財(cái)經(jīng)撰稿人葉檀：房地產(chǎn)有保底共識(shí)無泡沫共識(shí)
對(duì)房地產(chǎn)政策的選擇性解讀，意在為房地產(chǎn)托市。
6月7日，央行下發(fā)“特急”文件，其中提及 “放寬金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間，貸款利率下限由基準(zhǔn)利率的0.9倍擴(kuò)大至0.8倍，個(gè)人貸款利率浮動(dòng)區(qū)間下限仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍”。有人將此理解為房貸利率重新享受0.7倍的優(yōu)惠，被認(rèn)為是放松房地產(chǎn)調(diào)控的明確信號(hào)。
窗口指導(dǎo)式的利率政策是模糊的、不嚴(yán)肅的，容易讓市場(chǎng)產(chǎn)生政策依賴癥。有分析人士指出，央行此前雖通過窗口指導(dǎo)要求銀行統(tǒng)一對(duì)首套房貸利率打8.5折，但并未明文取消過7折利率。也就是說，理論上7折個(gè)人房貸利率一直存在。這只是理論上的可能性，實(shí)際上，首套房貸利率提升到8.5折，市場(chǎng)不可能存在8.5折以下的優(yōu)惠利率。不管央行發(fā)不發(fā)文，承不承擔(dān)窗口指導(dǎo)，這是事實(shí)。因此，央行將個(gè)人貸款利率下調(diào)至0.7倍，部分市場(chǎng)人士刻意將此與房貸掛鉤，進(jìn)而得出房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)一步回暖的結(jié)論。
穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的呼聲首先作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)業(yè)已形成保底共識(shí)。
住建部部長(zhǎng)姜偉新在部署2012年工作時(shí)明確要求，在“遏制不合理購房需求的同時(shí)，要支持居民購房的合理需求”?！吨袊?jīng)營(yíng)報(bào)》5月報(bào)道，住建部已經(jīng)要求地方政府加快對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品房的審批，以增加普通商品房供給。事實(shí)上，近30個(gè)城市鼓勵(lì)剛需的政策出臺(tái)，說明各級(jí)政府對(duì)于房地產(chǎn)已經(jīng)形成保底共識(shí)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)在回暖。5月份商品房成交量大幅反彈，當(dāng)月全國商品房成交面積為7290萬平方米，銷售額4511億元，這兩個(gè)數(shù)據(jù)相比4月份分別上漲了15%、20%。在今年3月份以來樓市成交放大的局面下，5月份樓市回暖的勢(shì)頭得到進(jìn)一步確立。投資市場(chǎng)量在價(jià)先，成交量回暖以及京、廈等地商品房均價(jià)小幅反彈，6月初20個(gè)城市土地市場(chǎng)溢價(jià)率高達(dá)14.6%左右，顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)觸底。此次房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖是實(shí)體經(jīng)濟(jì)倒逼之下鼓勵(lì)剛需的必然結(jié)果。
股票市場(chǎng)早已作出反應(yīng)，房地產(chǎn)板塊一騎絕塵。房地產(chǎn)是今年23個(gè)申萬一級(jí)行業(yè)中表現(xiàn)最好的行業(yè)指數(shù)，累計(jì)漲幅達(dá)29.70%，超越上證綜指逾25個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)板塊今年正常交易的142只成分股中，有128只跑贏大盤，占比超過90%，是所有板塊中賺錢效應(yīng)最明顯的。
房地產(chǎn)市場(chǎng)有保底共識(shí)，而沒有泡沫共識(shí)，無論是市場(chǎng)、民意還是未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展，均不允許繼續(xù)擴(kuò)大房地產(chǎn)泡沫。
針對(duì)10日有報(bào)道 “發(fā)改委人士稱地產(chǎn)松綁或是救市第二張牌”，發(fā)改委12日發(fā)表聲明，稱有關(guān)報(bào)道純屬捏造。今年以來，決策層抑制投資性購房的口徑?jīng)]有放松。銀行大面積下調(diào)房貸利率的空間不大，此次央行降息的同時(shí)擴(kuò)大了利率浮動(dòng)區(qū)間，向利率市場(chǎng)化邁出關(guān)鍵一步，各銀行將來會(huì)面臨更激烈的存款競(jìng)爭(zhēng)，下調(diào)房貸將抽空銀行最優(yōu)質(zhì)的一塊資產(chǎn)。實(shí)質(zhì)性的利好來自于銀監(jiān)會(huì)，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的 《商業(yè)銀行資本管理辦法（試行）》，將個(gè)人住房抵押貸款首套和二套房風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重統(tǒng)一規(guī)定為50%，銀行有動(dòng)力增加二套房貸比例，以往房貸尤其是多套房貸一直是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。目前對(duì)于二套房的限制來自于各地的限購政策，如果限購政策松動(dòng)加上銀行二套房貸，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控會(huì)功虧一簣。
以房地產(chǎn)泡沫拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)是飲鴆止渴，日本、美國、西班牙都是前車之鑒。經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)看好的西班牙發(fā)生債務(wù)危機(jī)，房地產(chǎn)泡沫功不可沒。西班牙房地產(chǎn)泡沫始于1997年底，在1991年房地產(chǎn)泡沫破裂后，低息與借貸使房地產(chǎn)泡沫重燃。從1997年底到2008年初，西班牙房?jī)r(jià)平均年增長(zhǎng)10%，有些年份的增長(zhǎng)幅度甚至達(dá)到30%，而地價(jià)上升了5倍。標(biāo)準(zhǔn)普爾在對(duì)80萬個(gè)房貸進(jìn)行研究后認(rèn)為，今年西班牙業(yè)主負(fù)資產(chǎn)比例將從2010年的8%上升至25%。截至2012年，西班牙房?jī)r(jià)連跌4年，有預(yù)計(jì)稱，西班牙今年房?jī)r(jià)將下跌12%~14%。
房貸是債務(wù)之源，反過來加劇債務(wù)危機(jī)，西班牙經(jīng)濟(jì)部大臣路易斯·德金多斯在今年2月份要求放貸銀行追加500億歐元額外的準(zhǔn)備金與資本金來彌補(bǔ)房地產(chǎn)相關(guān)損失。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，瑞信6月11日發(fā)布的研究報(bào)告指出，通過對(duì)西班牙銀行進(jìn)行壓力測(cè)試，如果將房貸的準(zhǔn)備金率定為53%，計(jì)算出西班牙銀行業(yè)總資金缺口為1550億歐元，非房貸的準(zhǔn)備金率定為7.3%，計(jì)算出總資金缺口940億歐元。歐盟向西班牙提供1000億歐元資金的救助，不敷所用。
房地產(chǎn)泡沫預(yù)期不可逆，試圖以投機(jī)主義的方式攪拌房地產(chǎn)泡沫度過眼前危機(jī)，結(jié)果是迎來更大的危機(jī)。產(chǎn)能過剩、貨幣泡沫是以往投資與出口模式的后遺癥，我們只能面對(duì)，無論多么痛苦。房地產(chǎn)鼓勵(lì)剛需不能變，抑制投資泡沫更不能變。有保底共識(shí)，無泡沫共識(shí)，才能軟著陸。
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