調(diào)控持久戰(zhàn)：房企多重探索積極“自救”
進(jìn)入2012年，隨著中央關(guān)于進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸方針的明確，關(guān)于樓市出現(xiàn)反彈和相關(guān)政策可能出現(xiàn)調(diào)整的預(yù)期正在淡化。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛采取更加主動(dòng)的措施，加快多元化布局有望成為今年整個(gè)行業(yè)著力的重點(diǎn)。
雖然今年以來樓市調(diào)控信號(hào)依舊清晰，但業(yè)內(nèi)也存在觀望情緒，有觀點(diǎn)認(rèn)為今年樓市調(diào)控政策或許會(huì)有調(diào)整或微調(diào)。
不過，業(yè)內(nèi)專家表示，房地產(chǎn)企業(yè)與其盼望今年市場(chǎng)出現(xiàn)政策變化，不如另辟蹊徑求突破。更有專家明確表示，今后國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要發(fā)展方向之一，就是傳統(tǒng)的、單一的房地產(chǎn)格局將被多元化的房地產(chǎn)市場(chǎng)所代替。
多方信息顯示，從去年開始國(guó)內(nèi)一批領(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè)已加快實(shí)施多元化戰(zhàn)略，涉及商業(yè)地產(chǎn)、旅游地地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等。
“商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)尚處于初級(jí)階段，存在著廣闊的發(fā)展空間。加之有國(guó)外優(yōu)秀的經(jīng)驗(yàn)和模式可以借鑒，未來國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)必將大有作為?！边h(yuǎn)洋地產(chǎn)行政總裁李明說。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2011年前10個(gè)月，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資完成額7956.55億元，已超過2010年全年投資完成額。北、上、廣、深的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其整體出售價(jià)格和租金回報(bào)率明顯攀升。
實(shí)際上，多元化不僅是分散樓市風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，也直接拓展了新市場(chǎng)。從公開資料看，去年上半年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)投資物業(yè)營(yíng)業(yè)額大增66.2%，北京遠(yuǎn)洋國(guó)際中心等辦公物業(yè)的租金收入上升，成為支撐增長(zhǎng)的主要來源。
據(jù)了解，遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)已在全國(guó)擁有近20個(gè)處于在建階段的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，布點(diǎn)城市主要有北京、天津、杭州等。預(yù)計(jì)2015年之前，這些地區(qū)將有約10個(gè)購(gòu)物中心相繼亮相。
此外有數(shù)據(jù)顯示，去年龍湖“天街”商業(yè)綜合體和“山·海·湖”度假住宅兩個(gè)全新業(yè)態(tài)累計(jì)銷售超過百億元。商業(yè)地產(chǎn)也助推富力地產(chǎn)進(jìn)行了突圍，去年上半年富力酒店?duì)I運(yùn)收入增長(zhǎng)37%，投資物業(yè)收入增長(zhǎng)32%。
與此同時(shí)，旅游地產(chǎn)也不斷升溫。以海南為例，根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)，2012年1月，海南預(yù)計(jì)有37個(gè)項(xiàng)目開盤。知名房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛進(jìn)軍旅游地產(chǎn)市場(chǎng)。
遠(yuǎn)洋桃花島項(xiàng)目作為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)進(jìn)軍安徽黃山地產(chǎn)市場(chǎng)的首個(gè)旅游項(xiàng)目，于去年10月開盤銷售；此外，重慶4家大型開發(fā)企業(yè)攜150億元資本進(jìn)入貴州開發(fā)旅游地產(chǎn)；今典集團(tuán)則表示今年將全面向旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。這些新動(dòng)向顯示，旅游地產(chǎn)有望呈現(xiàn)加速發(fā)展。
值得關(guān)注的是，伴隨著中國(guó)老齡化速度的加快，養(yǎng)老地產(chǎn)的前景也吸引了業(yè)內(nèi)目光。相關(guān)專家指出，隨著需求逐步釋放與政策的完善，未來十年養(yǎng)老地產(chǎn)有望迎來快速發(fā)展階段。有資料顯示，保利、萬(wàn)科、龍湖、華潤(rùn)等企業(yè)都已開始在這一市場(chǎng)進(jìn)行布局。
“多元化發(fā)展不僅能有效降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，更是著眼未來的重要布局?！崩蠲鞅硎?，與此前單純的住宅市場(chǎng)有所不同，旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等主題地產(chǎn)的發(fā)展將更加看重人才、應(yīng)用管理及參與城市運(yùn)營(yíng)等方面的能力，這在對(duì)企業(yè)帶來更大挑戰(zhàn)的同時(shí)，也會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)、服務(wù)及城市發(fā)展水平的提高。（半月談網(wǎng)/記者 周文林）
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一線房企“零拿地” 營(yíng)銷三軍齊動(dòng)員
就在剛剛過去的2月，多家一線房企“零拿地”；而萬(wàn)科、龍湖等公司新近披露的年報(bào)顯示，房企2012年的新開工計(jì)劃均有所調(diào)低。業(yè)內(nèi)人士指出，在樓市調(diào)控不放松的基調(diào)之下，降價(jià)促銷、消化庫(kù)存將是房企今年的主要任務(wù)；預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資及行業(yè)景氣度將持續(xù)下滑。
多家房企暫停拿地
時(shí)隔30多個(gè)月后，萬(wàn)科再次出現(xiàn)單月“零拿地”的情形。萬(wàn)科不久前公布的今年2月份簡(jiǎn)報(bào)披露：公司未有新增項(xiàng)目。今年1月，萬(wàn)科獲得一個(gè)位于廣州的城中村項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積39.4萬(wàn)平方米。這是今年1-2月萬(wàn)科唯一的新增項(xiàng)目，開發(fā)體量?jī)H相當(dāng)于去年同期萬(wàn)科拿地規(guī)模的30%。
2月零拿地的情況同樣出現(xiàn)在龍湖、金地等一線地產(chǎn)商身上。其中金地集團(tuán)自2011年11月通過股權(quán)收購(gòu)方式取得大連一建筑面積約46萬(wàn)平方米的項(xiàng)目地塊后，便不再出手拿地。而龍湖地產(chǎn)于今年前兩個(gè)月也僅在西安新增一幅住宅地塊，占地面積4.52萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積15.64萬(wàn)平方米。
受不少開發(fā)商停拿地的影響，今年1-2月，全國(guó)商品房開發(fā)用地購(gòu)置面積同比下滑。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-2月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積4684萬(wàn)平方米，同比下降0.5%。
進(jìn)入3月，開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地的趨勢(shì)依舊。中國(guó)指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)顯示，3月5日-3月11日，20個(gè)主要城市共成交各類土地19宗，成交土地面積合計(jì)63萬(wàn)平方米，環(huán)比減少130萬(wàn)平方米。一線城市無(wú)住宅用地推出和成交。上周20個(gè)主要城市住宅用地成交4宗，成交面積15萬(wàn)平方米，環(huán)比減少6萬(wàn)平方米。
營(yíng)銷總動(dòng)員
與拿地暫停相對(duì)應(yīng)，今年以來，房地產(chǎn)商普遍采取“急銷售、緩開工”策略以應(yīng)對(duì)現(xiàn)金流危機(jī)。一線房企更是“營(yíng)銷總動(dòng)員”。
“今年春節(jié)期間，龍湖部分項(xiàng)目不放假，全天24小時(shí)接待客戶來訪，與此同時(shí)，公司通過低價(jià)策略讓出相當(dāng)一部分利潤(rùn)空間?！饼埡禺a(chǎn)首席市場(chǎng)官秦力洪表示。受成本價(jià)賣房及高周轉(zhuǎn)策略的帶動(dòng)，龍湖地產(chǎn)今年再度迎來“銷售十億元”的周末。而據(jù)秦力洪介紹，公司上一次“十億元”周末出現(xiàn)在2010年9月。
2011年，龍湖實(shí)現(xiàn)合同銷售額382.7億元，2012年公司的銷售目標(biāo)僅定為390億元。與“溫和”銷售增長(zhǎng)目標(biāo)相伴隨的是新開工計(jì)劃的放緩。萬(wàn)科年報(bào)顯示，2012年，公司現(xiàn)有項(xiàng)目預(yù)計(jì)新開工面積1328萬(wàn)平方米，而2011年公司實(shí)現(xiàn)新開工面積1448萬(wàn)平方米。
截至2011年末，按萬(wàn)科權(quán)益計(jì)算的建筑面積合計(jì)3547萬(wàn)平方米，而2010年末，按萬(wàn)科權(quán)益計(jì)算的建筑面積達(dá)3640萬(wàn)平方米。這表明，萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備有所減少。
今年1-2月，全國(guó)房屋新開工面積2億平方米，同比僅增長(zhǎng)5.1%。專家指出，房屋銷售作為行業(yè)先行指標(biāo)，領(lǐng)先新開工6個(gè)月左右的時(shí)間，房屋銷售增速的明顯下滑將導(dǎo)致新開工面積增速快速下滑。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，新開工面積增速將繼續(xù)下行；而房地產(chǎn)投資增速的快速下滑將出現(xiàn)在今年下半年。（中國(guó)證券報(bào)，記者 林喆）
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