農(nóng)地改革三大文件醞釀中 建設(shè)用地入市是突破口
記者注意到，近年來國(guó)土部部署了一批土地改革試點(diǎn)，進(jìn)行土地管理制度探索和改革，一些地方取得了較好的成效，在全國(guó)產(chǎn)生了較大的影響。成都的農(nóng)村集體土地還權(quán)賦能，經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)，耕地保護(hù)補(bǔ)償機(jī)制；廣東“三舊改造”等低效用地“二次”開發(fā)及節(jié)約集約用地試點(diǎn)。這些試點(diǎn)成效顯著，根本經(jīng)驗(yàn)是承認(rèn)農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)。
“下一步改革需要重點(diǎn)突破的，是允許農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)?！秉S小虎說，農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)是征地制度改革題中應(yīng)有之義，允許農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)，農(nóng)民就可以憑借土地財(cái)產(chǎn)自主參與工業(yè)化、城市化進(jìn)程，增加財(cái)產(chǎn)性收入。而且只要符合規(guī)劃，允許集體建設(shè)用地開發(fā)商品房，可以增加土地供應(yīng)，可以打破開發(fā)商的自然壟斷，對(duì)解決城市老百姓住房問題，也有好處。
“給予農(nóng)村集體建設(shè)用地與城市建設(shè)用地平等地位，推動(dòng)農(nóng)地‘入市’是改革關(guān)鍵?！鞭r(nóng)村問題專家、中國(guó)社科院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員王小映說，提高集體土地征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是大勢(shì)所趨，但也要根據(jù)不同地方不同情況區(qū)別對(duì)待。
“如果一下子‘一刀切’地將補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都提高，征地成本不合理地大幅度上漲，也不利于城鎮(zhèn)化推進(jìn)。”王小映說。
“宅基地在大中城市結(jié)合部已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)，北京近千萬外來務(wù)工人員的居住問題，主要靠農(nóng)民出租房解決?！秉S小虎說。對(duì)于宅基地制度改革，他建議，宅基地買賣不要限制買賣者的身份，合法宅基地應(yīng)先辦理登記，發(fā)生交易要辦變更登記，同時(shí)對(duì)購買人開征財(cái)產(chǎn)稅。農(nóng)民自用部分可以免征，超出規(guī)定面積的則不能免除。合規(guī)登記和納稅的，受法律保護(hù)，將來即使拆遷也可以得到補(bǔ)償?！斑@樣對(duì)存量土地征稅，不僅對(duì)宅基地，包括經(jīng)營(yíng)性用地也要交財(cái)產(chǎn)稅，可在一定程度上解決錢從哪里來的問題?！秉S小虎說。
黃小虎同時(shí)指出，集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)政府經(jīng)營(yíng)土地制度構(gòu)成沖擊，依靠增量土地的土地財(cái)政和土地金融沒有了，城市建設(shè)怎么發(fā)展？建設(shè)資金怎么解決？這些問題接踵而至。其實(shí)，一些地方的改革探索已經(jīng)回答了這個(gè)問題。廣東的“三舊”改造，事實(shí)上允許農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)，調(diào)動(dòng)了農(nóng)民和其他投資主體的積極性，人和地的問題解決了，錢的問題也解決了。政府職能也根本轉(zhuǎn)變，主要是規(guī)劃、協(xié)調(diào)、監(jiān)管、服務(wù)。他還指出，集體建設(shè)用地入市以后，在土地增值收益的誘惑下，一部分農(nóng)民會(huì)有沖動(dòng)把農(nóng)地變?yōu)榉寝r(nóng)地，給耕地保護(hù)帶來新情況。
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