張近東被指面臨巨大資金缺口 蘇寧置業(yè)意在H股上市
披“城市綜合體”外衣
所謂城市綜合體，就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。
隨著我國(guó)新一輪城市發(fā)展高潮涌現(xiàn)，眾多開發(fā)商也開始熱衷于城市綜合體的開發(fā)與建設(shè)。截至2011年底，萬達(dá)集團(tuán)已經(jīng)在全國(guó)31個(gè)省、自治區(qū)和直轄市的61個(gè)重點(diǎn)城市投資建設(shè)了87個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，目前已開業(yè)的萬達(dá)廣場(chǎng)達(dá)65個(gè)。以12月15日開業(yè)的莆田萬達(dá)廣場(chǎng)為例，該廣場(chǎng)位于城廂區(qū)核心地段，項(xiàng)目總建筑面積約50萬平方米，采用第三代城市綜合體的全新商業(yè)模式，集大型購(gòu)物中心、娛樂中心、商務(wù)酒店、SOHO辦公、城市商業(yè)街、高檔住宅等多種業(yè)態(tài)于一體。
蘇寧置業(yè)擁有蘇寧廣場(chǎng)、蘇寧電器廣場(chǎng)兩種城市綜合體。這兩類綜合體主要按照商業(yè)體量來劃分，蘇寧廣場(chǎng)為大型的城市綜合體，包括多種業(yè)態(tài)，比如零售業(yè)、酒店、寫字樓等等，商業(yè)體量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于以電器店為主力軍的蘇寧電器廣場(chǎng)。
目前蘇寧置業(yè)儲(chǔ)備開發(fā)了80余座蘇寧廣場(chǎng)、蘇寧電器廣場(chǎng)等系列產(chǎn)品，包括400米的南京奧體蘇寧廣場(chǎng)、388米的新街口蘇寧廣場(chǎng)、338米的鎮(zhèn)江蘇寧廣場(chǎng)、328米的無錫蘇寧廣場(chǎng)等。
粉飾商業(yè)地產(chǎn)的偽命題
然而，也有房地產(chǎn)專家對(duì)這種業(yè)態(tài)表示否定，認(rèn)為城市綜合體只是一種概念，是商人炒作出來的，并且有打政策擦邊球的嫌疑。
中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)杜猛指出：“商業(yè)地產(chǎn)，從土地性質(zhì)上就是指具有50年土地產(chǎn)權(quán)的土地上的建筑物。它既不是住宅，又不是為大家服務(wù)的公共產(chǎn)品，完全是以盈利為目的的商業(yè)行為。為什么取個(gè)名字叫綜合體呢？就是想混淆一種概念。”
他進(jìn)一步指出，汽車站、火車站、廣場(chǎng)、音樂廳、醫(yī)院、學(xué)校，這些都屬于社會(huì)公共產(chǎn)品，也可以取個(gè)名字叫公共產(chǎn)品地產(chǎn)。這種東西是為社會(huì)服務(wù)的，享受優(yōu)惠政策。而以商場(chǎng)、酒店為表現(xiàn)形式的商業(yè)地產(chǎn)，是完全的商業(yè)行為。商業(yè)行為只擁有50年的產(chǎn)權(quán)，沒辦法做住宅。怎么辦？于是，開發(fā)商們把商業(yè)行為往公共產(chǎn)品上靠。
在政府招商引資的時(shí)候，開發(fā)商就說自己給地方政府做貢獻(xiàn)了，等同于做了學(xué)校、醫(yī)院，做了形象工程。于是就要求政府給他們一部分住宅用地，來彌補(bǔ)開發(fā)商在商業(yè)項(xiàng)目上的虧損。
“既然是商業(yè)行為，你只能做商業(yè)項(xiàng)目，不能當(dāng)做公共產(chǎn)品。可是政府在招商工作中引進(jìn)大商業(yè)項(xiàng)目時(shí)，為了減輕政府的壓力，就告訴老百姓，這叫城市綜合體。”杜猛表示。在商業(yè)上，開發(fā)商們把它說成是創(chuàng)新，但是在跟政府談判時(shí)開發(fā)商又說自己是在做公共產(chǎn)品，應(yīng)該少收稅，還要補(bǔ)貼。而且他們以商業(yè)地產(chǎn)的名義去銀行能貸到款，規(guī)避了政策性風(fēng)險(xiǎn)。
“所以城市綜合體，是中國(guó)房地產(chǎn)商人創(chuàng)造出來的最大的偽名詞，偽商業(yè)名詞。不管是誰干，起什么名字，你都是商業(yè)行為，你都應(yīng)該納稅的?！倍琶瓦€進(jìn)一步指出，“政府不僅和開發(fā)商聯(lián)手在住宅中去低價(jià)收地、高價(jià)賣地，政府吃回扣，在商業(yè)地產(chǎn)中政府仍然和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)合吃回扣。”
相比于蘇寧，杜猛更支持紅星美凱龍的做法?！拔也皇浅鞘芯C合體，我就是一個(gè)大型專賣店。沒有欺騙公眾，蒙蔽大家?！?/font>
(楊流茂/文)
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