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市區(qū)4S店的頻繁搬遷，折射出鄭州汽車市場發(fā)育中的巨大困擾
新一輪搬遷壓力再起
鄭州市區(qū)汽車4S店比較集中的道路為花園路北段、北三環(huán)、鄭汴路、中州大道、中原西路等，由此可見,搬遷對行業(yè)影響甚大。
作為汽車流通領域主流商業(yè)模式，汽車4S店頗受矚目，一些知名品牌的4S店甚至還成為城市亮點。但是，表面的光鮮常難掩行業(yè)面臨的一個窘境——因種種因素而被迫搬遷。
鄭州的汽車4S店概莫能外，當下，不少4S店就面臨一輪新的搬遷壓力。
“中原西路準備擴路，涉及4S店21家，拆遷辦召開相關會議，聽說有些店反應很激烈?！币晃粯I(yè)內人士告訴記者。
事實上，在鄭州汽貿圈，中原西路的整治及由此對4S店帶來的沖擊波，的確是一個不折不扣的熱點。
據(jù)鄭州市中原區(qū)政府一位人士介紹，隨著鄭州都市區(qū)建設啟動，中原西路地位愈發(fā)重要，兩側被定位于行政、商務、科研中心等，政府也對其進行了重新規(guī)劃，準備在其兩側建設各50米的生態(tài)廊道。
中原西路原來的綠化帶寬度為15米，現(xiàn)在規(guī)劃紅線變?yōu)?0米，使得兩側不少汽車4S店受到了影響。
“很多4S店的展廳在此范圍內，結果就被沖掉了，目前有的已經拆了。”中原西路一4S店工作人員說。
由于拆遷有時間限制，這確實給4S店出了一道難題?！暗暌汛嬖诤芏嗄炅?，說是違章建筑也少不了規(guī)劃滯后的原因，我們即使要搬也要考慮哪里符合規(guī)劃，而更關鍵的是，得有合理的緩沖時間。”該人士說。
實際上，中原西路4S店面臨的搬遷問題，在鄭州并非一例。
目前，鄭州市正進行“兩環(huán)十五放射”的景觀綠化，涉及中原西路、北三環(huán)、鄭新大道、西繞城公路、南三環(huán)東延和化工路等。其中，汽車4S店較集中的北三環(huán)、中原西路等景觀綠化設計方案已通過專家評審。
根據(jù)媒體披露的方案主要內容，北三環(huán)的規(guī)劃道路紅線寬65～93米，兩側綠化帶則寬28.5～42.5米。據(jù)了解，由于在規(guī)劃紅線內，位于北三環(huán)、文化路附近的個別4S店已經拆遷。
相對于政府規(guī)劃的調整，位于鄭汴路上的中博汽車廣場，則早在去年底便被通知搬遷，其中的4S店也面臨搬遷難題。
“通知要求2012年3月底之前搬完，但對于4S店而言這是不可能的，因為再找一個合適的新地方并不容易，大家一直在積極協(xié)商，估計一年半載暫不會搬?！痹ＨA豐田中博店的一位人士說。
同樣，盡管目前尚未有人通知搬遷，但中州大道兩側的一些汽貿市場和4S店依然壓力很大。
“恐怕早晚要搬，龍湖挖好后，這邊的土地肯定大幅升值，所以大家都有搬的心理準備，現(xiàn)在既然沒人通知搬，就先繼續(xù)經營著?！痹谥兄荽蟮辣倍伪狈狡嚦牵成逃密嚱涗N商的工作人員說。
在鄭州市區(qū)，汽車4S店比較集中的道路為花園路北段、北三環(huán)、鄭汴路、中州大道、中原西路等，由此可見搬遷問題對行業(yè)影響甚大。
而事實是，鄭州的汽貿市場拆遷并非首次，此前的花園路北段、中州大道整治就出現(xiàn)過這種情況，原中原汽貿等便被拆除。因此，新一輪搬遷壓力再起，也使得鄭州汽車流通行業(yè)面臨的難題愈發(fā)顯現(xiàn)。
“傷筋動骨”的背后
相關規(guī)劃滯后只是4S店店面不斷搬遷的一個原因，更深層的隱患則與其用地多為租賃有關。
“修房蓋屋三年窮”，這句俗語雖不能完全適用于4S店之搬遷，但搬家對其影響是顯而易見的。
鄭州市汽車流通行業(yè)協(xié)會有關人士告訴記者，4S店建設成本較高，一個普通品牌的4S店建設成本在1000萬元左右，再小些的也需500萬元到800萬元，而一線品牌則要幾千萬元，甚至上億元,比如，奧迪4S店就在5000萬元左右。
一拆一建之間，損失的往往不僅是店面硬件設施的投入，搬遷后，通常還會遇到諸如短期內銷量大幅下滑，資金流轉速度減慢等問題。同時，原有地理位置優(yōu)勢的喪失與客戶資源的流失，這些潛在“損傷”也需要較長時間恢復。
因此，搬遷的“折騰”對汽車經銷商而言無異于一次“傷筋動骨”。而據(jù)了解，個別4S店還曾有過多次搬遷的經歷，加上今年汽車銷售形勢不樂觀，傷了元氣，退出了市場。
對此，河南省汽車行業(yè)協(xié)會常務副會長蔣貢敏認為，政府在此過程中應充分考慮4S店拆遷損失，在考慮土地升值等情況下提高對4S店的補償標準，強行拆遷不可取。
對于4S店頻繁面臨搬遷的原因，有人將之歸為相關規(guī)劃的滯后。
一位業(yè)內人士認為，4S店是汽車流通領域市場競爭、服務升級的產物，就鄭州而言，2003年是汽車4S店第一波建店高潮期，4S店大量涌現(xiàn)，逐漸成為行業(yè)主流商業(yè)模式，即便是一個普通品牌，在鄭州也要至少在四個方位布局4家4S店。
不過，由于各界對汽車市場發(fā)展并沒有一個明確規(guī)劃，因而，一些地處市郊，且靠近城市主要道路的地方，先后矗立起一個個汽車市場，而汽車4S店也多是自找地方，或進汽車市場，或在路邊自建店面，由此形成了較為分散的格局。
但隨著城市的快速擴張，當年尚屬偏遠之處，比如中原西路、鄭汴路、北三環(huán)等，如今已成繁華之地，無論是出于改善城市形象，還是緩解交通擁堵等考慮，這些地方重新規(guī)劃、整治不可避免提上日程，進而波及4S店需重新選址搬遷。
不過，相關規(guī)劃滯后只是4S店店面不穩(wěn)定的一個原因，更深層的隱患則與其用地多為租賃有關。
“鄭州目前的汽車市場和4S店等，絕大多數(shù)是租農民或企業(yè)的地，簽一個租賃協(xié)議就開始建店，真正有自己產權的很少，店面租期無法保證。”一位業(yè)內人士說。
中博汽車廣場、北三環(huán)文化路附近的汽車交易中心等用地多為租賃。
這相當于“鳥巢”建在他人樹上，一旦遇政府擴路，整治道路兩側環(huán)境，很容易就變成了違章或臨時建筑等，補償沒有或少得可憐，征地補償更進不了汽車4S店的口袋。
而即便不遇規(guī)劃調整，那些早已成為市區(qū)的汽車市場等，也基本難有4S店繼續(xù)存在的空間。
“中博所在的鄭汴路地段，每畝地市場價應在600萬元～800萬元，這樣好的位置和整齊的地塊非常適合房地產開發(fā)，其綜合收益要遠高于對4S店的租賃收入。所以，搬是遲早的事情。”中博汽車廣場某品牌4S店工作人員說。
這是一個較為普遍的現(xiàn)象，即很多汽車市場的土地擁有者拿地后并不想開發(fā)，但又不能長期閑置，就先做汽貿，既能獲租金收益，又能坐擁土地升值，租約到期后則不再續(xù)約，進而轉變土地性質，進行房地產開發(fā)。
如此看，市區(qū)4S店的搬遷也是一種必然，只是，它們需另尋他處，飽嘗“居無定所”之累。
“目前，公司的管理層正考慮搬遷出去另找新址，但只能是更偏遠的市郊了?！鄙鲜?S店人士說。
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