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2018樓市：房?jī)r(jià)“最穩(wěn)”的一年杠桿買房門檻增高

2017-12-28 09:23 來(lái)源：北京青年報(bào)

[摘要] 2018年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將何去何從？市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)中國(guó)指數(shù)研究院和鏈家研究院都接受了記者的采訪，針對(duì)樓市下一步走向發(fā)表了自己的意見(jiàn)。比較統(tǒng)一的是，業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，2017年將成為“超級(jí)繁榮期”的尾巴，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控壓力下預(yù)計(jì)總體將保持穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。

　　通過(guò)2017年1-12月全年個(gè)貸市場(chǎng)成交量的走勢(shì)圖可以看出，全年的走勢(shì)皆呈現(xiàn)出下滑的趨勢(shì)。“賺賺金融”品牌運(yùn)營(yíng)中心總監(jiān)吳昊表示，今年銀行首套與二套房的利率紛紛取消了折扣優(yōu)惠。自從5月份開(kāi)始，二套房利率調(diào)整為上浮20%，而下半年從9月開(kāi)始，首套房利率陸續(xù)調(diào)整為基準(zhǔn)或上浮5%，首套與二套利率的雙重上浮，都為購(gòu)房人買房增加了不少壓力。

　　除此之外，由于今年銀行按額度配比發(fā)放貸款，因此在整體信貸政策趨緊的情況下，銀行貸款發(fā)放的整體水平便較為緩慢。尤其是進(jìn)入三季度和四季度后，各家銀行的放款更是異常緩慢，而且貸款審批和辦理的審查也比往年更為嚴(yán)格。這些都導(dǎo)致了個(gè)人住房貸款交易量的持續(xù)下滑。不過(guò)吳昊預(yù)計(jì)，明年購(gòu)房人對(duì)于房?jī)r(jià)及二手房市場(chǎng)的觀望心態(tài)或?qū)⒅饾u松弛，因此成交量可能出現(xiàn)穩(wěn)步回升的趨勢(shì)。

　　市場(chǎng)

　　2018年整體樓市將下行

　　對(duì)于2018年的整體樓市走向，中國(guó)指數(shù)研究院分析師表示，總體來(lái)看，本輪周期將持續(xù)5年或更長(zhǎng)時(shí)間，預(yù)計(jì)2018年市場(chǎng)將下行。商品房銷售面積受到調(diào)控政策和貨幣環(huán)境的影響，將出現(xiàn)回調(diào)，全年降幅將達(dá)到9.3%~11.3%，其中一線城市的銷售面積將保持平穩(wěn)，二線城市銷售面積或?qū)⒊霈F(xiàn)較為顯著的下降，三四線城市在基本完成去庫(kù)存后也將隨著二線城市面臨市場(chǎng)下行的壓力。

　　鑒于一二線城市銷售回落，房企新開(kāi)工意愿不足，將使全國(guó)新開(kāi)工增長(zhǎng)受限，預(yù)計(jì)全年新開(kāi)工的增幅會(huì)維持在4.5%~6.5%之間。投資方面，受到新開(kāi)工增速放緩的影響，預(yù)計(jì)2018年企業(yè)補(bǔ)倉(cāng)意愿保持理性，在拿地投資支撐下，投資或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅增長(zhǎng)，范圍在5.1%~7.1%之間。價(jià)格受到銷售回落影響，預(yù)計(jì)全年保持平穩(wěn)。

　　2017年月均新盤數(shù)量不足10個(gè) 3季度后各類住宅項(xiàng)目有望入市

　　元月僅5個(gè)項(xiàng)目入市 2018住宅供應(yīng)多元化

　　按照慣例，辭舊迎新的1月都是樓市銷售淡季，北京青年報(bào)記者從亞豪機(jī)構(gòu)了解到，2018年1月北京住宅市場(chǎng)將有5個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤，新盤數(shù)量再次下滑到10個(gè)以下。業(yè)內(nèi)人士分析，受信貸收緊、購(gòu)房者觀望等因素影響，年末樓市驟然冷清，因此開(kāi)發(fā)商紛紛選擇暫緩入市，預(yù)計(jì)春節(jié)前樓市將維持低迷走勢(shì)，房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有降。

　　元月新盤只有5個(gè) 開(kāi)發(fā)商選擇觀望

　　根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年1月，北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)僅有5個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括金樾和著、御景濕地及永泰·西山御園3個(gè)純新盤，以及璽萌壹號(hào)院、北京城建·北京合院兩個(gè)老項(xiàng)目后期。

　　對(duì)于元月市場(chǎng)新盤數(shù)量的驟減，大興區(qū)某樓盤營(yíng)銷負(fù)責(zé)人向北青報(bào)記者透露了他的看法，一方面，在調(diào)控政策落地以來(lái)，新房市場(chǎng)更加“接地氣”，產(chǎn)品和價(jià)位都較為貼近購(gòu)房者的置業(yè)需求和能力，開(kāi)發(fā)商對(duì)于開(kāi)盤也更加謹(jǐn)慎；另一方面，快過(guò)年了，開(kāi)發(fā)商沖刺業(yè)績(jī)的任務(wù)已經(jīng)在12月份完成了，不用再刻意追求銷售額，因此明年1月不會(huì)策劃推新、促銷等活動(dòng)。

　　上述營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，從以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，臨近春節(jié)，到訪購(gòu)房人成交的可能性不大，真正做出決定還要等過(guò)了年?！耙虼?，公司在春節(jié)期間主要是蓄客，開(kāi)盤推新房源要等明年3月之后了?！?/font>

　　值得關(guān)注的是，不僅是新盤供應(yīng)有限，不少在售項(xiàng)目都出現(xiàn)了去化困難的現(xiàn)象，其中不乏之前熱銷的樓盤。亦莊某在售老項(xiàng)目，多次成為當(dāng)?shù)氐臒徜N盤，但新推出的一期三居室房源，在北京市住建委網(wǎng)站上的成交記錄卻只有幾套。據(jù)北青報(bào)記者了解，這與該盤的定價(jià)策略有關(guān)。今年8月份該項(xiàng)目推出的四居室房源報(bào)價(jià)在6.5萬(wàn)元/平方米左右，而此次開(kāi)盤房源報(bào)價(jià)則為6.8萬(wàn)元/平方米?！澳壳笆袌?chǎng)上賣得好的房源都是低于市場(chǎng)價(jià)開(kāi)盤的，如果一二手房?jī)r(jià)格倒掛，可能就要排隊(duì)搶房了。像不久前開(kāi)盤銷售了12個(gè)億的首開(kāi)·熙悅安郡，就采取了低調(diào)的策略，定價(jià)低于周邊的在售住宅1萬(wàn)-2萬(wàn)元/平方米。而價(jià)格不降反升的項(xiàng)目，恐怕就沒(méi)那么容易去化了?！?業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是市場(chǎng)降溫的跡象，也說(shuō)明目前市場(chǎng)趨于理性，“買漲不買跌”的投資邏輯開(kāi)始淡化。

　　成交數(shù)據(jù)顯示，新房交易量再次跌入谷底。上周(12月18日-12月24日)，北京全市新建商品住宅(不含保障房)共網(wǎng)簽665套，環(huán)比第50周減少374套，下降36%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，即便有項(xiàng)目趕在年底前沖刺入市，但預(yù)計(jì)去化效果也不會(huì)太理想。

　　三個(gè)原因?qū)е滦卤P供應(yīng)不足

　　成交的不理想，也導(dǎo)致了新盤的入市態(tài)度很不積極。1月份只有5個(gè)新盤，也延續(xù)了2017年供應(yīng)端的低迷態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，截至12月26日，2017年北京商品住宅市場(chǎng)僅有118個(gè)(次)項(xiàng)目入市，同比減少162個(gè)，新增供應(yīng)19132套，同比減少127%。而月均入市量?jī)H不到10個(gè)。

　　究其原因，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，一方面是由于北京住宅土地供應(yīng)的逐年減少，2015年和2016年兩年時(shí)間，北京僅出讓65宗住宅用地，甚至比2013年一年的土地交易量還要低，因此令2017年商品住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了“無(wú)米下炊”的尷尬局面，同時(shí)還帶來(lái)了地價(jià)高企等市場(chǎng)現(xiàn)狀。

　　第二個(gè)原因是因?yàn)樯剔k類產(chǎn)品在2017年被明確限制，導(dǎo)致缺少了大量的類住宅產(chǎn)品。要知道，在2016年里，不限購(gòu)的商辦類產(chǎn)品一度備受追捧，曾出現(xiàn)與純商品住宅兩分天下的局面。但好景不長(zhǎng)，隨著這類違規(guī)產(chǎn)品被限制，新房供應(yīng)出現(xiàn)腰斬。

　　最后，導(dǎo)致新盤供應(yīng)始終無(wú)法突破的最直接原因，就是自2016年年底開(kāi)始執(zhí)行的高價(jià)項(xiàng)目取證受限，并且在2017年里，不僅是高價(jià)盤，一些高于區(qū)域價(jià)格的新盤也被限制入市，要求價(jià)格達(dá)到合理價(jià)位才會(huì)批證入市。這就導(dǎo)致很多受困于高價(jià)地的開(kāi)發(fā)商不愿意主動(dòng)入市，也很難獲得入市許可。正是這三方面的原因使得今年北京住宅市場(chǎng)供應(yīng)跌至歷史新低點(diǎn)，并且這種低迷的供應(yīng)勢(shì)頭正在向2018年蔓延。

　　明年3月份供應(yīng)季將重啟新盤供應(yīng)多元化

　　不僅是1月份入市項(xiàng)目有限，供應(yīng)端的低潮很可能延續(xù)至春節(jié)假期的2月份。郭毅表示，預(yù)計(jì)2018年北京住宅市場(chǎng)供應(yīng)季也將在3月份開(kāi)始重啟。而這輪重啟也將一掃2017年的低迷頹勢(shì)，進(jìn)入新盤密集入市期。

　　在剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議當(dāng)中，已經(jīng)對(duì)明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)定下了基調(diào)，“要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性”。郭毅認(rèn)為，由此可以判斷明年出現(xiàn)顛覆性政策的可能性較小，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將再度進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期。政策層面為明年市場(chǎng)供應(yīng)的回升提供了穩(wěn)定基礎(chǔ)。

　　除了政策保障樓市穩(wěn)定性以外，北京在2017年里成交了大量的住宅用地，也將顯著提高樓市新盤供應(yīng)。北京市住建委公示的數(shù)據(jù)顯示，截至12月27日，2017年北京土地市場(chǎng)共成交71宗住宅用地，這一成交量也創(chuàng)造了近4年的新高。商品住宅規(guī)劃建面達(dá)到739萬(wàn)平方米，其中可售純商住宅產(chǎn)品占比46%，共有產(chǎn)權(quán)住宅占比42%，另外還有84萬(wàn)平方米租賃型住宅產(chǎn)品。

　　郭毅認(rèn)為，未來(lái)可售商品住宅與共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目均規(guī)定了限售價(jià)格與面積，多重成本壓力之下，唯有時(shí)間成本可控，因此2017年成交的這些住宅用地也將在2018年開(kāi)始啟動(dòng)上市步伐。另外，由于今年新出讓的住宅用地全部為限定售價(jià)的項(xiàng)目，因此明年的房?jī)r(jià)水平總體可控，有了這些限價(jià)產(chǎn)品的價(jià)格對(duì)沖，對(duì)于高端住宅項(xiàng)目的控制也仍將處于放松周期，而這些高端項(xiàng)目在經(jīng)歷了一年的“被捂盤”，飽受資金壓力之后，2018年入市積極性也將不斷提升。因此可以預(yù)計(jì)的是，明年的北京樓市將同時(shí)出現(xiàn)普通商品住宅、限價(jià)商品住宅、高端商品住宅、共有產(chǎn)權(quán)住宅及租賃型住宅，這也將使得2018年北京住宅供應(yīng)市場(chǎng)多元化。

　　對(duì)于明年的新盤走勢(shì)，安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波也預(yù)計(jì)，明年符合購(gòu)房資格人群絕對(duì)數(shù)值的增加，即使在目前調(diào)控政策不放松的條件下，房?jī)r(jià)整體的下行動(dòng)力并不強(qiáng)。但同時(shí)，為了吸引購(gòu)房人，也不排除一些項(xiàng)目?jī)r(jià)格可能出現(xiàn)明顯的回調(diào)。