自《國務院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（“國五條”細則）公布后，這幾天全民熱議樓市新政，尤其是二手房個人所得稅。記得2月20日，“國五條”出臺時，大家都認為這是個“三無產(chǎn)品”：無新意、無力度、無效果。孰料，其細則卻是新意頗多。
一般而言，房市調(diào)控新政出臺后，人們都會預期樓市將降溫，房價會下跌。而這次有所不同，相當多的人反倒看漲房價。主要理由是：二手房個人所得稅，由以前的按交易總額的1%～2%征收，轉(zhuǎn)變?yōu)椤皯婪▏栏癜崔D(zhuǎn)讓所得的20%計征”。這就意味著，多數(shù)二手房轉(zhuǎn)讓將繳納的所得稅稅額比過去多出幾倍，甚至高達幾十萬元。而賣方一般會將交易稅轉(zhuǎn)嫁給買家。另外，由于二手房大幅度加稅，部分購房者將會舍棄二手房，轉(zhuǎn)而購一手房，推高新房價格。
市場走勢果真如此，則這次調(diào)控豈非又成“空調(diào)”？對于房地產(chǎn)調(diào)控，應客觀、理性地看待。每次調(diào)控之后，房地產(chǎn)市場都會有所降溫，但主要體現(xiàn)在成交量方面。通常情況下，剔除季節(jié)因素，一般住宅成交量會連降三個月左右，其后會有所反彈，再其后則有兩種走勢：一種是持續(xù)上升，步入另一輪上行通道；另一種是持續(xù)降溫，步入下行通道。
至于價格，調(diào)控之后一般情況是漲幅出現(xiàn)回落。少數(shù)情況則會出現(xiàn)下跌，比如2008年8月至2009年2月，再如2011年10月至2012年5月。但總體而言，自2003年啟動房地產(chǎn)調(diào)控以來，調(diào)控房價的效果一直不佳，房價的總體漲幅，遠超人均可支配收入的增幅。相比2003年之前，我們城鎮(zhèn)居民的購房支付能力明顯降低。
調(diào)控房價效果不理想，原因大概可歸結(jié)為四點。其一，從宏觀經(jīng)濟環(huán)境看，多數(shù)國家在經(jīng)濟高增長、城鎮(zhèn)化快速推進階段，房價漲幅都較大。其二，從市場需求看，我國民間投資渠道少、居民儲蓄多、購房置業(yè)偏好性強、住宅持有成本低，導致投資投機性購房比例遠高于歐美國家。其三，從市場供應看，城市國有建設用地供應被地方政府壟斷，農(nóng)村集體建設用地不能入市，同時大量國有用地被國企、機關(guān)事業(yè)單位、軍隊等部門低效率使用，導致很多城市的住宅用地供應緊張。其四，住房保障制度建設滯后，具有本地戶口的中低收入家庭尚不能全部保障，遑論2億多在城鎮(zhèn)常住的外來務工人員，這些原本應該由政府保障的群體，也被迫擠進了房地產(chǎn)市場。
面對這樣的現(xiàn)實，如何穩(wěn)定房價？從長期看，關(guān)鍵在于建立長效機制，進行頂層設計，健全住房供應的雙軌制。一方面，完善住房保障體系，盡快出臺住房保障法；另一方面，建立市場化的調(diào)控機制和多元化的供地方式，尤其是加快集體建設用地入市進程，多用經(jīng)濟調(diào)控手段（以稅收為主，以信貸為輔），少用行政干預手段（比如限購、限貸、限價）。
短期而論，當前“國五條”細則已公布，但部委和地方細則正在制定過程中。我們建議：第一，政策不宜“一刀切”，應側(cè)重于抑制房價漲幅偏大的一線城市和個別二線城市。比如，一線城市可將二套房貸首付提高至七成，房貸利率提高至1.2倍，其他城市暫不收緊。建議二套房貸“認房不認貸”，以免誤傷換房的改善需求。第二，二手房所得稅在按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征的同時，建議恢復對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人減免個人所得稅的優(yōu)惠措施。第三，截至去年12月，全國開發(fā)企業(yè)購地面積和房屋新開工面積皆為負增長，在未來一年新增住宅供應偏緊的情況下，大力調(diào)控市場，會導致未來更長時間供應都偏緊。建議政府為開發(fā)商的開發(fā)行為提供適度的政策扶持。（楊紅旭）
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