房地產(chǎn)業(yè)：政策面向好不變 成交回暖
【房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告內(nèi)容摘要】
政策面向好趨勢不變，為減緩行業(yè)投資增速可能出現(xiàn)的大幅下滑，政策預(yù)調(diào)微調(diào)將持續(xù)。1、央行表示將支持首套房貸利率優(yōu)惠、給予開發(fā)普通性住房優(yōu)質(zhì)企業(yè)信貸支持、支持房地產(chǎn)信托基金的開閘及產(chǎn)品創(chuàng)新。2、土地出讓金持續(xù)下滑、財(cái)政吃緊的背景下，地方政府放松調(diào)控的沖動(dòng)不斷增強(qiáng)。維持行業(yè)投資增速低點(diǎn)在二季度的判斷，屆時(shí)政策有望出現(xiàn)更為明顯的松動(dòng)。
2月以來成交持續(xù)快速回暖，目前已超過11年平均水平，行業(yè)步入去庫存階段?！罢呶⒄{(diào)支持剛需”+“開發(fā)商主動(dòng)以價(jià)換量”促使壓抑已久的需求釋放，看房人氣顯著提升，大幅降價(jià)樓盤銷售暢旺。經(jīng)歷了連續(xù)5周的環(huán)比回升后，高基數(shù)下上周23城市一手房成交量環(huán)比小幅回落5%，但仍較11年平均水平高16%。成交量超過11年平均水平的城市有14個(gè)，占六成以上，其中杭州、重慶、蘇州、長沙、廈門、無錫6個(gè)城市已超過11年平均成交水平的四成以上。隨著成交量的快速回升，9城市平均去化時(shí)間已大幅降至約15個(gè)月，接近去年同期水平，庫存壓力階段性緩解。
維持2-5月份成交量環(huán)比持續(xù)上升、全年銷售持續(xù)向好的判斷。若3月周均成交維持在上周水平，保守測算3月成交量環(huán)比將增長20%以上。新推盤量持續(xù)增加將帶動(dòng)成交量環(huán)比繼續(xù)保持增長，預(yù)計(jì)至少持續(xù)至5月份。行業(yè)上半年去庫存，下半年隨著供應(yīng)量下降將步入恢復(fù)性發(fā)展階段，全年銷售持續(xù)向好。
我們跟蹤的招地、環(huán)球、中南建設(shè)等公司，促銷讓利下1-3月初銷售情況遠(yuǎn)好于11年同期水平，我們對它們今年的銷售業(yè)績增長信心足。招地、環(huán)球、中南建設(shè)1-3月初認(rèn)購量分別為30、10、20億元，分別占11年全年簽售金額的1/7、近1/3和近1/4。
我們認(rèn)為，行業(yè)最壞時(shí)期已過，預(yù)期持續(xù)向好。堅(jiān)定看好全年行業(yè)的投資機(jī)會(huì)，每次的回調(diào)都是機(jī)會(huì)。繼續(xù)強(qiáng)烈推薦“剛需+改善”銷售業(yè)績彈性大的“億城、華發(fā)、招地、首開、濱江”以及受益銷售回暖的中介服務(wù)商“世聯(lián)”，推薦剛需占比大的“環(huán)球、保利、萬科、北京城建、榮盛、中南建設(shè)”等及低估值的“世茂、金融街”等公司。
風(fēng)險(xiǎn)提示：歐債惡化帶來中國經(jīng)濟(jì)惡化，調(diào)控政策時(shí)間長帶來行業(yè)超預(yù)期調(diào)整等風(fēng)險(xiǎn).
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