園這樣大規(guī)模的小產(chǎn)權房社區(qū)確實難以清理，不像別墅，拆除很簡單，太玉園住了很多人，未來如何處置尚不可知，而正是這種不確定性以及“法不責眾”的僥幸心理促使小產(chǎn)權房如滾雪球一般越來越大。
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