[摘要] 幾大一線城市對(duì)新增建設(shè)用地的供地規(guī)模都施行不同程度的總量控制，新增指標(biāo)越來(lái)越少。在此背景下，能夠盤(pán)活大量存量用地的“舊城改造”模式，開(kāi)始成為房企競(jìng)爭(zhēng)的新選擇。
盤(pán)活存量
舊改市場(chǎng)群雄逐鹿
丁祖昱認(rèn)為，上海市的這種“總量控制”政策對(duì)上海整體土地市場(chǎng)有至關(guān)重要的意義。他建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該關(guān)注一線城市的存量土地、工業(yè)用地，關(guān)注舊城改造和城中村改造。
與日益稀缺的增量用地不同，一線城市大量的土地資源來(lái)源于存量用地。深圳市在2013年的整體土地供應(yīng)中，存量土地接近6成。世邦魏理仕中國(guó)區(qū)策略顧問(wèn)部執(zhí)行董事王廣強(qiáng)認(rèn)為，“在國(guó)內(nèi)一線城市，城市更新已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)重要的發(fā)展方向之一，如何盤(pán)活存量土地資源，促進(jìn)舊城改造，是各個(gè)開(kāi)發(fā)商都需要關(guān)注的重要議題。”
據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前已有超過(guò)30家房企通過(guò)舊城改造方式在深圳、北京等城市獲取土地。如華潤(rùn)、招商、中糧等央企巨頭，還有佳兆業(yè)、京基、金地、星河、卓越等地方民企，這些房企先后加入一線城市的舊改爭(zhēng)奪戰(zhàn)，舊改市場(chǎng)已呈群雄逐鹿局面。
對(duì)于一線城市舊城改造市場(chǎng)，王廣強(qiáng)判斷，“目前為止，我們尚未看到任何一家國(guó)內(nèi)房企在城市更新領(lǐng)域形成絕對(duì)優(yōu)勢(shì)?！彪S著城市新增土地增速減緩，今后將有更多房企投入舊城改造的業(yè)務(wù)中，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將越趨激烈，同時(shí)也將影響未來(lái)中國(guó)的房企發(fā)展格局。
“舊改項(xiàng)目具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入大、利益關(guān)系復(fù)雜等諸多難點(diǎn)?！笔腊钗豪硎松钲诠静呗灶檰?wèn)部董事黃易里認(rèn)為，城市更新對(duì)房企的開(kāi)發(fā)建設(shè)、資金控制等能力有更高的要求與門(mén)檻;此外，如何獲得政府支持也是城市更新領(lǐng)域中不可忽視的一環(huán)。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，一線城市商業(yè)類(lèi)、辦公類(lèi)新增建設(shè)用地減少是必然趨勢(shì)，存量土地尤其是工業(yè)用地市場(chǎng)將迎來(lái)一系列體制創(chuàng)新，比如工業(yè)用地補(bǔ)繳土地出讓金后轉(zhuǎn)性為商業(yè)用地;工業(yè)用地、集體土地原使用權(quán)人和產(chǎn)權(quán)人參與土地及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng);因此，也將有更多房地產(chǎn)企業(yè)等市場(chǎng)化主體與存量土地公用權(quán)人展開(kāi)合作。
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