“巨大的成本代價”
不過，一邊是上海市各界政要迫切開發(fā)的心愿，提籃橋居民期待動遷遠(yuǎn)離擁擠、破亂不堪生活的訴求，一邊卻是提籃橋區(qū)域特殊的建筑條件，導(dǎo)致其一直無人問津、最終成為“雞肋”的現(xiàn)實(shí)。
“目前遺留下來的舊改地塊，多屬難啃的‘骨頭’，不僅人口密度、房屋密度大，而且市場運(yùn)作效應(yīng)差，資金平衡困難。在房價上漲的背景下，實(shí)際補(bǔ)償大大超過原房屋價值，拆遷成本難以控制?！鄙虾Ｊ泻缈趨^(qū)房管局的一位不愿具名的人員一語道破“天機(jī)”。
該人士的這一說法，與聯(lián)合國科教文組織亞太地區(qū)世界遺產(chǎn)培訓(xùn)和研究中心主任張艷華博士在提籃橋歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)所做調(diào)研結(jié)果基本吻合。自從上世紀(jì)90年代上海開展大規(guī)模危棚簡屋改造以來，提籃橋時至今日遲遲沒有進(jìn)入舊城改造的范圍，“巨大的成本代價”是最重要原因。
“上海新天地的開發(fā)就投入了比新建建筑大得多的成本，瑞安集團(tuán)保留并修復(fù)了石庫門建筑的外皮，使用的是對建筑墻體注入了一種特殊的藥水。如果提籃橋監(jiān)獄參考新天地的模式，僅監(jiān)獄內(nèi)部建筑的開發(fā)成本，就會相當(dāng)巨大。再加上附近人口密度、房屋密度的因素，動遷費(fèi)用也會不菲。”上述房管局人士披露。
而相應(yīng)的連鎖反應(yīng)，是提籃橋歷史文化風(fēng)貌區(qū)中的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資回收期將長于一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
學(xué)者王仁濤、張艷華曾在2004年針對提籃橋歷史文化風(fēng)貌保護(hù)區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目作出經(jīng)濟(jì)評價。評價對象為《提籃橋歷史文化風(fēng)貌區(qū)保護(hù)與整治修建性詳規(guī)》中劃分的31 個地塊—除16 個地塊上原為優(yōu)秀建筑、寺廟、小學(xué)、賓館等不涉及改變用途外， 其余15 個地塊將進(jìn)行保護(hù)、新建， 其中6 個新建地塊將進(jìn)行開發(fā)， 9個保護(hù)地塊的建筑將改變用途進(jìn)行經(jīng)營。.
根據(jù)當(dāng)時的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，結(jié)合成本法、市場比較法、假設(shè)開發(fā)法等多種評估方法，王、張二人的研究披露，按出租模式計(jì)算， 提籃橋歷史文化風(fēng)貌區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)評價所測算地塊總開發(fā)成本費(fèi)用為36. 2 億元， 10 年、15 年、2 0 年經(jīng)營期收益為24 億元、40. 1 億元、59. 6 億元， 投資收益率分別為- 33%、1 0. 8%、64. 6%， 到第14 年經(jīng)營期開發(fā)成本費(fèi)用與收益大體平衡。
而按租售模式計(jì)算， 風(fēng)貌區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)評價所測算地塊總開發(fā)成本費(fèi)用為36.2億元，10年、15年、20年經(jīng)營期收益為33.5億元、44. 4億元、57.6億元， 投資收益率分別為- 7%、22.7%、59.1%， 到第12年經(jīng)營期開發(fā)成本費(fèi)用與收益大體平衡。
盡管因時間因素，各項(xiàng)數(shù)據(jù)均有一定程度上浮，但王仁濤、張艷華研究中所得出的一般結(jié)論卻依然有參考價值：“歷史文化風(fēng)貌區(qū)中的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資回收期長于一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目。一般的房產(chǎn)項(xiàng)目正常的回收期是5-7年， 而本風(fēng)貌區(qū)的回收期按出租和租售模式的計(jì)算分別是14年及12年?！?/p>
關(guān)鍵還看“容積率”
“關(guān)鍵還是要看容積率定多少。歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)許多建筑無法拆一定程度上是沒法改變的事實(shí)，但是往上加多少東西還是靈活的?！币晃粡氖路康禺a(chǎn)投資的業(yè)內(nèi)人士向時代周報記者分析，如今確定要開發(fā)的提籃橋監(jiān)獄及其周邊區(qū)域，最終容積率的高低是吸引投資的關(guān)鍵。
什么是容積率？容積率就是總建筑面積與用地面積的比率。簡單地說，1萬平方米土地造1萬平方米建筑，容積率就是1，造2萬平方米建筑，容積率就是2。對于發(fā)展商來說，容積率是決定利潤多寡的重要因素，也是補(bǔ)償成本投入巨大的關(guān)鍵手段。
而針對提籃橋歷史文化風(fēng)貌區(qū)開發(fā)的特殊性，早在2005年阮儀三教授牽頭所做規(guī)劃中，也對“容積率”問題作出了建議。
“由于提籃橋保護(hù)規(guī)劃涉及項(xiàng)目的實(shí)施，區(qū)政府和投資商對項(xiàng)目的可操作性都非常關(guān)注。提籃橋風(fēng)貌區(qū)保護(hù)規(guī)劃中還附帶了一個研究地塊，其中允許建造兩幢高層建筑，作為對投資商在風(fēng)貌區(qū)內(nèi)部保護(hù)和修繕歷史建筑的容積率補(bǔ)償，另外，在建設(shè)控制范圍內(nèi)處于城市設(shè)計(jì)的考慮，允許在原先幾棟獨(dú)立的高層建筑之間加建一幢40米的高層。規(guī)劃建議在風(fēng)貌區(qū)外圍設(shè)置相應(yīng)的‘容積率補(bǔ)償區(qū)’，或采取其他可行的經(jīng)濟(jì)激勵政策，激發(fā)投資商投資保護(hù)的積極性。”
不過，上述地產(chǎn)投資人士認(rèn)為，阮儀三教授的“容積率補(bǔ)償”建議“相對保守”。“實(shí)際上，阮教授的建議更多是站在歷史建筑保護(hù)的角度，但從投資者的角度當(dāng)然更注重利益。最終有關(guān)部門對容積率的決策，就看建筑保護(hù)和商業(yè)利益的博弈了。此外，政府部門或許也會做一定程度的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。像新天地的項(xiàng)目，上海政府就主動出資3億元。”
“當(dāng)然，提籃橋監(jiān)獄建筑群具有明顯歷史文化遺產(chǎn)價值，所以它的升值潛力明顯高于其他房地產(chǎn)項(xiàng)目也是值得考慮的一點(diǎn)?！鄙鲜龅禺a(chǎn)投資人士分析。
時代周報記者也在阮儀三教授處得到證實(shí)，與他早年所做的規(guī)劃“監(jiān)獄內(nèi)建筑全部保留”不同，“提籃橋監(jiān)獄將關(guān)閉并得到完整保護(hù)是事實(shí)。但即便是監(jiān)獄中，還在使用的許多建筑物以后將會作些必要的調(diào)整，還有一些不協(xié)調(diào)的建筑將會拆除?！?/p>
“各方尚未達(dá)成共識”
“百年提籃橋監(jiān)獄將搬遷”的消息在近日經(jīng)由外媒報道后，在國內(nèi)輿論界引起軒然大波。但當(dāng)媒體向上海市監(jiān)獄管理局求證時，獲得的卻是“目前提籃橋監(jiān)獄并未接到要搬遷的通知，監(jiān)獄各項(xiàng)工作仍在有序開展中”中的答復(fù)。根據(jù)現(xiàn)有資料披露，今年3月5日提籃橋監(jiān)獄才啟用一棟剛修繕好的監(jiān)舍大樓，并順利完成罪犯回遷移押工作。
“目前的關(guān)鍵在于，上海市司法局最終還沒批復(fù)?！蓖瑵?jì)大學(xué)阮儀三教授向時代周報記者獨(dú)家披露，上海市市規(guī)土局今年5月針對提籃橋監(jiān)獄搬遷提案作出的答復(fù)稱，關(guān)于搬遷工作，市監(jiān)獄管理局提出新建2所中型監(jiān)獄，總建筑面積16萬平方米，并建議將監(jiān)獄選址在上海監(jiān)管場所相對集中的浦東周浦地區(qū)或青浦青東地區(qū)，“但各方尚未達(dá)成共識”。
“提籃橋監(jiān)獄及其周邊地區(qū)地價升值的考慮，我相信對上海市監(jiān)獄管理局自然會作出一定程度的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。但新建監(jiān)獄建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、布局選址、監(jiān)獄規(guī)模、押犯結(jié)構(gòu)、警戒等級、安全守衛(wèi)及建設(shè)規(guī)劃等方面也是監(jiān)獄管理局方面考慮的問題。”
阮儀三教授曾因牽頭執(zhí)行《提籃橋歷史文化風(fēng)貌區(qū)保護(hù)與整治修建性詳規(guī)》而進(jìn)入提籃橋監(jiān)獄內(nèi)部參觀，作為建筑學(xué)家，提籃橋監(jiān)獄內(nèi)部的建筑特性讓其“興趣盎然”。
“提籃橋監(jiān)獄是中國最好的監(jiān)獄，從來沒有逃跑過一個犯人。因?yàn)楸O(jiān)舍的設(shè)計(jì)呈十字形，任何人在監(jiān)舍中走動都需要經(jīng)過中間交叉的那個點(diǎn)，所以只要在中間交叉點(diǎn)安排警戒力量，沒有人可以逃脫。這是上海市監(jiān)獄管理局的驕傲啊?！比罱淌谡f，新建監(jiān)獄能否維持“中國最好的監(jiān)獄”的業(yè)績也是值得研究的關(guān)鍵之一。
不過，上海市規(guī)土局目前已經(jīng)在專報中明確了搬遷的必要性，市房管局、市文物局也表示支持監(jiān)獄按照“保護(hù)為主、合理利用”等方針調(diào)整現(xiàn)有功能。
而根據(jù)虹口區(qū)預(yù)想，作為提籃橋歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)內(nèi)最大的優(yōu)秀歷史建筑和文物保護(hù)單位，監(jiān)獄功能調(diào)整將與鄰近的摩西會堂、舟山路-霍山路歷史文化街區(qū)等形成呼應(yīng)；與軌道交通12號線提籃橋站點(diǎn)、海門路55號等周邊地塊聯(lián)動，打造集高品質(zhì)商、居、辦、文、旅、交通于一體的大型綜合性區(qū)域。
除卻目前已經(jīng)披露的以抗戰(zhàn)文化、猶太文化、紅色文化等經(jīng)典文化元素為主題的博物館和以監(jiān)獄文化為主題的法制教育基地外，阮儀三教授也透露，利用監(jiān)舍的私密性特點(diǎn)，將監(jiān)獄局部改造成鉆石等高端產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、檢測、展示場所；或參照英國牛津堡監(jiān)獄改造等成功案例，局部改造成以文化交流和體驗(yàn)為主題的概念酒店，也在預(yù)設(shè)想法之內(nèi)。
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