數(shù)量井噴規(guī)模2000億 地產(chǎn)基金“大躍進(jìn)”
2012年，地產(chǎn)基金集中爆發(fā)，近百只基金成立。
2012年12月24日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)發(fā)布公告，稱將成立房地產(chǎn)基金管理公司北京華遠(yuǎn)錦程投資管理有限公司，用于籌集資金支持公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展，這可能是2012年成立的最后一只地產(chǎn)基金。
據(jù)清科中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年共有94只私募類房地產(chǎn)投資基金完成募集，而2011年只有67只，整個(gè)地產(chǎn)私募基金的規(guī)模在去年翻了一番，達(dá)到2000億左右。
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟秘書長(zhǎng)閆宗成認(rèn)為，房地產(chǎn)基金是以后地產(chǎn)商融資的主流方向，也是實(shí)現(xiàn)中等收入階層進(jìn)入高利潤(rùn)領(lǐng)域的一種手段，房地產(chǎn)基金應(yīng)提升到國(guó)策的高度來(lái)發(fā)展。
相比閆宗成的樂觀，一位要求匿名的地產(chǎn)基金董事長(zhǎng)認(rèn)為，我國(guó)目前的地產(chǎn)基金只不過(guò)是一種變相集資行為，退出機(jī)制單一，僅有項(xiàng)目出售后贏利分紅這一種方式，并且要求15%以上的回報(bào)率，從未來(lái)房地產(chǎn)走勢(shì)來(lái)看，業(yè)績(jī)可能無(wú)法達(dá)到相應(yīng)的要求，存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。
基金規(guī)模三年增19倍
據(jù)公開信息顯示，房地產(chǎn)業(yè)每年新增投資規(guī)模在7萬(wàn)億左右，目前2000億的地產(chǎn)私募基金所占比例僅3%。到2015年，公募和私募地產(chǎn)基金加在一起將超過(guò)1萬(wàn)億，如果地產(chǎn)業(yè)今后每年仍需要8萬(wàn)億的新增資金，占比也不過(guò)30%以上。閆宗成表示，美國(guó)地產(chǎn)公司資金來(lái)源中70%為地產(chǎn)基金，30%來(lái)自信貸，我國(guó)只有極少的資金來(lái)自地產(chǎn)基金，目前來(lái)看，地產(chǎn)基金有非常大的發(fā)展空間。
2010年起，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行最嚴(yán)厲的調(diào)控，資金短缺一時(shí)成為房地產(chǎn)公司最嚴(yán)重的問題，鄂爾多斯等地的地產(chǎn)商不惜借利息超過(guò)30%的高利貸，最后因無(wú)力償貸破產(chǎn)，許多投資者血本無(wú)歸。
這一大背景催生了私募股權(quán)基金形式的地產(chǎn)基金。2010年，盛世神州、高和投資、瑞銀?金地中國(guó)房地產(chǎn)投資基金以及穩(wěn)盛投資基金等知名機(jī)構(gòu)紛紛成立房地產(chǎn)投資基金。
據(jù)公開消息，2010年之前，人民幣房地產(chǎn)基金只有20多只，管理資金規(guī)模100億元左右。而截至2012年10月底，市場(chǎng)上共有224只房地產(chǎn)基金，在管資金規(guī)模超過(guò)2000億元。三年時(shí)間房地產(chǎn)基金規(guī)模獲得19倍增長(zhǎng)。
清科研究中心統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)仍是投資者最鐘愛的子行業(yè)，共發(fā)生投資案例80起，披露金額的73起涉及30.4億美元。此外，物業(yè)管理領(lǐng)域有兩宗交易，房地產(chǎn)中介服務(wù)涉及一筆，其他子行業(yè)涉及一筆。
從募集幣種看，2012年完成的新募人民幣房地產(chǎn)基金在數(shù)量上占據(jù)壓倒優(yōu)勢(shì)，全年共計(jì)募集完成89只，而外幣類僅5只。但在單只基金規(guī)模方面，外幣房地產(chǎn)基金占據(jù)上風(fēng)，平均單只外幣房地產(chǎn)基金約是人民幣基金的8.92倍。值得一提的是，今年整體PE市場(chǎng)共完成15只外幣基金募集，其中有1/3為房地產(chǎn)基金，從另一個(gè)側(cè)面說(shuō)明外資機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看好。
投資于項(xiàng)目公司的項(xiàng)目建設(shè)與啟動(dòng)階段仍是絕大多數(shù)房地產(chǎn)基金的首選目標(biāo)。投資方式上，在現(xiàn)階段采用股權(quán)與債權(quán)結(jié)合方式的投資依然處于主流地位，此外全股權(quán)投資的比例有所增加，可轉(zhuǎn)債與過(guò)橋貸款方式也占一定比例。
雖然地產(chǎn)基金大熱，但也有部分地產(chǎn)商對(duì)其并無(wú)太大需求。旅游地產(chǎn)商瑞濤集團(tuán)副董事長(zhǎng)田曉文表示，作為中小地產(chǎn)商，對(duì)地產(chǎn)基金暫時(shí)未作深入了解，但不排除將來(lái)會(huì)與地產(chǎn)基金合作甚至自己成立基金，但目前旗下項(xiàng)目并不需要地產(chǎn)基金。
難達(dá)高收益率
地產(chǎn)基金的成立，最終是為了退出，即私募業(yè)常說(shuō)的“結(jié)婚是為了離婚”。但目前A股IPO市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)業(yè)的大門關(guān)閉，因此地產(chǎn)基金多采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓、股東回購(gòu)和管理層收購(gòu)等方式退出。
清科研究中心數(shù)據(jù)顯示，與2011年全年2筆退出相比，2012年房地產(chǎn)行業(yè)退出案例數(shù)大幅增長(zhǎng)，全年共有12筆退出案例，涉及12個(gè)項(xiàng)目/房企。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)基金在IPO退出上存在先天的不足，因此房地產(chǎn)基金多采用其他退出方式，2012年包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式退出6筆、股東回購(gòu)4筆、管理層收購(gòu)2筆。
房地產(chǎn)并購(gòu)出現(xiàn)數(shù)量、金額雙回落。清科數(shù)據(jù)顯示，2012年并購(gòu)市場(chǎng)共發(fā)生房地產(chǎn)并購(gòu)案例100起，涉及金額39.04億美元，數(shù)量及金額與2011年相比皆有不同程度下滑。由于2011年房地產(chǎn)并購(gòu)市場(chǎng)的爆發(fā)已對(duì)該領(lǐng)域的存量市場(chǎng)有所消耗，在土地供應(yīng)有所控制的前提下，2012年房地產(chǎn)行業(yè)的“待并購(gòu)項(xiàng)目”勢(shì)必有所減少。而大型房企下屬房地產(chǎn)基金2012年動(dòng)作頻繁，也在一定程度上削減了大型房企直接參與并購(gòu)的空間。
與IPO退出方式相比，上述三種方式都難以實(shí)現(xiàn)投資收益最大化，地產(chǎn)基金的收益大打折扣。
此外，地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形勢(shì)也直接影響地產(chǎn)基金的收益，閆宗成認(rèn)為，從政策來(lái)看，中央越來(lái)越強(qiáng)調(diào)房屋不應(yīng)該作為投資品，投資者在房地產(chǎn)行業(yè)的投資回報(bào)以后更多是從房地產(chǎn)銷售這一后端移到了前端。不過(guò)閆宗成也承認(rèn)，房地產(chǎn)私募基金多是純股權(quán)類的，項(xiàng)目發(fā)展一旦遇到困難，股東的資金可能縮水甚至顆粒無(wú)收。因此，我國(guó)要大力推廣公募地產(chǎn)基金，為普通收入階層提供投資平臺(tái)。
一位匿名地產(chǎn)基金董事長(zhǎng)向記者分析，西方地產(chǎn)基金資金來(lái)源以養(yǎng)老基金、主權(quán)基金為主，這些基金追求安全性，年回報(bào)率在3%-4%，并且有完善的退出機(jī)制，地產(chǎn)基金通過(guò)股票上市后在資本市場(chǎng)退出，一般基金從成立到退出要經(jīng)歷10年的時(shí)間，所以較為穩(wěn)健。
但在中國(guó)，如果按十年期銀行貸款6%的收益率計(jì)算，十年下來(lái)的最低收益率必須是60%，是西方地產(chǎn)基金回報(bào)率的幾十倍，再加上基金贏利的部分LP還要拿走2%的管理費(fèi)，所以，起碼要有10%以上的回報(bào)率才可能募集到資金。如果以年回報(bào)率15%計(jì)算的話，十年下來(lái)，就是150%的回報(bào)，他認(rèn)為這根本不現(xiàn)實(shí)。
中國(guó)所有的基金全是短期的集資行為，全靠投資項(xiàng)目賣出后的贏利分紅，目前拿地價(jià)格一路走高，現(xiàn)在地王動(dòng)輒50億元以上。此外，銷售出的房地產(chǎn)項(xiàng)目還有多種稅收，一般80%以上的收入都被土地出讓金和稅收拿走。剩下20%的贏利，根本不可能支撐上述回報(bào)水平。因此國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)私募是缺胳膊斷腿的，風(fēng)險(xiǎn)非常大。（記者 劉成昆）
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