新盤開始降價(jià) 豪宅去化艱難
在二手房市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳的同時(shí)，新房市場(chǎng)也不平靜。
與多數(shù)城市一樣，深圳樓市下行的跡象也是先從市中心周邊的項(xiàng)目開始顯露的。在新樓盤密布的深圳龍崗區(qū)，近期有兩個(gè)樓盤降價(jià)促銷引發(fā)了廣泛關(guān)注。在深圳開發(fā)商看來，樓盤降價(jià)已經(jīng)不是一件難以啟齒的事情。
這兩個(gè)降價(jià)的樓盤分別是中駿四季陽光和萬科廣場(chǎng)。其中，中駿四季陽光作為新盤的開盤價(jià)比周邊低了10%，開發(fā)商的這一做法被深圳業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)為“識(shí)時(shí)務(wù)”。及時(shí)降價(jià)也為開發(fā)商帶來了有效去化，據(jù)稱開盤銷售順利。而標(biāo)桿房企萬科的萬科廣場(chǎng)也加入了降價(jià)的隊(duì)列。五一期間推出的促銷活動(dòng)最多可享近30萬元的優(yōu)惠。深圳是萬科的大本營(yíng)，在深圳的房地產(chǎn)圈中，萬科的形象是“反應(yīng)迅速”。
如果說識(shí)時(shí)務(wù)的剛需產(chǎn)品開發(fā)商已通過及時(shí)調(diào)整價(jià)格應(yīng)對(duì)市場(chǎng)，那么豪宅項(xiàng)目面臨的困境就更艱難一些。深圳在售豪宅的代表項(xiàng)目深業(yè)上城上個(gè)月高調(diào)舉行了新聞發(fā)布會(huì)，宣布項(xiàng)目銷售順利。
發(fā)布會(huì)上，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示：“為了調(diào)整戶型熱銷程度、保證客戶購買信心，我們對(duì)公寓價(jià)格調(diào)高4次，優(yōu)惠折扣累計(jì)減少3次，不同戶型價(jià)格漲幅在5%-15%，依然受到購房者追捧。”然而，5月27日克爾瑞公布的一項(xiàng)銷售數(shù)據(jù)說明，深業(yè)上城開發(fā)商的預(yù)期明顯過于樂觀?？藸柸鸬臄?shù)據(jù)顯示，深業(yè)上城總批售套數(shù)為639套，截至今年5月中旬剩余套數(shù)為523套。今年前4個(gè)月，這一豪宅項(xiàng)目?jī)H成交了18套。
對(duì)于深業(yè)上城這樣未來將配建大規(guī)模高端商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目而言，前期住宅的銷售情況至關(guān)重要，因?yàn)檫@關(guān)系到開發(fā)商能不能回?cái)n足夠的資金以推進(jìn)后續(xù)項(xiàng)目建設(shè)。如果前期住宅銷售不暢，耗資巨大的商業(yè)地產(chǎn)將為開發(fā)商帶來極大的資金壓力，甚至?xí)涎诱麄€(gè)項(xiàng)目的工期，進(jìn)一步影響住宅的銷售。
“深圳豪宅近期遇到銷售困難的部分原因可能是銀行貸款收緊，豪宅需要占用較大的資金量，購買者即使實(shí)力雄厚也要考慮到現(xiàn)金流，因此多數(shù)豪宅購買者都要申請(qǐng)銀行貸款。本來深業(yè)上城轉(zhuǎn)為商務(wù)公寓之后，購房者已經(jīng)不受銀行限貸的影響，但近期銀行房貸全面收緊嚴(yán)重影響了豪宅的銷售?！鄙钲谝晃坏禺a(chǎn)人士表示。
中介全面看空 “多蓋棉被過冬”
在持續(xù)的市場(chǎng)低迷影響下，一貫是“看多”一派的中介機(jī)構(gòu)也開始轉(zhuǎn)入悲觀，甚至是全面看空。
“對(duì)于房企來說，與其預(yù)測(cè)春天何時(shí)到來，不如多蓋幾層棉被應(yīng)對(duì)寒冷的冬天?！笨偛课挥谏钲诘姆康禺a(chǎn)服務(wù)類上市公司世聯(lián)行在其最新的研報(bào)中這樣寫道。世聯(lián)行統(tǒng)計(jì)了今年前四個(gè)月代表性房企完成全年銷售任務(wù)的進(jìn)度，其中合生創(chuàng)展僅完成9%，雅居樂僅完成了17.7%。世聯(lián)行認(rèn)為，今年前4個(gè)月房企的目標(biāo)完成率普遍較低，出于完成業(yè)績(jī)的需要，房企或?qū)⒔祪r(jià)沖刺業(yè)績(jī)。
深圳中原地產(chǎn)的觀點(diǎn)更為明確，其認(rèn)為深圳樓市的降價(jià)通道終要開啟。深圳中原地產(chǎn)表示，在二手房方面，隨著交易難度提高，小業(yè)主已經(jīng)在逐漸加大讓價(jià)的力度。在新房市場(chǎng)，如果說4月底之前僅僅是小幅度試探性讓利，那目前就已經(jīng)是明確啟動(dòng)降價(jià)，以便快速出貨，安全回收資金。
對(duì)于部分地產(chǎn)人士期望的深圳限購松綁，中原地產(chǎn)認(rèn)為幾乎沒有可能?！岸€‘救市’，和深圳有什么關(guān)系？”限購作為降服市場(chǎng)的必殺技，在以深圳為代表的一線城市是斷然不可能輕易松綁的。各地情況迥異，應(yīng)對(duì)措施必然不同。其他城市松綁，深圳也只是旁觀一場(chǎng)，逐漸累計(jì)的庫存回過頭來只能自我消化。
深圳中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)總經(jīng)理玉家雄介紹，目前二手房買家上客率已經(jīng)明顯下降，而賣家上門數(shù)量穩(wěn)中有升?！拔覀兊臉I(yè)務(wù)員已經(jīng)感受到了業(yè)績(jī)壓力，因此在路邊推銷房源的情況開始增多?！?/p>
深圳樓盤的艱難時(shí)刻或許才剛剛開始。深圳中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年前5個(gè)月的成交量?jī)H相當(dāng)于去年的一季度，這相當(dāng)于有一個(gè)月沒有成交。即將面臨的半年度業(yè)績(jī)報(bào)表才是真正的難關(guān)，降價(jià)跑量可能是深圳開發(fā)商的最后一根救命稻草。
5月的深圳，接連降下幾場(chǎng)暴雨。如今深圳的售樓員們都在祈禱天氣早些放晴?！叭绻龠@樣接連下暴雨，購房者上門數(shù)量還會(huì)受到影響。如果天氣好些，房子會(huì)不會(huì)更好賣一些呢？”深圳某樓盤的工作人員小江說。（記者 張昊）
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