和記黃埔囤地盈利模式風(fēng)險劇增：東莞囤地被罰7900萬
囤地風(fēng)險劇增 和記黃埔開工量加倍：上海囤地地價縮水過半 東莞囤地被罰7900萬
靠囤地賺取暴利的時代一去不復(fù)返。眼下，囤地甚至是一件高風(fēng)險的事情。
這在華人首富李嘉誠旗下的和記黃埔有限公司(00013.HK，以下簡稱為“和記黃埔”)身上表現(xiàn)得尤為明顯。
變相囤地的盈利模式，曾讓和記黃埔六七年時間房價飆漲3倍或地價暴漲3倍。變相囤地的盈利模式在上海御翠豪庭項目上發(fā)揮得淋漓盡致，最后一期房價已是當(dāng)初樓面地價的28倍多。
然而囤地模式也并非穩(wěn)賺不賠，在樓市調(diào)控政策不斷加碼的形勢下，和記黃埔在2010年拿下的上海趙巷17號“地王”，如今被曝地價已縮水過半。位于東莞厚街的海逸豪庭項目因囤地達(dá)95個月被征收7915萬元的土地閑置費。
4月7日，和記黃埔開發(fā)的高檔樓盤廣州珊瑚灣畔項目，便被曝出銷售價低于1萬元/平方米。實際情況是，該樓盤的價格較最初開盤價跌幅超過5000元/平方米左右。
而查閱和記黃埔的年報可以看出，和記黃埔與長江實業(yè)共同持有的土地儲備已達(dá)到9900萬平方尺，按其2011年出售約600萬平方尺計算，夠其使用16年。
囤地潛藏的風(fēng)險也不容忽視?；蛟S，正是為了應(yīng)對這一難題，和記黃埔在樓市低潮期的今年卻加大開發(fā)力度，計劃完成量是2011年的兩倍。
變相囤地賺取超額利潤
3月28日，和記黃埔交出了一份亮麗的“成績單”。其2011年度業(yè)績報告顯示，去年收益總額為3877.17億港元，同比增長22%，股東應(yīng)占凈利潤為560.19億港元，同比增長178%。
其中，和記黃埔地產(chǎn)及酒店部門錄得收益總額為172.26億港元，較2010年增加7%。
和記黃埔的業(yè)績?nèi)绱肆聋?，或許與其獨特的開發(fā)模式密不可分，開發(fā)周期漫長，甚至被指為變相“囤地”。2010年國土部公布了1457宗閑置土地“黑名單”，和記黃埔榜上有名。
該名單顯示，和記黃埔搶在2004年“831土地大限”的最后一天，即2004年8月31日，拿下了位于北京朝陽區(qū)姚家園的2H1、2H2地塊，并約定該地塊的開工時間為2005年2月27日，約定竣工時間為2006年10月31日。
時代周報記者在北京市住建委官網(wǎng)查詢到的《姚家園新村商品住宅(逸翠園)項目建設(shè)方案》顯示，該項目一期計劃建設(shè)時間已被推遲到2005年9月，竣工時間則延遲到2007年12月，二期項目則要等到3年后的2010年2月才開始建設(shè)，2013年6月完成，而三期項目則計劃于2011年2月開始建設(shè)，2015年12月才能完成，整個項目的建設(shè)周期長達(dá)10年之久。
而和記黃埔獲得的施工許可證信息卻顯示，逸翠園二期和三期約定的開工時間分別為2009年12月1日和2010年12月28日，竣工時間分別為2011年5月9日和2012年3月21日，其項目建設(shè)方案比施工許可證約定的竣工時間分別晚了2年和3年。
北京市住建委官網(wǎng)信息顯示，2005年11月3日，逸翠園一期獲得銷售許可證，6年后的2011年11月26日，該項目二期才獲得銷售許可證，準(zhǔn)許銷售面積為92262平方米。截至4月9日的4個月時間里，逸翠園二期普通住宅部分已簽約銷售340套，簽約面積為58141.74平方米，成交總額達(dá)17億元，而成交均價也從2005年的9000元/平方米一路漲至2.8萬-2.9萬元/平方米，6年時間，房價飆漲了3倍多。
在房價飆升的同時，還有土地增值。北京市土地整理儲備中心網(wǎng)站信息顯示，2004年9月29日，北京潤豐房地產(chǎn)開發(fā)公司以7.7億元的價格摘得朝陽區(qū)姚家園113號“青年路地區(qū)C區(qū)住宅”用地，規(guī)劃建筑面積為31.7萬平方米，折合樓面價約為2429元/平方米。此前一個月，和記黃埔拿下的朝陽區(qū)姚家園2H1、2H2地塊，地價或與此相近。
2011年底，姚家園以東的東壩出讓的一塊住宅混合公建用地，樓面價達(dá)到了7648元/平方米，7年時間，地價上漲了3倍。
和記黃埔的開發(fā)周期一向漫長。公開資料顯示，其在上海已售完的御翠豪庭項目，2002年通過協(xié)議方式以折合樓面地價約2497元/平方米獲得土地，2007年才首次開盤，售價36000元/平方米；2009年最后一次開盤時，報價已漲到70000元/平方米，是當(dāng)初樓面地價的28倍多。
無獨有偶，和記黃埔6年前拿下的武漢地塊，至今仍在開發(fā)建設(shè)中。2005年，其以4.2億元的價格拿下位于武漢江漢路京漢大道交會處的P(2005)013地塊，土地面積為105641平方米，折合樓面地價為3167.06元/平方米。2007年，同樣位于京漢大道的昔日地王“金地京漢1903”，光樓面地價就高達(dá)6879元/平方米；而在2011年1月11日位于江漢區(qū)常青路附近和青年路59號的兩塊地，拍賣樓面價就分別達(dá)到8778元/平方米以及8591.04元/平方米。
同樣在2005年，和記黃埔還與長江實業(yè)拿下了廣州增城項目，總樓面面積為“13669千平方尺”，直到2011年6月23日才高調(diào)“奠基”。長江實業(yè)2011年度業(yè)績報告顯示，該項目一期計劃于2012年內(nèi)完成。而其位于廣州荔灣黃沙大道的逸翠灣項目地塊更是在2002年10月便已經(jīng)拿下，十年后的今天，和記黃埔官網(wǎng)顯示，該項目仍在銷售中。
與此同時，2007年4月，和記黃埔以24.5億元正式接手南岸楊家山片區(qū)2500畝土地，宣布投資120億元將該地打造成集中高檔高層住宅、商業(yè)等為一體的新城區(qū)。但是直到4年后的2011年5月1日，該項目才開工建設(shè)。
時代周報記者多次撥打和記黃埔地產(chǎn)有限公司媒體發(fā)言人李惠明和李翠華的電話，均無人接聽。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)對時代周報記者說，“其他開發(fā)商開發(fā)一個項目要四五年時間，而和記黃埔開發(fā)一個項目卻要花8年甚至10年時間，這實際上就是一種變相囤地。如果是某一個特定的項目，背后可以有什么復(fù)雜的原因，但是現(xiàn)在它普遍這么做，這就是它的一種商業(yè)模式?！?/p>
囤地模式并非穩(wěn)賺不賠
和記黃埔在放慢開發(fā)速度的同時，也在大力買地，在去年的樓市低潮期更是逆勢搶地。2011年6月3日，和記黃埔與河北區(qū)城投公司斥資60億元，聯(lián)合拿下天津城北小劉莊片區(qū)項目。除此之外，2011年，和記黃埔還與長江實業(yè)共同拿下3幅地塊。
長江實業(yè)年度業(yè)績報告顯示，2011年6月，其與和記黃埔集團(tuán)各占50%權(quán)益之合營公司成功投得長春國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)商住地塊，面積約15.9萬平方米，總樓面面積約23.7萬平方米；2011年8月，雙方各占50%權(quán)益之合營公司又成功拿下位于大連市西崗區(qū)黑咀子碼頭的商住地塊，面積約14.3萬平方米，總樓面面積約50.5萬平方米，2011年11月，雙方各占50%權(quán)益之合營公司又成功摘得佛山市禪城區(qū)南莊鎮(zhèn)住宅地塊，面積約7.5萬平方米，總樓面面積約18.5萬平方米。
業(yè)績報告同時顯示，2011年12月，長江實業(yè)與和記黃埔集團(tuán)聯(lián)手獲得一家內(nèi)地房地產(chǎn)公司的50%股權(quán)權(quán)益，用來發(fā)展位于深圳市福田區(qū)的兩塊商業(yè)用地，總面積約1.4萬平方米，總樓面面積約4.5萬平方米。
和記黃埔2011年度業(yè)績報告顯示，2011年，集團(tuán)出售約600萬平方尺已完成物業(yè)的應(yīng)占權(quán)益，同時增持約600萬平方尺的應(yīng)占土地儲備權(quán)益。目前，和記黃埔地產(chǎn)及酒店部門土地儲備已達(dá)到9900萬平方尺。
雖然手握1000萬平方米的土地，但腰纏萬貫的和記黃埔也面臨著一定的風(fēng)險。和記黃埔位于東莞厚街的海逸豪庭項目，因囤地達(dá)95個月，于2007年被征收7915萬元的土地閑置費。和記黃埔于2004年8月31日，拿下的北京朝陽區(qū)姚家園2H1、2H2地塊，又登上2010年國土部公布的1457宗閑置土地“黑名單”。
在2010年底，和記黃埔以21436元/平方米的樓面價、總價16.2億元拿下上海趙巷17號“地王”，但到了2011年底拍賣的上海趙巷16號地塊，卻以14.087億元的底價成交，折合樓面價僅為9559元/平方米，當(dāng)初和記黃埔高價拿下的土地價格已縮水過半。
4月7日，和記黃埔位于廣州番禺的高檔樓盤“珊瑚灣畔”，又被網(wǎng)友曝出將以低于1萬元/平方米的價格銷售珊瑚天峰項目。然而，據(jù)新浪樂居報道，現(xiàn)場銷售人員透露，珊瑚天峰特價單位在1.1萬元/平方米左右，并非銷售單價跌破1萬元。
雖然和記黃埔地產(chǎn)(廣州番禺)有限公司工作人員在接受時代周報記者采訪時稱：“該項目現(xiàn)在處于封盤狀態(tài)，尚未開賣?！钡柟饧揖壘W(wǎng)站數(shù)據(jù)卻顯示，截至4月9日17時為止，該項目已累計銷售32套，網(wǎng)簽均價為15889元/平方米，與原來1.7萬-2.4萬元/平方米的單價相比，實際跌幅在5000元/平方米左右。
并非囤地模式終結(jié)
數(shù)據(jù)顯示，2011年，中國商品房銷售面積達(dá)到109946萬平方米，同比增長4.9%；商品房銷售額為59119億元，同比增長12.1%，增速比上年回落6.8個百分點。
“房地產(chǎn)的上半場已經(jīng)結(jié)束，下半場正在徐徐拉開帷幕。房地產(chǎn)行業(yè)將從非正常的弱周期狀態(tài)回歸其強(qiáng)周期行業(yè)的屬性，周期的波動隨之加劇?！鄙钲谑缆?lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司(以下簡稱為“世聯(lián)地產(chǎn)”)在3月23日公布的2011年度報告中稱。
世聯(lián)地產(chǎn)分析，從其他國家在“劉易斯拐點”之后的發(fā)展經(jīng)驗可以看出，采取積極的刺激政策往往只會導(dǎo)致通脹和資產(chǎn)泡沫。由此對照本輪房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控，不難理解中央的決心和調(diào)控的力度。持續(xù)和深入的調(diào)控，將加速推動中國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場。
在房地產(chǎn)市場下半場開幕之際，和記黃埔也加快了開發(fā)速度。和記黃埔在2011年度業(yè)績報告中稱，“若市場情況許可，集團(tuán)在香港與新加坡，以及成都、深圳、廣州、西安、東莞等12個內(nèi)地城市合作的多項住宅與商業(yè)物業(yè)共1320萬平方尺將于2012年完成?！?/p>
但中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)并不認(rèn)為這意味著和記黃埔的“囤地”模式在轉(zhuǎn)變，今年，和記黃埔的計劃開發(fā)量是去年的兩倍，有可能是偶然性的，因為去年抄底儲備了一些土地，另外也不排除因開發(fā)速度過慢，政府對它有所壓力。
長江實業(yè)業(yè)績報告顯示，和記黃埔與長江實業(yè)共同持有的項目，計劃于2012年內(nèi)完成的包括建筑總面積為8.4萬平方米的廣東番禺區(qū)的珊瑚灣畔第三期，建筑面積為11萬平方米的廣東增城項目第一期，以及建筑面積為14.7萬平方米的重慶南岸區(qū)的珊瑚水岸第二期等。
“集團(tuán)之物業(yè)組合質(zhì)素優(yōu)越，位置理想，即使香港寫字樓租金承受之壓力日益增加，預(yù)期于2012年持續(xù)有良好表現(xiàn)。”和記黃埔稱?！敖衲觊_工建設(shè)，至少要等半年、一年后才能上市，到時候市場可能就轉(zhuǎn)暖了，這又是一種短周期的操作模式?！标悋鴱?qiáng)說。
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