自《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（“國(guó)五條”細(xì)則）公布后，這幾天全民熱議樓市新政，尤其是二手房個(gè)人所得稅。記得2月20日，“國(guó)五條”出臺(tái)時(shí)，大家都認(rèn)為這是個(gè)“三無產(chǎn)品”：無新意、無力度、無效果。孰料，其細(xì)則卻是新意頗多。
一般而言，房市調(diào)控新政出臺(tái)后，人們都會(huì)預(yù)期樓市將降溫，房?jī)r(jià)會(huì)下跌。而這次有所不同，相當(dāng)多的人反倒看漲房?jī)r(jià)。主要理由是：二手房個(gè)人所得稅，由以前的按交易總額的1%～2%征收，轉(zhuǎn)變?yōu)椤皯?yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”。這就意味著，多數(shù)二手房轉(zhuǎn)讓將繳納的所得稅稅額比過去多出幾倍，甚至高達(dá)幾十萬元。而賣方一般會(huì)將交易稅轉(zhuǎn)嫁給買家。另外，由于二手房大幅度加稅，部分購(gòu)房者將會(huì)舍棄二手房，轉(zhuǎn)而購(gòu)一手房，推高新房?jī)r(jià)格。
市場(chǎng)走勢(shì)果真如此，則這次調(diào)控豈非又成“空調(diào)”？對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控，應(yīng)客觀、理性地看待。每次調(diào)控之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì)有所降溫，但主要體現(xiàn)在成交量方面。通常情況下，剔除季節(jié)因素，一般住宅成交量會(huì)連降三個(gè)月左右，其后會(huì)有所反彈，再其后則有兩種走勢(shì)：一種是持續(xù)上升，步入另一輪上行通道；另一種是持續(xù)降溫，步入下行通道。
至于價(jià)格，調(diào)控之后一般情況是漲幅出現(xiàn)回落。少數(shù)情況則會(huì)出現(xiàn)下跌，比如2008年8月至2009年2月，再如2011年10月至2012年5月。但總體而言，自2003年啟動(dòng)房地產(chǎn)調(diào)控以來，調(diào)控房?jī)r(jià)的效果一直不佳，房?jī)r(jià)的總體漲幅，遠(yuǎn)超人均可支配收入的增幅。相比2003年之前，我們城鎮(zhèn)居民的購(gòu)房支付能力明顯降低。
調(diào)控房?jī)r(jià)效果不理想，原因大概可歸結(jié)為四點(diǎn)。其一，從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境看，多數(shù)國(guó)家在經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)階段，房?jī)r(jià)漲幅都較大。其二，從市場(chǎng)需求看，我國(guó)民間投資渠道少、居民儲(chǔ)蓄多、購(gòu)房置業(yè)偏好性強(qiáng)、住宅持有成本低，導(dǎo)致投資投機(jī)性購(gòu)房比例遠(yuǎn)高于歐美國(guó)家。其三，從市場(chǎng)供應(yīng)看，城市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)被地方政府壟斷，農(nóng)村集體建設(shè)用地不能入市，同時(shí)大量國(guó)有用地被國(guó)企、機(jī)關(guān)事業(yè)單位、軍隊(duì)等部門低效率使用，導(dǎo)致很多城市的住宅用地供應(yīng)緊張。其四，住房保障制度建設(shè)滯后，具有本地戶口的中低收入家庭尚不能全部保障，遑論2億多在城鎮(zhèn)常住的外來務(wù)工人員，這些原本應(yīng)該由政府保障的群體，也被迫擠進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)。
面對(duì)這樣的現(xiàn)實(shí)，如何穩(wěn)定房?jī)r(jià)？從長(zhǎng)期看，關(guān)鍵在于建立長(zhǎng)效機(jī)制，進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)，健全住房供應(yīng)的雙軌制。一方面，完善住房保障體系，盡快出臺(tái)住房保障法；另一方面，建立市場(chǎng)化的調(diào)控機(jī)制和多元化的供地方式，尤其是加快集體建設(shè)用地入市進(jìn)程，多用經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段（以稅收為主，以信貸為輔），少用行政干預(yù)手段（比如限購(gòu)、限貸、限價(jià)）。
短期而論，當(dāng)前“國(guó)五條”細(xì)則已公布，但部委和地方細(xì)則正在制定過程中。我們建議：第一，政策不宜“一刀切”，應(yīng)側(cè)重于抑制房?jī)r(jià)漲幅偏大的一線城市和個(gè)別二線城市。比如，一線城市可將二套房貸首付提高至七成，房貸利率提高至1.2倍，其他城市暫不收緊。建議二套房貸“認(rèn)房不認(rèn)貸”，以免誤傷換房的改善需求。第二，二手房所得稅在按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征的同時(shí)，建議恢復(fù)對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人減免個(gè)人所得稅的優(yōu)惠措施。第三，截至去年12月，全國(guó)開發(fā)企業(yè)購(gòu)地面積和房屋新開工面積皆為負(fù)增長(zhǎng)，在未來一年新增住宅供應(yīng)偏緊的情況下，大力調(diào)控市場(chǎng)，會(huì)導(dǎo)致未來更長(zhǎng)時(shí)間供應(yīng)都偏緊。建議政府為開發(fā)商的開發(fā)行為提供適度的政策扶持。（楊紅旭）
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