5月的曼哈頓儼然成了一個(gè)大工地。在紐約中央公園的東邊，被隔離著的工地以及拔地而起的鋼筋水泥蔚為壯觀——2018年之前，這里將有5棟高度超過(guò)300米、甚至400米的摩天大樓竣工。
即便是在高樓林立的紐約，這樣的建設(shè)進(jìn)度也并不多見(jiàn)。實(shí)際上，自2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)以降，紐約房地產(chǎn)正步入最紅火的時(shí)期。
市場(chǎng)的溫度
“在過(guò)去五年間，曼哈頓的平均房?jī)r(jià)上漲了26%，其中，奢侈地產(chǎn)的價(jià)格上漲了36%。我們看到來(lái)自全世界的對(duì)紐約地產(chǎn)的需求?！奔~約地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公司可可人（Corcoran）集團(tuán)總裁兼首席執(zhí)行官帕梅拉·利布曼(Pamela Liebman)說(shuō)，“有些人買(mǎi)房作為住宅，有些為了出租，還有些人就是把紐約的地產(chǎn)作為美元資本持有。”
據(jù)可可人發(fā)布的紐約地產(chǎn)報(bào)告，曼哈頓房地產(chǎn)在今年一季度的銷(xiāo)售情況是六年以來(lái)一季度數(shù)據(jù)中最好的。2015年一季度，曼哈頓共賣(mài)出了3776套公寓，比2014年高了12%。從2010年起，這一數(shù)字一直在3000套左右。一套房產(chǎn)在市場(chǎng)上待售的時(shí)間也縮短到95天，同比下降6%。曼哈頓新建住宅的均價(jià)是330萬(wàn)美元/套，同比增長(zhǎng)3%，而新建住宅的均價(jià)同比增長(zhǎng)了12%。對(duì)于價(jià)格超過(guò)1000萬(wàn)美元的豪宅，2015年一季度已經(jīng)交易了58套。2008年-2012年加起來(lái)的交易量只有91套，2014年這一數(shù)字飆升至265套。
報(bào)告顯示，2015年曼哈頓會(huì)有超過(guò)5600套新建住宅，僅次于2007年的頂峰8000套。庫(kù)存量6000套，也是2009年之后最低的紀(jì)錄，這一數(shù)字在7年前是12500套?！拔覀兒苄疫\(yùn)還有更多的住宅將進(jìn)入市場(chǎng)，因?yàn)槲覀兇_實(shí)需要它們。”帕梅拉·利布曼說(shuō)。
在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和人口增加、買(mǎi)家對(duì)曼哈頓地產(chǎn)信心增長(zhǎng)以及較低利率的綜合作用下，2015年一季度，曼哈頓地產(chǎn)的總銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)了12%，比2014年四季度增長(zhǎng)了7%。同時(shí)，簽署合同量同比增長(zhǎng)了5%，預(yù)示著二季度地產(chǎn)銷(xiāo)售的情況也會(huì)有比較大的增長(zhǎng)。
在紐約地產(chǎn)商漢斯集團(tuán)（Hines）董事總經(jīng)理大衛(wèi)·帕尼克（David Penick）看來(lái)，紐約地產(chǎn)的基礎(chǔ)很好，在2008年-2009年大跌之后，恢復(fù)的速度很快，部分原因是由于人們對(duì)紐約的經(jīng)濟(jì)前景很有信心?！?009年之后紐約的就業(yè)人口中，金融從業(yè)者的比例已經(jīng)顯著下降，但就業(yè)總數(shù)沒(méi)有下降。就業(yè)崗位的多樣化反映出紐約經(jīng)濟(jì)部門(mén)的多樣性，這是一件好事?！贝笮l(wèi)·帕尼克說(shuō)。
高盛集團(tuán)不動(dòng)產(chǎn)本金投資領(lǐng)域顧問(wèn)杰瑞·卡爾（Jerry Karr）認(rèn)為，紐約房地產(chǎn)的潛在需求遠(yuǎn)大于供給?！斑^(guò)去十年間紐約增加了100萬(wàn)人口，按照平均每個(gè)家庭約2.3個(gè)人來(lái)計(jì)算，紐約需要40-50萬(wàn)套住宅。但在過(guò)去15年中，新建的住宅數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于這個(gè)水平。這是拉高紐約房?jī)r(jià)最根本的因素，影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于外國(guó)資本的作用?！?/p>
強(qiáng)勢(shì)的亞洲資本
不過(guò)，外國(guó)資本的作用也不容小覷。根據(jù)帕梅拉·利布曼的觀察，紐約低端住宅市場(chǎng)有75%的買(mǎi)家來(lái)自海外，而近幾年在頂級(jí)豪宅市場(chǎng)，也出現(xiàn)了很多來(lái)自亞洲的買(mǎi)家。
根據(jù)獨(dú)立房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)萊坊發(fā)布的2015年財(cái)富報(bào)告，來(lái)自亞洲的超高凈值人士已經(jīng)持有了39萬(wàn)億美元的資產(chǎn)，超過(guò)了北美，其中來(lái)自中國(guó)的超高凈值人士在2014年達(dá)到15700位。和其它地區(qū)的富人相比，他們把更大比例的財(cái)富用于持有住宅。2014年，來(lái)自亞洲的資本買(mǎi)走了紐約住宅國(guó)際成交量的55%，其中來(lái)自中國(guó)的投資者在紐約地產(chǎn)市場(chǎng)豪擲33.5億美元，比2013年增長(zhǎng)超過(guò)四成。
不僅是住宅，亞洲投資者還買(mǎi)下了一棟又一棟的摩天大樓。
2013年，上海復(fù)興國(guó)際斥資7.25億美元購(gòu)得第一大通曼哈頓廣場(chǎng)，成為當(dāng)年紐約最大的單筆房地產(chǎn)收購(gòu)交易。2014年，安邦集團(tuán)將紐約地標(biāo)性建筑——華爾道夫酒店收入囊中。同年，中國(guó)銀行在2014年底斥資6億美元買(mǎi)下了曼哈頓一棟28層的辦公大樓。這些大手筆的交易讓紐約對(duì)亞洲資本、尤其是中國(guó)資本刮目相看。
亞洲資本不僅在紐約買(mǎi)房，還在建房。在紐約中城區(qū)，紐約現(xiàn)代藝術(shù)博物館（MoMA）旁邊，一棟320米高的大樓53W53將于2018年秋天竣工，屆時(shí)將成為五座改變紐約天際線的摩天大樓之一。大樓底層將設(shè)有三層畫(huà)廊，與博物館現(xiàn)有展示廳互相銜接。這棟大樓的主開(kāi)發(fā)商，就是來(lái)自新加坡的邦典置地集團(tuán)。
2006年，紐約現(xiàn)代藝術(shù)博物館決定出售53W53所在的地塊，美國(guó)漢斯集團(tuán)競(jìng)標(biāo)成功拿下，并在2007年春天開(kāi)始尋找合作伙伴。高盛集團(tuán)不動(dòng)產(chǎn)本金投資領(lǐng)域和漢斯集團(tuán)之前就有很多合作，而一直在美國(guó)市場(chǎng)尋找機(jī)會(huì)的邦典置地也看好這個(gè)機(jī)會(huì)。2011年，三者的合作伙伴關(guān)系最終確立，邦典置地出資2億美元，加上引入一組東南亞銀行提供的8.7億美元建設(shè)貸款，占有51%的股權(quán)；與漢斯集團(tuán)和高盛不動(dòng)產(chǎn)本金投資領(lǐng)域組成的財(cái)團(tuán)三方共同開(kāi)發(fā)，完工之后這棟樓將全部用作豪華公寓。為了契合紐約現(xiàn)代藝術(shù)博物館的風(fēng)格，他們請(qǐng)了普里茲克獎(jiǎng)得主尚·努維爾（Jean Nouvel）做建筑師，著名建筑師泰瑞·德士龐（Thierry Despont）做室內(nèi)設(shè)計(jì)。
“根據(jù)我們的測(cè)算，這類(lèi)項(xiàng)目的內(nèi)在收益率可以超過(guò)20%。”邦典置地投資項(xiàng)目部副總裁郭舒寧(Kwee Su-Lin)表示。
這是邦典置地在紐約的第一個(gè)項(xiàng)目，此前，邦典置地一心希望在紐約核心地段做項(xiàng)目?！凹~約是全球金融、藝術(shù)、商業(yè)與娛樂(lè)中心，人才薈萃，加上頂級(jí)的醫(yī)療設(shè)施，誰(shuí)不希望住在紐約？”郭舒寧說(shuō)，“在紐約這樣的城市，能吸引國(guó)際投資者的地產(chǎn)項(xiàng)目必須在幾個(gè)方面做到極致：地段、建筑、設(shè)計(jì)和質(zhì)量?！?/p>
中國(guó)的綠地集團(tuán)也在2013年買(mǎi)下了紐約布魯克林太平洋公園項(xiàng)目70%的股權(quán)，并在2014年底破土動(dòng)工。在2015年5月正式成為綠城中國(guó)第一大股東的中交地產(chǎn)，也在5月去紐約考察地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
面對(duì)國(guó)際資本的大潮，紐約人對(duì)此并不反感。“我認(rèn)為，更多的國(guó)際資本來(lái)到紐約是一件好事，它支撐著房地產(chǎn)市場(chǎng)，支撐著對(duì)寫(xiě)字樓和高質(zhì)量住宅的需求，同時(shí)能為紐約創(chuàng)造就業(yè)。紐約是一個(gè)國(guó)際化大都市，正是國(guó)際投資者和來(lái)自世界各國(guó)的居住在紐約的人，讓紐約充滿活力，不僅僅是經(jīng)濟(jì)方面?！苯苋稹た栒f(shuō)，“很多外國(guó)買(mǎi)家本身就住在紐約，如果這個(gè)買(mǎi)家就住在5個(gè)街區(qū)以外，你說(shuō)他是國(guó)內(nèi)買(mǎi)家還是亞洲買(mǎi)家？”
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