有的小區(qū)物業(yè)管理質量堪憂

　　【關鍵詞】物業(yè)管理

　　舊物業(yè)被業(yè)主解聘“不撤離”，賴一天或被罰1萬

　　【1】物業(yè)不得以拖欠物業(yè)費為由斷電、斷水

　　修訂草案規(guī)定，物業(yè)的服務事項包括：物業(yè)共用部位的日常維護和管理，物業(yè)公用設施、設備的日常維護和管理，環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務，物業(yè)管理區(qū)域公共秩序、交通等協助管理事項以及車輛停放等。

　　值得關注的是，修訂草案還明確規(guī)定，業(yè)主應當根據合同繳納物業(yè)費，但同時物業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)費等理由，減少服務內容、降低服務質量，或者變相中斷供水、供電、供氣、供暖等。

　　【2】物業(yè)不能擅自允許他人在“電梯”做廣告

　　此次，修訂草案規(guī)定，物業(yè)不能擅自允許他人利用共用部位、共用設施設備進行廣告宣傳、經營等活動，也不能擅自設置營業(yè)攤點。此外，修訂草案還規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)應當對獲得的業(yè)主信息保密。物業(yè)不得泄露業(yè)主信息，不得對業(yè)主進行騷擾、恐嚇、打擊報復或者采取暴力行為。

　　【3】物業(yè)代收水電氣暖費，專業(yè)經營單位要付費

　　物業(yè)費捆綁水電氣暖費用，代收費時擅自抬高費用……這些都是現實中容易遇到的問題。對此，修訂草案規(guī)定，供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經營單位應當按照最終用戶使用的計量器具現實的量值向用戶收取費用。

　　對于專業(yè)經營單位不具備向最終用戶收取費用條件的小區(qū)，可以委托物業(yè)代收有關費用，但應當向物業(yè)服務企業(yè)支付報酬。

　　【4】物業(yè)“早退”最高罰10萬，“遲走”一天罰1萬

　　業(yè)主對物業(yè)服務不滿服務質量，解聘舊物業(yè)?？膳f物業(yè)拒絕撤離,新物業(yè)只能“駐留”門外。

　　對此，修訂草案規(guī)定，業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿3個月前組織召開業(yè)主大會，決定續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務企業(yè)。

　　如果業(yè)主大會決定解聘物業(yè)，被解聘的物業(yè)在約定的撤出時間內，應維持正常物業(yè)管理秩序。被解聘的物業(yè)應當按照規(guī)定辦理移交手續(xù)，并向新物業(yè)企業(yè)移交物業(yè)管理用房等。

　　如果物業(yè)服務企業(yè)未按照約定時間提前撤出物業(yè)管理區(qū)域的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正。逾期不改正的，處以5萬元以上10萬元以下罰款；物業(yè)服務企業(yè)未按照規(guī)定辦理移交手續(xù)的，處20萬元罰款。而對于被解聘物業(yè)不在規(guī)定時間內退出物業(yè)管理區(qū)域的，從規(guī)定時間屆滿次日開始，每天將面臨1萬元罰款。

　　【關鍵詞】維修資金

　　電梯出問題，3個工作日內撥付維修資金

　　王新民介紹，維修資金的管理和使用的問題在于：政府代管造成使用難，業(yè)主自管會有資金安全風險。為解決好這些問題，修訂草案設定了業(yè)主大會自管和政府主管部門代管兩種方式。

　　業(yè)主大會成立前，專項維修資金由物業(yè)管理行政主管部門代管。業(yè)主大會成立后，根據業(yè)主大會決定，選擇自行管理或代管。

　　此外，針對緊急情況下維修資金使用難問題，修訂草案規(guī)定因屋面防水損壞造成滲漏，電梯、消防等共用設施設備存在嚴重安全隱患等情況，物業(yè)管理行政主管部門或者業(yè)主大會應當在接到申請后3個工作日內撥付維修資金。

　　【關鍵詞】業(yè)主大會

　　新小區(qū)業(yè)主入住三成，可成立業(yè)主大會

　　【1】成立業(yè)主大會的小區(qū)，僅占建成小區(qū)的7%

　　業(yè)主大會是代表業(yè)主利益、維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主合法權益的群眾組織。但是，目前我省93%的小區(qū)未成立業(yè)主大會。

　　王新民介紹，業(yè)主大會成立難主要有以下兩個原因：一是條例原來規(guī)定業(yè)主大會由物業(yè)行政主管部門指導召集，但物業(yè)行政主管部門人員有限，業(yè)主大會成立無人召集；二是建設單位、前期物業(yè)服務企業(yè)不愿意、不支持成立業(yè)主大會。

　　為了有效解決業(yè)主大會成立難等現實問題，修訂草案明確了鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的相關責任，并明確成立首次業(yè)主大會召開的條件。

　　王新民說，通過這些制度的建立，推動物業(yè)管理由原來的物業(yè)行政主管部門單一監(jiān)管向基層政府統籌協調監(jiān)管轉變。

　　【2】符合條件即可成立業(yè)主大會

　　修訂草案規(guī)定，符合下面3個條件之一的，就可以召開首次業(yè)主大會（即標志著成立業(yè)主大會）：房屋出售并交付使用的建筑面積達到50%以上的；業(yè)主已入住戶數的比例達到30%以上的；物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同期限內依法解除合同或者前期物業(yè)服務合同到期前90天的。

　　對于業(yè)主大會的職責也進行了“擴充”，從原有的6項變?yōu)樾抻啿莅钢械?1項。除了數量上的增加，業(yè)主大會職責的“含金量”也更高。

　　比如：修訂草案規(guī)定，業(yè)主大會可以確定物業(yè)服務內容、標準和物業(yè)服務收費方案，并確定物業(yè)管理方式，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主大會還可以籌集和使用專項維修資金。

　　此外，對于物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用和經營的方式、收益，業(yè)主大會具有“決定權”。修訂草案還規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益歸全體業(yè)主所有。

　　其他亮點>>>

　　●業(yè)主監(jiān)事會：

　　修訂草案增加了業(yè)主大會可以設立業(yè)主監(jiān)事會或者獨立監(jiān)事的規(guī)定，以便其對業(yè)主委員會履行職責進行監(jiān)督。

　　●水電氣暖設備：

　　建設單位組織竣工驗收時，應當通知供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經營單位參加?？⒐を炇蘸细窈?，應當將物業(yè)管理區(qū)域內專業(yè)經營設施設備無償移交給專業(yè)經營單位。老舊住宅小區(qū)內的專業(yè)經營設施設備需要改造的，按專業(yè)經營單位要求改造后，業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經營單位管理的，專業(yè)經營單位應當接收。

　　●物業(yè)用房：

　　小區(qū)2萬㎡以下，物業(yè)用房面積不低于80㎡；超過2萬㎡至10萬㎡部分，按照千分之三比例設置物業(yè)用房；超過10萬㎡至20萬㎡部分，按照千分之二比例設置物業(yè)用房；超過20萬㎡以上部分，按照千分之一比例設置物業(yè)用房。業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)管理用房中配置，面積不低于20㎡。