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　　一方面是國(guó)內(nèi)開發(fā)環(huán)境進(jìn)一步緊縮，利潤(rùn)率走低;一方面是調(diào)控政策持續(xù)，且不明朗——大型房企出海投資越發(fā)成為品牌開發(fā)商的新選擇。2012年以來，我國(guó)十幾家房企已在海外有房地產(chǎn)項(xiàng)目或明確的投資計(jì)劃，總投資規(guī)模高達(dá)上百億美元。隨著越來越多的中國(guó)房企開始走向國(guó)際，到海外買地、建房。未來，不論你走到世界何處，都能見到madeinchina的房子。

　　中國(guó)房企斥資百億布局海外市場(chǎng)

　　“市場(chǎng)有所升溫，但仍處于底部”，這應(yīng)該是當(dāng)下中國(guó)房企對(duì)海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的共識(shí)。在這種共識(shí)下，中國(guó)房企的“出國(guó)潮”扎堆。其實(shí)，中國(guó)房企這一輪海外投資行動(dòng)，始于2011年。這年7月，搜房控股用4600萬(wàn)美元買下了華爾街72號(hào)將近2.23萬(wàn)平方米;10月再用1470萬(wàn)美元買下了這棟大樓中剩下的8175平方米，前后共花費(fèi)6000萬(wàn)美元。碧桂園也在當(dāng)年底發(fā)布公告，稱與馬來西亞知名房地產(chǎn)企業(yè)Mayland設(shè)立合營(yíng)公司，共同開發(fā)馬來西亞地產(chǎn)項(xiàng)目，正式宣告進(jìn)軍海外市場(chǎng)。次年2月，海航控股用1.3億美元買下了位于第六大道旁的酒店CassaHotelandResidences;接著又簽下號(hào)稱“全球億萬(wàn)富豪俱樂部”的紐約最高住宅One57大樓的兩個(gè)整層公寓和兩套半層樓戶型公寓。

　　去年以來，萬(wàn)達(dá)、綠地、碧桂園及中國(guó)鐵建、中國(guó)建筑、萬(wàn)通等10余家內(nèi)地大型房企，都已在海外有房地產(chǎn)項(xiàng)目或明確的投資計(jì)劃，總投資規(guī)模達(dá)上百億美元，這個(gè)數(shù)字還將持續(xù)增長(zhǎng)。其中，綠地集團(tuán)2014年2月28日就馬來西亞新山市兩個(gè)項(xiàng)目簽署合作備忘錄，計(jì)劃斥資近200億元人民幣進(jìn)行投資建設(shè)。3月8日以股權(quán)方式收購(gòu)加拿大多倫多一項(xiàng)目，規(guī)劃

　　建設(shè)2幢高層公寓及配套商業(yè)，預(yù)計(jì)總投資將超過4億加元，約合22億元人民幣。而早在今年1月初，綠地集團(tuán)就英國(guó)倫敦兩個(gè)大型住宅項(xiàng)目簽署合作協(xié)議，預(yù)計(jì)總投資將達(dá)12億英鎊，合人民幣超120億元。同時(shí)，綠地集團(tuán)登陸北美的首個(gè)項(xiàng)目——總投資達(dá)10億美元的“洛杉磯綠地中心”已于近日正式開工建設(shè)。1月24日，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林和英國(guó)首相卡梅倫共同宣布，萬(wàn)達(dá)將投資20億至30億英鎊在英國(guó)開展城市改造項(xiàng)目，主要投資萬(wàn)達(dá)具有知識(shí)產(chǎn)權(quán)的文化旅游商業(yè)綜合項(xiàng)目。2月27日，碧桂園在嘗到進(jìn)軍馬來西亞的甜頭后，首次進(jìn)軍澳大利亞住宅市場(chǎng)，斥資7300萬(wàn)澳元購(gòu)買位于悉尼西北部的一處開發(fā)用地，折合人民幣超4億元。1月20日，雅居樂宣布以馬幣1.86億元(約人民幣3.43億元)取得吉隆坡一塊約4.1萬(wàn)平方米的土地。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前國(guó)內(nèi)地產(chǎn)調(diào)控逐漸深入并趨于常態(tài)化，中小型民營(yíng)房企的生存空間被壓縮，大型房企也開始尋找轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì)。據(jù)悉，目前中國(guó)房企海外投資的國(guó)家除了澳大利亞、韓國(guó)、馬來西亞、美國(guó)等熱門地區(qū)，也包括尼日利亞、南美洲的智利，甚至毛里求斯、巴哈馬等小島國(guó)。

　　國(guó)人海外置業(yè)也成了房企進(jìn)軍海外的動(dòng)力

　　“目前多數(shù)進(jìn)軍海外的房企在國(guó)內(nèi)均有相對(duì)豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，且由于意在中國(guó)富人市場(chǎng)，從而具備了一定程度的品牌優(yōu)勢(shì)及對(duì)客戶消費(fèi)偏好的把握?！敝袊?guó)房企大肆進(jìn)軍海外，其最主要的驅(qū)動(dòng)力來自于中國(guó)富人的海外置業(yè)需求。近年中國(guó)富人在海外住宅市場(chǎng)表現(xiàn)出強(qiáng)大的購(gòu)買力及巨大的消費(fèi)潛力，在引來海外開發(fā)商廣泛關(guān)注的同時(shí)，也成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　胡潤(rùn)研究院的調(diào)查顯示，在中國(guó)，凈資產(chǎn)在100萬(wàn)美元以上的有270萬(wàn)人，其中30%曾在海外進(jìn)行地產(chǎn)投資。第一批走出去的超級(jí)富豪專注于高檔物業(yè)，主要以現(xiàn)金買房。世邦魏理仕發(fā)布的《中國(guó)資本進(jìn)軍海外房地產(chǎn)投資》報(bào)告顯示，按中國(guó)當(dāng)前可投資資產(chǎn)超過1000萬(wàn)元人民幣的高凈值人群資產(chǎn)規(guī)模估算，未來或有1.1萬(wàn)億元人民幣投向海外房地產(chǎn)市場(chǎng)，約占個(gè)人投資者人群可投資資產(chǎn)的5%。另?yè)?jù)市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)Dealogic的統(tǒng)計(jì)，中國(guó)人在海外的房產(chǎn)交易規(guī)模已由2011年的5.47億美元猛增至2012年的18.6億美元。

　　正是看到中國(guó)人海外置業(yè)的熱潮，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)巨頭才競(jìng)相跟進(jìn)。各大房企表示，緊扣中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)生活方式的改變，是海外投資的一貫邏輯;未來中國(guó)必將形成全球最大的中產(chǎn)階級(jí)群體，與這個(gè)群體有關(guān)的產(chǎn)品和服務(wù)都是值得發(fā)展的。在海外市場(chǎng)經(jīng)歷了持續(xù)數(shù)年的陰跌，與國(guó)內(nèi)一線城市巨大的樓市泡沫相比，對(duì)投資人極具吸引力。以目前的樓市行情，如果在國(guó)內(nèi)一線城市購(gòu)買寫字樓，靠收租金，收回成本往往要超過30年，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了15年回收成本的投資標(biāo)準(zhǔn)，根本不劃算。而在海外由于購(gòu)房成本低，租金相對(duì)較高，一般投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目10～15年便可收回全部投資。所以在海外大城市投資房產(chǎn)，從財(cái)務(wù)角度來說是個(gè)不錯(cuò)的選擇。

　　人民幣不斷升值也進(jìn)一步提升了海外地產(chǎn)投資的回報(bào)和可行性。人民幣升值，意味著同等數(shù)量的人民幣在海外能夠買到更多貨物?！霸趪?guó)內(nèi)賺人民幣，到海外花美元”，海外投資本身就有利可圖，而歐美國(guó)家為了刺激經(jīng)濟(jì)，實(shí)施近乎零利率的貨幣政策，投資人還能享受到遠(yuǎn)比國(guó)內(nèi)低得多的超低貸款利率。

　　國(guó)外買房要先了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)

　　不管國(guó)內(nèi)置業(yè)人群選擇哪一種海外房產(chǎn)，由于對(duì)海外國(guó)家的投資環(huán)境不夠了解，因此也難免會(huì)遭遇一些風(fēng)險(xiǎn)?！白畲蟮娘L(fēng)險(xiǎn)就是對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的不熟悉。與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)少有房?jī)r(jià)下跌的情況不同，國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)完全市場(chǎng)化，房?jī)r(jià)起起伏伏。如果購(gòu)房者在高位時(shí)買進(jìn)，將來可能會(huì)面臨房?jī)r(jià)下跌的情況，且國(guó)外政府也有一些防止房?jī)r(jià)上漲過快的手段，房產(chǎn)升值也不會(huì)那么快?！庇袑＜艺f。

　　貸款和稅費(fèi)的問題則往往是最讓投資者頭疼的一個(gè)部分。不同國(guó)家甚至不同地區(qū)、位置在相應(yīng)的稅收及手續(xù)費(fèi)問題上都會(huì)有所不同，大大小小各種名目的收費(fèi)項(xiàng)目繁多，也都需要購(gòu)房者仔細(xì)關(guān)注，認(rèn)真核查。海外置業(yè)者投資前必須對(duì)房產(chǎn)交易時(shí)產(chǎn)生的稅費(fèi)清晰地掌握，衡量稅費(fèi)成本是否可以承擔(dān)，對(duì)將來的居住或收益有無(wú)影響。海外與房產(chǎn)有關(guān)的稅賦主要有契稅、土地稅、印花稅以及增值稅，其中需要說明的是，契稅只是部分國(guó)家征收，如泰國(guó)、馬來西亞等國(guó)家，征收標(biāo)準(zhǔn)為房?jī)r(jià)的1.5%左右。歐美國(guó)家主要征收土地稅，這種稅賦

　　是每年征收一次。

　　對(duì)于要對(duì)所購(gòu)海外房產(chǎn)進(jìn)行長(zhǎng)期持有的投資者來說，最好還要制定較為長(zhǎng)期、合理的規(guī)劃，內(nèi)容涉及持有成本、轉(zhuǎn)賣或繼承成本、日常打理、資產(chǎn)安全等。除了各項(xiàng)長(zhǎng)期持有時(shí)需要支付的隱性成本之外，海外購(gòu)房者還應(yīng)關(guān)注自己所購(gòu)房屋在日常維修、打理上的麻煩。比如，出租空置期、居住閑置時(shí)段、定期的維修，等等。另外對(duì)于可能出現(xiàn)海嘯、颶風(fēng)、地震等自然災(zāi)害的地區(qū)，也要注意房屋的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)防范問題?？傊?，根據(jù)自身不同的購(gòu)房和投資目的來制定大致的投資規(guī)劃，才能在保證收益的情況下，控制好相應(yīng)的各類風(fēng)險(xiǎn)。

　　購(gòu)房者一定要選擇市場(chǎng)秩序相對(duì)穩(wěn)定、法律相對(duì)健全、商業(yè)環(huán)境較完善的經(jīng)濟(jì)體。購(gòu)房前一定要做功課，去了解相關(guān)的國(guó)家、城市的法律法規(guī)以及市場(chǎng)的波動(dòng)情況。購(gòu)房前一定要聘請(qǐng)專業(yè)的人員，比如律師、房地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人、會(huì)計(jì)師等各方面的人來把握整個(gè)交易過程，把海外置業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)降到最低點(diǎn)。