【分析】
鄭州房?jī)r(jià)為啥漲這么快？
“國(guó)五條”有名無(wú)實(shí)、供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)
昨日，記者就鄭州房?jī)r(jià)問(wèn)題咨詢業(yè)內(nèi)多位專家，他們首先把原因歸結(jié)到政策層面。
河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授、城市發(fā)展研究中心主任劉社說(shuō)，“國(guó)五條”中“20%個(gè)稅”、“二套房利率”、“限購(gòu)是否擴(kuò)大”政策并未落實(shí)；6月出臺(tái)的“國(guó)五條續(xù)集”，要求鄭州所有在售新建商品住房都要在物價(jià)部門備案，但“標(biāo)準(zhǔn)過(guò)于模糊”。
此外，鄭州沒(méi)有借鑒北京以戶籍區(qū)分限購(gòu)人群的措施，以一年以上的暫住證代之，而獲得鄭州戶籍的難度遠(yuǎn)非獲得暫住證能比，因此造成限購(gòu)成效不大的局面，而三環(huán)以內(nèi)的限購(gòu)區(qū)域?qū)︵嵵輥?lái)說(shuō)也過(guò)小。
供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，也是上半年發(fā)生的一個(gè)新現(xiàn)象。上半年，鄭州市區(qū)商品住房銷售632.36萬(wàn)平方米，投放僅有577.82萬(wàn)平方米，出現(xiàn)了供不應(yīng)求的狀況。
河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙進(jìn)京說(shuō)，鄭州城鎮(zhèn)化發(fā)展和招商引資使得大量外地人、投資者擁入鄭州，住房的剛性需求顯著增長(zhǎng)。與此同時(shí)，市場(chǎng)投放卻沒(méi)有跟上，造成供求失衡的局面，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)上升。
河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)宋向清認(rèn)為，土地、人工、建筑、融資和營(yíng)銷成本的不斷提高，企業(yè)擁有充足的周轉(zhuǎn)資金不輕易促銷，購(gòu)房投資比例加大等因素，也為房?jī)r(jià)上漲添了把柴。
新政出臺(tái)前還有一段政策真空期
國(guó)家正在建立中長(zhǎng)期調(diào)控機(jī)制
國(guó)內(nèi)房產(chǎn)領(lǐng)域一線專家對(duì)鄭州房?jī)r(jià)持什么觀點(diǎn)？昨天下午3點(diǎn)，記者連線國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部發(fā)展戰(zhàn)略處處長(zhǎng)高輝清。
高輝清說(shuō)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)比較多，業(yè)內(nèi)對(duì)此有一定爭(zhēng)議，很難說(shuō)個(gè)別房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)沒(méi)有水分。因此，對(duì)待房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)要持中立的觀點(diǎn)。鄭州房?jī)r(jià)上漲，首先是因?yàn)槿珖?guó)的房?jī)r(jià)都在漲，有這么一個(gè)大的環(huán)境。其次，跟鄭州的經(jīng)濟(jì)水平、發(fā)展速度和過(guò)去房?jī)r(jià)有直接關(guān)系，鄭州近些年經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，再加上鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)獲批引發(fā)全國(guó)關(guān)注，房?jī)r(jià)上漲有基礎(chǔ)、有動(dòng)力。
他透露，從3月“國(guó)五條”到現(xiàn)在，國(guó)家并沒(méi)有出臺(tái)新的宏觀調(diào)控政策，基本維持過(guò)去的政策。但是，未來(lái)在政策層面會(huì)有一個(gè)大的變化，即建立中長(zhǎng)期的調(diào)控機(jī)制和市場(chǎng)化的調(diào)控手段。因?yàn)檫@個(gè)機(jī)制和手段涉及改革，制定的時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)，所以新政出臺(tái)前會(huì)有一段政策真空期。
1081元
上半年鄭州市區(qū)商品住宅均價(jià)7365元/平方米，比去年同期漲1081元
10.4%
鄭州6月新建商品住宅價(jià)格比去年同期上漲10.4%，漲幅在全國(guó)70大中城市居第八
15%
今年6月與1月相比，鄭州住宅租賃價(jià)格平均上漲15%
10%
今年6月與1月相比，鄭州商鋪?zhàn)赓U價(jià)格平均上漲10%
190.93%
上半年，鄭州全市及市區(qū)二手房交易量超過(guò)去年，二手住房交易面積同比增長(zhǎng)190.93%
跌
2621元
6月份，鄭州市區(qū)非住宅銷售均價(jià)為12464元/平方米，較去年12月下跌2621元/平方米
今年1～6月鄭州
商品住宅平均售價(jià)
1月 6991元/平方米
2月 7186元/平方米
3月 7392元/平方米
4月 7506元/平方米
5月 7410元/平方米
6月 7630元/平方米
【下半年走勢(shì)】
房?jī)r(jià)上漲壓力依然大
在大家都在抱怨鄭州擁堵的時(shí)候，萬(wàn)科總裁郁亮卻看到商機(jī)?！皳矶抡f(shuō)明城市的框架在拉大?！彼f(shuō)，城市的發(fā)展分為四個(gè)層次，首先是臟；然后就變堵了；之后是塵土飛揚(yáng)變工地了；最后，堵完就形成新的局面了?，F(xiàn)在，鄭州市正處于第三階段，等到這四個(gè)階段結(jié)束后，鄭州城市面貌就會(huì)改觀很多。據(jù)此，競(jìng)合地產(chǎn)董事長(zhǎng)王東說(shuō)，鄭州年底三環(huán)快速化、地鐵1號(hào)線開(kāi)通后，鄭州交通會(huì)有一個(gè)大的改觀，房?jī)r(jià)已進(jìn)入一個(gè)新的層次。
此外，更多的業(yè)內(nèi)人士?jī)A向于考核政策和供求關(guān)系兩個(gè)因素。
政策方面：20%個(gè)稅政策落地沒(méi)有時(shí)間表
今年3月1日，“國(guó)五條細(xì)則”出臺(tái)，20%個(gè)稅政策引發(fā)恐慌。昨日，記者從鄭州市地稅局獲悉，鄭州依舊執(zhí)行之前的政策，即對(duì)轉(zhuǎn)讓住房的收入征稅，分為查賬征收和核定征收兩種方式，前者是以減除房屋原值、稅費(fèi)后，再乘以20%來(lái)計(jì)算應(yīng)納稅額；如果納稅人不能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，就按實(shí)際成交價(jià)的1%來(lái)核定征收個(gè)稅。對(duì)個(gè)人唯一住房并且居住超過(guò)5年的，轉(zhuǎn)讓所得繼續(xù)免征個(gè)稅。他明確，鄭州何時(shí)實(shí)施嚴(yán)厲如北京的20%個(gè)稅政策，還沒(méi)有時(shí)間表。
供求方面：庫(kù)存房源僅夠賣3個(gè)月
下半年，鄭州商品住宅庫(kù)存偏緊。截至6月底，市區(qū)商品住房累計(jì)可售面積為376.73萬(wàn)平方米，同比下降16.19%。鄭州市區(qū)的商品住房累計(jì)可售面積已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月庫(kù)存量低于400萬(wàn)平方米，僅夠賣3個(gè)月。
鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)葉琦說(shuō)，鄭州市在已采取穩(wěn)控房?jī)r(jià)措施的基礎(chǔ)上，物價(jià)和房管部門將采取更加有效的行政干預(yù)措施，下半年房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅度的增長(zhǎng)，但目前住宅市場(chǎng)庫(kù)存暫時(shí)處于低位，房?jī)r(jià)上漲壓力仍將延續(xù)。
其他數(shù)字
商鋪和寫字樓下跌2621元/平方米
關(guān)鍵詞：保障房
上半年，全市保障性住房開(kāi)工建設(shè)45889套。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)工3786套，公共租賃住房開(kāi)工25880套，棚戶區(qū)改造開(kāi)工建設(shè)16223套。
關(guān)鍵詞：非住宅
與商品住宅形成對(duì)比，商鋪和寫字樓明顯供大于求，以過(guò)去12個(gè)月的月均消化面積計(jì)算，市區(qū)非住宅累計(jì)可售面積的消化周期達(dá)到48個(gè)月，開(kāi)發(fā)企業(yè)只能通過(guò)降價(jià)來(lái)“走量”。6月份，市區(qū)非住宅銷售均價(jià)為12464元/平方米，較去年12月下跌2621元/平方米。
關(guān)鍵詞：二手房
上半年全市及市區(qū)二手房交易量超過(guò)去年全年水平。其中，二手住房交易面積242.19萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)190.93%；二手住房交易均價(jià)為6064元/平方米?！。ㄓ浾?王磊 實(shí)習(xí)生 李林博 文 白周峰 攝影）
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