[摘要] 打開(kāi)鏈家地產(chǎn)的房源網(wǎng)站，同樣是南北通透、裝修一般的57平方米兩居戶(hù)型，一個(gè)小區(qū)的三套房竟然掛出了三個(gè)不同的價(jià)格：220萬(wàn)元、210萬(wàn)元、200萬(wàn)元。李店長(zhǎng)所在的門(mén)店幾乎是勁松區(qū)域“掌管”房源比例最高的，因此他對(duì)近期二手房?jī)r(jià)格的波動(dòng)也最敏感。
打開(kāi)鏈家地產(chǎn)的房源網(wǎng)站，同樣是南北通透、裝修一般的57平方米兩居戶(hù)型，一個(gè)小區(qū)的三套房竟然掛出了三個(gè)不同的價(jià)格：220萬(wàn)元、210萬(wàn)元、200萬(wàn)元。這一幕，就真實(shí)發(fā)生在東三環(huán)勁松地區(qū)的華威西里小區(qū)里，也體現(xiàn)出了樓市趨冷的大環(huán)境下，賣(mài)房人在與買(mǎi)房人博弈中出現(xiàn)的不同心態(tài)：賣(mài)房人里有心急降價(jià)的，也有價(jià)格堅(jiān)挺的；買(mǎi)房人里，讓經(jīng)紀(jì)人最撓頭的“殺價(jià)”型和“保本”型購(gòu)房人占了主流，但各方顯然已經(jīng)達(dá)成了共識(shí)：如果想在近期盡快促成交易，不降價(jià)幾乎沒(méi)可能。
“八零中二”戶(hù)型仨月仨價(jià)兒
“這是商量嗎？簡(jiǎn)直是打劫！”昨晚8時(shí)，接待完當(dāng)天最有誠(chéng)意的一撥兒看房人，華威西里的賣(mài)房人程先生心懷憤懣地給李店長(zhǎng)打了個(gè)電話。掛牌總價(jià)已經(jīng)降到200萬(wàn)元的兩居室，看房人卻一口咬定：最多出價(jià)185萬(wàn)元，跟程先生的心理底線還差著10萬(wàn)元。
李店長(zhǎng)所在的門(mén)店幾乎是勁松區(qū)域“掌管”房源比例最高的，因此他對(duì)近期二手房?jī)r(jià)格的波動(dòng)也最敏感。
“同一小區(qū)、同一戶(hù)型、同等裝修的二手房，能同時(shí)報(bào)出三個(gè)價(jià)格，代表了三種行情?！崩畹觊L(zhǎng)所說(shuō)的，就是門(mén)店經(jīng)紀(jì)人經(jīng)手的華威西里的三套57平方米的二手房?jī)删邮?，均為上世紀(jì)九十年代的經(jīng)典款式——“八零中二”戶(hù)型：六層的紅磚樓南北通透，南北各有一個(gè)臥室，拼起來(lái)像計(jì)算器上打出的數(shù)字“8”；位于中間的客廳很小接近于“0”，衛(wèi)生間和廚房隔著客廳的過(guò)道，對(duì)門(mén)而開(kāi)，是為“中二”。
李店長(zhǎng)記得清楚，凡是報(bào)價(jià)在220萬(wàn)元以上的“八零中二”賣(mài)房人，都屬于堅(jiān)挺派，單價(jià)約3.9萬(wàn)元/平方米，“這個(gè)戶(hù)型門(mén)店在3月份成交了一套，賣(mài)房人堅(jiān)持這個(gè)春節(jié)前的報(bào)價(jià)，因?yàn)槲堇镅b修也比較干凈，最后仍以220萬(wàn)元掛牌價(jià)成交。”他說(shuō)，可是進(jìn)入4月，二手房交易趨冷，一部分賣(mài)房人率先降價(jià)，華威西里當(dāng)月成交的一套“八零中二”房，單價(jià)降到了3.7萬(wàn)元/平方米——總價(jià)已經(jīng)比3月份降了10萬(wàn)元，而4月份降價(jià)的賣(mài)房人很多都不愿再降。
程先生的這套“滿五惟一”的優(yōu)質(zhì)資源，因?yàn)榧庇诔山灰寻芽們r(jià)降到了200萬(wàn)元，因此被定為中介5月份重點(diǎn)攻關(guān)對(duì)象，“區(qū)域里七八家店都盯著呢?！?/font>
預(yù)期房?jī)r(jià)再降購(gòu)房人猛砍價(jià)
昨晚花了10多分鐘，才安撫好程先生，經(jīng)紀(jì)人小葛暗暗叫苦。
“好不容易來(lái)了個(gè)剛需買(mǎi)家，怎么又是個(gè)‘殺價(jià)’型的？”“殺價(jià)”型客戶(hù)，是一些資深經(jīng)紀(jì)人私下給看房人起的綽號(hào)，這類(lèi)客戶(hù)一張嘴至少要砍下10萬(wàn)元來(lái)，不但讓很多賣(mài)房人一時(shí)難以接受，更是給經(jīng)紀(jì)人出難題。程先生的這套“八零中二”報(bào)價(jià)，5月中旬剛剛被小葛“勸”下來(lái)10萬(wàn)元，所以其200萬(wàn)元的最新報(bào)價(jià)，比大多數(shù)同類(lèi)戶(hù)型低了10萬(wàn)元以上。
“已經(jīng)降了10萬(wàn)元了，怎么就不能再降10萬(wàn)元？”“殺價(jià)”型購(gòu)房人的這番話，讓小葛感覺(jué)就像一把利劍懸在頭頂，但這把利劍的首要攻擊目標(biāo)還是賣(mài)房人。昨天，程先生決定再降價(jià)5萬(wàn)元，但195萬(wàn)元的底線價(jià)還是讓經(jīng)紀(jì)人感覺(jué)有些為難。
“目前看比較合理的成交價(jià)是190萬(wàn)元，我還比較有把握，可購(gòu)房人要是堅(jiān)持185萬(wàn)元‘一口價(jià)’，這單生意可就不好做了?！彼f(shuō)，其實(shí)自己也給這單交易設(shè)定了底線，一定要在6月中旬前成交，“屆時(shí)如果國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份二手房?jī)r(jià)降幅加大，那就不光是要應(yīng)對(duì)‘殺價(jià)’型購(gòu)房人，‘保本’型購(gòu)房人恐怕也要卷土重來(lái)?！?/font>
小葛所說(shuō)的“保本”型客戶(hù)，也是當(dāng)下二手房主要購(gòu)房群體之一。因?yàn)轭A(yù)期房?jī)r(jià)仍會(huì)繼續(xù)下降，但又不愿繼續(xù)觀望，所以在和賣(mài)房人砍價(jià)時(shí)，會(huì)故意把未來(lái)房?jī)r(jià)下跌的空間預(yù)先“砍”出來(lái)，所以成了經(jīng)紀(jì)人口中的“保本派”。
新聞延伸
中介“大單”標(biāo)準(zhǔn)降了100萬(wàn)元
隨著成交價(jià)下滑和購(gòu)房人心態(tài)的變化，很多經(jīng)紀(jì)人也改變了對(duì)“大單”的認(rèn)識(shí)。
“現(xiàn)在，我們店里管總價(jià)超過(guò)300萬(wàn)元的二手房統(tǒng)稱(chēng)為‘大單’，標(biāo)準(zhǔn)比以前降了100萬(wàn)元左右。”東三環(huán)一家品牌中介門(mén)店周經(jīng)理說(shuō)，因?yàn)槟壳氨本┑亩址渴袌?chǎng)基本靠剛需支撐，小戶(hù)型、低總價(jià)的房子最容易找到下家。相比之下，在勁松、方莊等昔日二手房熱點(diǎn)地區(qū)，總價(jià)超過(guò)300萬(wàn)元的大戶(hù)型住宅，成交異常困難。隨著房?jī)r(jià)回落，總價(jià)300萬(wàn)元以下的二手房選擇空間增大。
昨日，市住建委統(tǒng)計(jì)的成交數(shù)據(jù)便很能說(shuō)明問(wèn)題：5月27日二手住宅網(wǎng)簽了320套，總面積約2.9萬(wàn)平方米，套均面積在90平方米上下。如果在勁松、方莊等三環(huán)附近區(qū)域買(mǎi)一套同樣面積的二手房，總價(jià)不會(huì)超過(guò)300萬(wàn)元。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，在二手住宅市場(chǎng)成交疲軟，價(jià)格滯漲的市場(chǎng)形勢(shì)持續(xù)了一段時(shí)間以后，5月成交均價(jià)出現(xiàn)較為明顯的下滑：一方面，體現(xiàn)出在市場(chǎng)冷淡、成交困難的情況下，像程先生這樣的急售業(yè)主迫于成交壓力，降價(jià)意愿明顯增加；另一方面，近期市場(chǎng)低價(jià)房源成交量的上升，也在一定程度上拉低了成交均價(jià)。
“從供需層面分析，目前買(mǎi)賣(mài)雙方博弈中買(mǎi)方略占上風(fēng)，而北京二手住宅市場(chǎng)長(zhǎng)期潛在需求量仍大于供應(yīng)量，這為日后的市場(chǎng)平穩(wěn)復(fù)蘇奠定基礎(chǔ)?！睆埿裾f(shuō)，值得注意的是，央行日前發(fā)出了“滿足首套房貸款”的聲音，對(duì)于剛需購(gòu)房人和樓市來(lái)說(shuō)是一大利好。
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