房地產信托或已開閘開發(fā)商“錢”途漸明(組圖)
記者昨日從業(yè)內人士處獲悉,從去年年底以來持續(xù)收緊的房地產信托業(yè)務或已重新開閘,7月將有多家信托公司的新產品陸續(xù)上市,而在今年上半年,在監(jiān)管部門的嚴格管控下,房地產信托產品獲批極少。
不過,同去年的發(fā)行規(guī)模和投資門檻相比,今年房地產信托的投資門檻顯然更高,發(fā)行狀況也趨于理性。而隨著開發(fā)商資金情況獲得緩解,加上房地產信托行業(yè)春天的到來,房地產市場融資狀況將大大改善。
房地產信托放閘跡象已現
“其實從政策層面來說,監(jiān)管部門從未明文禁止房地產信托的發(fā)行,所以"一度被叫停"的說法并不確切?!比珖康禺a投資基金聯盟的一位人士告訴記者,從去年第四季度開始,雖然從未明確下文,但所有信托產品都要報批銀監(jiān)會,監(jiān)管部門的審核明顯收緊,到今年上半年,此類產品很少成功獲批。因此可以說,從市場實際情況來看,今年上半年房地產信托這個融資渠道幾乎是被關閉了。
但從今年6月份起,房地產信托政策層面出現明顯松動?!皫缀跏桥c央行降息同步,從6月至今,北京、上海等地都有房地產信托產品獲批,這個閘口近期重新開啟了?!鄙鲜鋈耸客嘎?,目前監(jiān)管部門對房地產信托產品的要求更加嚴格,滿足“四三二”標準的開發(fā)商發(fā)起的信托產品才有望獲批,即開發(fā)商融資前必須四證齊全、至少投入30%的自有資金、必須有國家二級資質。從發(fā)行信托的融資成本來說,仍占開發(fā)商總融資額的20%左右,年化收益率在12%左右,與去年水平相當。
記者的調查也證明了上述人士的說法。記者從平安信托工作人員處了解到,7月份平安信托即將發(fā)行3個房地產信托產品,其中包括與瑞安房地產合作的“安睿一號”等。而在今年上半年平安信托發(fā)行的房地產信托新產品極少?!邦A計今年年底我們將發(fā)行更多的房地產信托產品?!惫ぷ魅藛T告訴記者。
不過記者發(fā)現,一些信托產品的投資門檻似乎有所提高。例如平安信托即將發(fā)行的多個房地產信托產品起買門檻均設在300萬元以上,而去年此類產品的起買金額在一般在100萬元左右。
緩解開發(fā)商資金壓力
事實上,在長達兩年的樓市調控壓力下,房企資金鏈狀況都不容樂觀,作為一種新型的融資渠道,從2010年以來,房地產信托產品的發(fā)行異?;鸨?011年7月29日,銀監(jiān)會就要求部分信托公司出于對自身風險控制的需要,暫停部分房地產信托業(yè)務。之前有消息稱,銀監(jiān)會對房地產信托業(yè)務規(guī)模較大的信托公司進行了“窗口指導”,包括中信信托、平安信托、中融信托、中誠信托、北京信托、上海信托等在內的20多家公司,暫停了房地產信托業(yè)務。
而過去兩年一度火爆的房地產信托市場今年開始危機四伏。根據諾亞財富的統(tǒng)計結果,2011年房地產信托總到期規(guī)模470.5億元,2012年總到期規(guī)模上升至1172.5億,遠高于往年水平,整年兌付規(guī)模較大,其中3月、6月、7月和8月為年度高峰期。而根據國泰君安的測算,今年三季度到期兌付規(guī)模將達716億元,幾乎是一季度、二季度規(guī)模之和。其中,本月的規(guī)模最多,預計可達504億元。
就在房地產信托面臨巨額兌付危機之時,傳來了房地產信托重新啟動的消息。
高緯環(huán)球中國區(qū)中國區(qū)董事總經理張良軍認為,房地產信托監(jiān)管的放松,無疑是給缺血已久的開發(fā)企業(yè)打通了輸血通道,再加上今年降息、降準等信貸政策的多次放松,開發(fā)商資金層面的危機得到大大緩解。不過,今年房地產信托市場面臨巨額兌付高峰,此時放松房地產信托市場,開發(fā)商和信托公司很可能會以發(fā)行新的信托產品來接盤到期信托。
不過,也有業(yè)內人士告訴記者,銀監(jiān)會對信托的監(jiān)管都是通過指引或者窗口對業(yè)務進行指導,此次房地產信托放閘的“窗口期”可以持續(xù)多久,目前尚未可知。
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