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　　2．今年各城市間的房?jī)r(jià)分化會(huì)更加明顯 

　?。?）預(yù)計(jì)一線城市房?jī)r(jià)可能小幅盤整，全年總體上仍會(huì)小幅上漲

　　由于一線城市在創(chuàng)造就業(yè)和醫(yī)療、教育等方面的優(yōu)勢(shì)仍在繼續(xù)吸引人口流入，一線城市住房的消費(fèi)性需求依然堅(jiān)挺。綜合今年政策收緊對(duì)一線城市房?jī)r(jià)的影響，預(yù)計(jì)一線城市房?jī)r(jià)可能會(huì)小幅盤整，全年總體上仍會(huì)小幅上漲，其中，深圳和廣州作為第二梯隊(duì)，房市總體表現(xiàn)要弱于京滬。

　?。?）預(yù)計(jì)二線城市房?jī)r(jià)將冷熱不均

　　不同于一線城市相對(duì)更為整齊劃一，二線城市之間情況差異較大，房?jī)r(jià)冷熱不均情況將會(huì)出現(xiàn)。未來二線各城市房地產(chǎn)走勢(shì)主要取決于各城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、對(duì)流動(dòng)人口的吸引力，同時(shí)也要考慮前期房?jī)r(jià)上漲對(duì)各城市房?jī)r(jià)的透支情況。

　　房?jī)r(jià)走勢(shì)一定程度上取決于城市對(duì)人口的吸引力。從長(zhǎng)周期來看，住房?jī)r(jià)值仍主要體現(xiàn)在其居住屬性，支撐房地產(chǎn)發(fā)展的核心要素在于人口，無論是資源的凝聚還是產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，最終都將體現(xiàn)為人口的聚集，人口規(guī)模決定了城市住房需求的總量，因此房?jī)r(jià)走勢(shì)一定程度上取決于城市對(duì)人口的吸引力。

　　從2011-2015年主要一二線城市新增常住人口數(shù)量可以看出，天津、北京、合肥、重慶、上海和深圳在過去五年是全國人口流入最多的城市，人口競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)突出?？梢钥闯觯旖蛞殉奖本?、上海、深圳等一線城市，成為近五年人口增長(zhǎng)最多的城市。這主要源于天津仍處于城市擴(kuò)張期，同時(shí)受益于京、津、冀城市群規(guī)劃的利好。合肥則由于近年來大力投入第三產(chǎn)業(yè)建設(shè)，交通設(shè)施也不斷完善，商業(yè)、娛樂區(qū)也在逐步成型，推動(dòng)合肥常住居民數(shù)量陡增。

　　另一個(gè)發(fā)生顯著變化的城市是重慶，重慶常住人口由2001-2010年年均增長(zhǎng)3.6萬上升至近五年年均增長(zhǎng)26.3萬，這也在一定程度上反映出產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移導(dǎo)致中西部人口出現(xiàn)回流現(xiàn)象。而鄭州、武漢、廣州、蘇州、成都、石家莊處于第二梯隊(duì)，年均新增常住人口在10-20萬之間。這12個(gè)城市是目前全國人口增長(zhǎng)最快的地區(qū)，城市競(jìng)爭(zhēng)力正在不斷增強(qiáng)。

　　城市發(fā)展**從根本上決定了一個(gè)城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)?？紤]城市發(fā)展，要放在國家對(duì)城市的規(guī)劃框架下來進(jìn)行。因此，未來城市群的發(fā)展方向值得關(guān)注。國務(wù)院提出將在“十三五”期間建設(shè)19個(gè)城市群，包括：京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、山東半島、海峽西岸、東北地區(qū)、中原地區(qū)、長(zhǎng)江中游、成渝地區(qū)、關(guān)中平原、北部灣、晉中、呼包、鄂榆、黔中、滇中、蘭州——西寧、寧夏沿黃、天山北坡城市群。

　　僅從城市發(fā)展**來看，我們重點(diǎn)看好長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀、山東半島、海峽西岸、長(zhǎng)江中游、成渝地區(qū)、中原地區(qū)、北部灣和關(guān)中平原十大城市群的首位城市，包括上海、廣州、深圳、北京、濟(jì)南、青島、福州、武漢和長(zhǎng)沙、成都、重慶、鄭州、南寧、西安。另外，長(zhǎng)三角、珠三角城市群中距離首位城市較近且交通便利的城市，尤其是本輪上漲中“漏掉”的漲幅較小的城市，可以優(yōu)先分享到首位城市的溢出效應(yīng)，未來的房地產(chǎn)有進(jìn)一步升值的空間。

　　2016年房?jī)r(jià)上漲幅度過高的城市房?jī)r(jià)空間可能已被透支。梳理2016年前11月各城市二手住宅價(jià)格增速，深圳、合肥、北京名列前三，同比增速在30%以上；上海、廈門、南京、廣州緊隨其后，同比增速在20%以上；天津、杭州、鄭州、武漢、石家莊同比增速也超過了10%?？梢钥闯?，二線城市中，合肥、廈門和南京房?jī)r(jià)漲幅均超過20%，這幾個(gè)城市的共同特點(diǎn)是人口持續(xù)流入，尤其是近幾年小學(xué)在校生人數(shù)快速增長(zhǎng)，領(lǐng)先全國。

　　同時(shí)，這幾個(gè)城市均位于中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的長(zhǎng)、珠三角地區(qū)，過去幾年價(jià)格被低估也造就了此類城市在2016年樓市的火熱，成為房企爭(zhēng)相布局的城市。我們認(rèn)為，2016年房?jī)r(jià)的快速上漲一方面源于城市基本面向好，而更重要的是寬松的貨幣環(huán)境，但2017年政策收緊成為必然，因此房?jī)r(jià)快速上漲動(dòng)力已然不足，而房企過去一年在熱點(diǎn)城市銷售業(yè)績(jī)突出，在慣性的驅(qū)使下，拿地投資大概率將保持高位運(yùn)行。這些城市價(jià)格過快上漲透支了大量需求并且超出當(dāng)?shù)鼐用竦馁徺I力，市場(chǎng)積聚了一定風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)2017年如果房地產(chǎn)出現(xiàn)量?jī)r(jià)調(diào)整，這幾個(gè)城市也將先于其他城市出現(xiàn)。

　　綜合考慮上述因素，未來看好二線城市中的以下城市。

　　第一類，天津。天津人口已超1500萬，且是近五年中國人口流入最多的城市，看好天津不僅是因?yàn)榫┙蚣綉?zhàn)略地位顯著，更是因?yàn)樘旖蚪刂聊壳叭司》拷ㄖ娣e遠(yuǎn)低于多數(shù)二線城市，未來仍具有較大增長(zhǎng)空間。

　　第二類，武漢、鄭州。武漢和鄭州人口規(guī)模均達(dá)千萬級(jí)，也同屬人口流入第二梯隊(duì)，大量的人口帶來大規(guī)模住房需求。另外，其分別是長(zhǎng)江中游城市群和中原城市群的中心城市，在省內(nèi)具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地位，此類城市是繼沿海發(fā)達(dá)城市之后，產(chǎn)業(yè)和人口增長(zhǎng)最具**的地區(qū)。2016年12月26日，國家發(fā)改委印發(fā)《促進(jìn)中部地區(qū)崛起“十三五”規(guī)劃》，其中明確提出支持武漢、鄭州建設(shè)國家中心城市，城市地位再次升級(jí)。而且，這三個(gè)城市2016年房?jī)r(jià)漲幅雖然也實(shí)現(xiàn)了明顯上漲，但上漲幅度明顯小于合肥、廈門等城市。

　　第三類，成都、西安。西部節(jié)點(diǎn)型城市發(fā)展有望進(jìn)入新階段，房?jī)r(jià)尚屬相對(duì)洼地。成都、西安等西部城市在2016年的上漲周期中房?jī)r(jià)漲幅均未超過10%，由于西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與東部發(fā)達(dá)地區(qū)仍有差距，土地供應(yīng)相對(duì)充足，因此近年來住宅市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)。未來隨著西部核心城市不斷承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人口回流，城市發(fā)展有望進(jìn)入新的階段，成渝城市群是西部最具發(fā)展**和增長(zhǎng)活力的地區(qū)，成都作為成渝城市群核心城市，人力、財(cái)力優(yōu)勢(shì)已不僅限于省內(nèi)及周邊，對(duì)整個(gè)西南地區(qū)的輻射作用也在日益加強(qiáng)，而西安在西北地區(qū)的地位也首屈一指，此類西部節(jié)點(diǎn)型城市房?jī)r(jià)尚處于價(jià)值洼地。

　　第四類：杭州、濟(jì)南和青島等旅游城市，空氣質(zhì)量較好，屬于較為典型的消費(fèi)型城市，其中杭州背靠長(zhǎng)三角城市群，在就業(yè)方面也存在較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。濟(jì)南和青島是山東半島的首位城市。

　?。?）三四線城市去庫存仍是主要任務(wù)

　　關(guān)于我國三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫存壓力，并不能簡(jiǎn)單地根據(jù)70大中城市、百城數(shù)據(jù)去推斷其庫存。這是因?yàn)槲覈?93個(gè)地級(jí)市、361個(gè)縣級(jí)市，還有1381個(gè)縣，目前公布的數(shù)據(jù)并不能真正完全覆蓋到三四線城市的庫存狀況。一句話說，三四線城市的實(shí)際庫存可能遠(yuǎn)高于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。即便在農(nóng)民工市民化和公共服務(wù)方面得到政策扶持。去庫存依然任重道遠(yuǎn)。

　　但在三四線城市內(nèi)部，“分化”將同樣存在。重點(diǎn)看好長(zhǎng)三角和珠三角城市群中距離首位城市/區(qū)域中心較近的中小城市，這兩大城市群的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，未來有望進(jìn)一步吸納人口進(jìn)入。其次看好成渝（臨近成都）和長(zhǎng)江中游（臨近武漢）城市群中距離首位城市較近的中小城市，一方面這些城市群本身有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，首位城市是區(qū)域中心，周邊腹地廣闊，地理?xiàng)l件較好，存在大量的待轉(zhuǎn)移農(nóng)業(yè)人口，另一方面地處中西部，可能會(huì)有一定程度的政策傾斜。