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　　猜想4

　　改善型樓盤(pán)的春天來(lái)了?

　　分析：在限購(gòu)的時(shí)候，支撐樓市發(fā)展的主要力量是剛需，而剛需又主要分兩種：首套置業(yè)需求和改善型需求。

　　在限購(gòu)時(shí)代，因?yàn)橘?gòu)房的次數(shù)被限制，而且換房的機(jī)會(huì)成本大幅上升，“一步到位”成為很多人的購(gòu)房選擇。與此相應(yīng)，“一步到位”要求更高的支付能力，而這對(duì)于大量首套職業(yè)者而言并不容易，所以改善型樓盤(pán)還是受到一定沖擊。

　　然而，眾所周知，每次宏觀政策出臺(tái)，都遭受“一刀切”和“誤傷剛需”的批評(píng)，一個(gè)重要原因就在于，沒(méi)有能夠有區(qū)別地對(duì)待改善型需求。而如果限購(gòu)?fù)顺龅脑挘匈Y金實(shí)力的購(gòu)房者將可以不受限制地入市，這無(wú)疑將成為改善型需求樓盤(pán)的福音，也許這一次，春天真的來(lái)了。

　　猜想5

　　土地市場(chǎng)再度升溫?

　　分析：在討論各個(gè)地方政府積極試探調(diào)控底線和放松限購(gòu)時(shí)，“土地財(cái)政”一直被看做一個(gè)重要?jiǎng)右颍菏袌?chǎng)走低，開(kāi)發(fā)商購(gòu)地的意愿降低，依賴土地財(cái)政的地方政府肯定首先受到影響。

　　比如，7月7日，鄭州共計(jì)14個(gè)地塊出讓，13塊為城中村改造用地，1塊為科教用地，全部以底價(jià)成交。中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉認(rèn)為，目前各線城市土地市場(chǎng)均有所降溫，并已開(kāi)始產(chǎn)生分化。房企受到銷售不佳、資金鏈趨緊的影響，雖然對(duì)一線城市地塊仍有一定渴求，但購(gòu)地已趨于謹(jǐn)慎及理性。

　　土地市場(chǎng)升溫與否依賴開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的判斷，就目前而言，在整個(gè)市場(chǎng)走勢(shì)分化，市場(chǎng)下行趨勢(shì)并未發(fā)生實(shí)質(zhì)改變時(shí)，限購(gòu)放松只能在一定程度上刺激成交量的回暖，傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)可能仍需一段時(shí)間。

　　猜想6

　　購(gòu)買(mǎi)力回流中心區(qū)?

　　分析：就鄭州而言，并非所有的區(qū)域都實(shí)施限購(gòu)政策，高新區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)就不在限購(gòu)之列，所以在限購(gòu)政策推出時(shí)，這些區(qū)域打出了“現(xiàn)購(gòu)區(qū)”的口號(hào)。

　　事實(shí)上，限購(gòu)確實(shí)逼迫了一些購(gòu)買(mǎi)力的外流，不少近郊樓盤(pán)受益頗多?？梢钥吹?，目前鄭州樓市成交最火爆的區(qū)域都是非限購(gòu)區(qū)域，比如高新區(qū)、航空港區(qū)和經(jīng)開(kāi)區(qū)。

　　那么，如果限購(gòu)?fù)顺龅脑挘嵵菔兄行膮^(qū)特別是鄭東新區(qū)會(huì)不會(huì)迎來(lái)一個(gè)成交高潮?甚或引發(fā)郊區(qū)房?jī)r(jià)格的下降?

　　目前看來(lái)，這種可能性并不大。原因有三：其一，限購(gòu)只是鄭州郊區(qū)項(xiàng)目銷售火爆的一個(gè)助推因素，城市框架拉大和人口增多才是導(dǎo)致郊區(qū)房成交火爆的主要因素;其二，隨著各類配套設(shè)施的完善，非限購(gòu)區(qū)域特別是高新區(qū)、航空港區(qū)和經(jīng)開(kāi)區(qū)已經(jīng)與市區(qū)連為一體，并不存在巨大差別，而價(jià)格優(yōu)勢(shì)又很明顯，引來(lái)大量需求也實(shí)屬正常;其三，經(jīng)過(guò)多年開(kāi)發(fā)之后，除了城中村改造項(xiàng)目，中心區(qū)項(xiàng)目供應(yīng)量有時(shí)并不如周邊項(xiàng)目，成交處于下風(fēng)也在情理之中。

　　個(gè)人判斷，而在中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)和航空港區(qū)建設(shè)的大環(huán)境下，鄭州樓市的需求依然十分旺盛，限購(gòu)?fù)顺鲋?，并不?huì)造成大量的購(gòu)買(mǎi)力回流，甚或改變?nèi)缃竦臉鞘袩狳c(diǎn)區(qū)域。

　　猜想7

　　商業(yè)地產(chǎn)雪上加霜?

　　分析：有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，限購(gòu)對(duì)于城市最大的改變是促使了大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的出現(xiàn)，特別是經(jīng)歷上一輪樓市調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)成為多數(shù)房企業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的避風(fēng)港。一時(shí)間，各大城市的商業(yè)綜合體遍地開(kāi)花。

　　當(dāng)前，各地的商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入集中放量期，包括鄭州在內(nèi)的二線城市在巨量供應(yīng)下，供求失衡開(kāi)始成為輿論擔(dān)憂的最大風(fēng)險(xiǎn)，引發(fā)了各方的廣泛關(guān)注。

　　而限購(gòu)確實(shí)擠壓了一部分資金轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)——包括各類城市綜合體、社區(qū)商鋪、寫(xiě)字樓、專業(yè)市場(chǎng)等——并且造成了一定的繁榮。

　　然而，隨著產(chǎn)能過(guò)剩，目前商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格泡沫開(kāi)始顯現(xiàn);另外，商業(yè)地產(chǎn)也存在產(chǎn)品同質(zhì)化和市場(chǎng)差異化矛盾，在這個(gè)背景下，住宅解除限購(gòu)后，會(huì)不會(huì)讓大量游資再度回歸，本來(lái)就存在去化困難的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)不會(huì)雪上加霜?

　　答案不得而知，但可以肯定，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)毫無(wú)疑問(wèn)將上升，這將要求投資者在做出決策時(shí)充分考量各種要素，避免盲目投資，以免陷入“三代養(yǎng)一鋪”的困境。