[摘要] 近日，鄭州市政府發(fā)布了新版的《鄭州市市區(qū)土地基準地價表》，新的基準地價已于2014年9月1日起開始執(zhí)行。一級住宅用地位于鄭東新區(qū)副CBD區(qū)域，基準地價為8400元/平方米，相比5年前的4050元/平方米，上調幅度高達107%。
日前，克而瑞信息集團發(fā)布了9月份鄭州房地產市場月報，顯示商品房金九成色不佳。其分析認為，在限購、限貸放松之后，市場觀望情緒有所減弱，未來在政策利好的推動下，全國房地產市場整體將呈現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展趨勢。
【土地市場】
漲幅“跑贏”房價
近日，鄭州市政府發(fā)布了新版的《鄭州市市區(qū)土地基準地價表》，新的基準地價已于2014年9月1日起開始執(zhí)行。同時，《鄭州市人民政府關于公布我市市區(qū)土地基準地價的通知》（鄭政〔2009〕28號文）停止執(zhí)行。新版土地基準地價，用途按商服用地、住宅用地共分為9個級別，根據(jù)級別劃分，鄭州市主城區(qū)大部分包含在一、二、三級范圍內。
一級住宅用地位于鄭東新區(qū)副CBD區(qū)域，基準地價為8400元/平方米，相比5年前的4050元/平方米，上調幅度高達107%。
二級住宅用地基準地價由3070元/平方米上調為6750元/平方米，上調幅度達120%，范圍是經三路、金水路、林科路、中州大道以東，剔除東區(qū)副CBD區(qū)域。
而省直、市直行政區(qū)，以及金水東路、商都路、鄭州鐵路客運東站的廣大區(qū)域劃分為三級住宅用地，基準地價由2330元/平方米上調至5550元/平方米，上調幅度為138%。
克而瑞分析認為，根據(jù)鄭州市房管局統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2009年鄭州市商品住宅均價為4563元/平方米，2014年前7個月住宅均價為7778元/平方米，5年來，每平方米漲了3215元，漲幅約為70%。相比房價5年70%的漲幅，此次基準地價最低107%的漲幅成功“跑贏”房價。
隨著城市框架的不斷擴大，市中心土地越來越稀缺，一、二、三級土地市場基準地價的上調已經是必然趨勢，而地價只能體現(xiàn)當前宏觀經濟以及房地產市場的實際情況，而成交價格是市場條件下的實際價格，基準地價并不決定成交價格的高低，基準地價的調整不會成為房價上漲的主因。
【商品住宅】
去化周期約10個月 改善類產品成交攀升
9月鄭州市商品房成交均價增速收窄，成交量大幅下降，市場觀望情緒逐漸增大。在商品住房市場，金九失色，客戶觀望情緒加重，限購取消下的市場關注度在品質項目上逐漸凸顯。
9月商品住宅供應69.72萬方，環(huán)比上漲19.04%；成交41.87萬方，環(huán)比下降34.39%，供求比1.67；成交均價8739元/㎡，環(huán)比上漲3.74%。
截止到9月底，鄭州市商品住宅市場存量為528.55萬方，去化周期約10個月；下半年市場去化壓力逐漸回升，市場表現(xiàn)明顯弱于2013年。9月成交金額前三名分別為金水萬達中心、恒大綠洲、金成時代廣場。
9月剛需產品占比小幅減小，90㎡以下剛需產品全市成交占比50.9%，較8月下降0.5%，140~180㎡改善類產品增加3.21%。
首次置業(yè)以及首次改善類產品本月全市成交占比73.4%，主要來源于正商鉑鉆（3.29萬㎡，168套）、恒大綠洲（1.72萬㎡，167套）、華強城市廣場（1.20萬㎡，141套）等項目。
商品住宅9月區(qū)域價格成交前三分別為金水區(qū)9753元/㎡，經開區(qū)9404元/㎡ ，惠濟區(qū)9314元/㎡；板塊成交量最大的板塊是冉屯路板塊4.13萬方，成交均價最高板塊為龍湖板塊22458元/㎡。
9月共計15個項目開盤，其中兩個項目開盤當日去化率在70%以上，分別是中天地灣和昌建譽峰項目，開盤當天去化率達70%以上，倆項目都屬于區(qū)域內明星項目，關注度較高。(記者 王亞平)
