經(jīng)濟學(xué)教授趙曉：樓市由冬轉(zhuǎn)暖已是不爭事實
很有必要重申樓市調(diào)控三個合理回歸目標(biāo)
趙 曉 陳金保
莫非一夜之間房地產(chǎn)市場報復(fù)性反彈又悄悄來臨了？
國家統(tǒng)計局發(fā)布的5月全國70個大中城市新建住宅以及二手房價格變動數(shù)據(jù)顯示，與4月相比，無論新房還是二手房，房價環(huán)比上漲的城市數(shù)量均有所增加，尤其二手房環(huán)比上漲的城市增加了9個。深圳、南京、上海等地重現(xiàn)千人排隊購房和拼搶樓盤現(xiàn)象，萬科、保利、恒大、華潤、碧桂園等多家龍頭房企5月業(yè)績一片喜人。北京、上海等地的二手房交易量至少上升了五成，“號販子”又回到了房地產(chǎn)交易大廳。6月18日，恒大地產(chǎn)以13.22億元拿下珠江新城地塊，樓面價每平方米32968元，溢價8.2億，成為廣州新地王，持續(xù)了近一年的土地市場僵局被打破。
雖然目前房價還沒有明顯上漲，但成交量大幅上升，樓市由冬轉(zhuǎn)暖已是不爭的事實。究其原因，主要有四點：一是開發(fā)商迫于資金或業(yè)績壓力，采取“以價換量”的促銷措施所致；二是從去年10月起，央行連續(xù)三次降低準(zhǔn)備金率，一次降低利率，個人住房貸款利率浮動區(qū)間的下限調(diào)為基準(zhǔn)利率的0.7倍，貨幣放水對房地產(chǎn)市場肯定是一個利好刺激；三是宏觀經(jīng)濟下行，國家重提“穩(wěn)增長”，全國超過30個城市地方政府受制于財政壓力而對樓市“微調(diào)”；四是購房者對房價走向預(yù)期的改變。
我們認(rèn)為，特別要強調(diào)的是第四點。貨幣政策松動和樓市“微調(diào)”其實針對的主要是剛需購房者，是我國整體經(jīng)濟下行時期采取的必要應(yīng)對措施，也是政府進一步落實差別化住房政策的惠民措施，對房地產(chǎn)市場的實際影響有限。但這些政策被一些房企和中介有意誤讀或炒作。從2010年下半年以來，由于嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用，房地產(chǎn)市場進入暫時的休眠期，房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者的觀望和博弈積壓了一定數(shù)量的剛性購房需求。這些剛性需求購房者在市場誤導(dǎo)下，預(yù)判市場將會走出低谷，害怕再次踏空，出于“買漲不買跌”的心理，入市的積極性明顯提高。目前市場上交易活躍的主要是自住性或改善性需求購房者也正好印證了這一點。
最近，央行發(fā)布的儲戶調(diào)查報告顯示，預(yù)期下季樓價上漲的居民比例為20.4%，較上季提高了2.8個百分點。未來3個月內(nèi)準(zhǔn)備出手購房的居民占15.7%，較上季提高1.6個百分點。在由首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)與中國社科院聯(lián)合對35個城市居民的房價預(yù)期調(diào)查中，超九成居民皆預(yù)期房價將會繼續(xù)上漲。心理預(yù)期最重要，2007年股市由2300點飆升到6100點，2007和2009年房價的報復(fù)性反彈，都一再告訴我們這個道理。所以，購房預(yù)期會否進一步上升甚至大幅上升，特別值得關(guān)注。
其實，從中長期來看，未來房價持續(xù)長期走高的可能性并不大。政府出于“促民生、保和諧”的需要，差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等房地產(chǎn)調(diào)控措施短期或中期內(nèi)改變的可能性很小。一年多來的房地產(chǎn)市場休眠導(dǎo)致全國開發(fā)商手中仍有大量庫存，據(jù)萬科統(tǒng)計，北京、上海、深圳、廣州等一線城市現(xiàn)有庫存商品房1.14億平方米，按照5月的銷售數(shù)，大概夠這些城市賣上11個月左右?？紤]到過去幾年大量投資可能產(chǎn)生的新生供給，庫存積壓甚至可能進一步上升至2億平方米，未來大概三到五年都將是供過于求的局面。而到大約2020年后，中國住房的需求將由增長轉(zhuǎn)向下滑。因此，供需形勢與過去完全不同，不太可能出現(xiàn)再度暴漲的情形。
但是，2009年的調(diào)控之后報復(fù)性反彈的一幕不能不防。在經(jīng)濟增速下滑的大背景下，為刺激經(jīng)濟增長或考慮地方利益的需要，有些地方政府的調(diào)控決心或會暗地里放松。加上開發(fā)商和房地產(chǎn)中介的渲染，剛需就可能集中釋放，投資或投機性需求也可能卷土重來。
6、7月將是樓市調(diào)控的關(guān)鍵時期，政府需要及時明確表態(tài)，顯示促使房地產(chǎn)市場理性回歸的決心，以穩(wěn)定民眾的政策心理預(yù)期。此時，我們認(rèn)為，再次強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控的三個“合理回歸”目標(biāo)——促進地方政府心態(tài)的回歸、促進開發(fā)商心態(tài)的回歸、促進購房者心態(tài)的回歸——很有必要。房地產(chǎn)的暴利時代已經(jīng)終結(jié)，住房的民生屬性必須再次強調(diào)。同時加大住宅用地的投放量，則既擴大投資，刺激經(jīng)濟增長，又能有效抑制房價反彈，應(yīng)是當(dāng)下不錯的政策選擇。
整體經(jīng)濟下滑之時，放松調(diào)控的傳言四起，恐慌性購房心理再次作祟，加上地方政府心態(tài)曖昧，“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控走到了十字路口。政策何去何從，需要政府明確態(tài)度，更需要房地產(chǎn)調(diào)控政策的嚴(yán)格落實。若是“打左燈，向右拐”，樓市調(diào)控成果恐將前功盡棄！
(作者趙曉系北京科技大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院教授，陳金保系經(jīng)濟學(xué)博士)
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