購(gòu)房被騙中介被判賠30萬(wàn) 房屋中介為何屢成被告？
2015-10-19 10:11
來(lái)源：檢察日?qǐng)?bào)
[摘要]
近年來(lái)，因房屋中介公司在提供居間服務(wù)過(guò)程中的不規(guī)范行為引發(fā)的民事糾紛屢見(jiàn)不鮮，這些行為不僅損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，也干擾了二手房交易市場(chǎng)的正常秩序，不利于社會(huì)和諧穩(wěn)定。
完善法律法規(guī)，遏制不規(guī)范中介行為
根據(jù)合同法第424條的規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。一般而言，《房地產(chǎn)買賣居間合同》是買家、賣家及中介之間的三方協(xié)議，合同的簽訂是買賣二手房過(guò)程的重要一環(huán)。
“二手房權(quán)屬關(guān)系狀況復(fù)雜，北京所建房屋屬性種類也很多，之所以選擇通過(guò)房屋中介公司進(jìn)行交易，就是為了獲取專業(yè)服務(wù)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。有關(guān)部門應(yīng)該引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司誠(chéng)信履責(zé)，讓我們?cè)谥Ц陡哳~的中介費(fèi)用的情況下放心、省心地買房。”準(zhǔn)備在北京買房的王先生坦言。
如何規(guī)范居間服務(wù)行為?對(duì)此，朝陽(yáng)法院建議房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)等相關(guān)單位推行統(tǒng)一的存量房買賣居間合同范本。目前，在存量房交易的過(guò)程中，交易雙方簽署的《房屋買賣合同》均已適用各地出臺(tái)的規(guī)范文本，但約束房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及委托人權(quán)利義務(wù)的《房屋居間合同》尚未制定統(tǒng)一示范文本，公平設(shè)定委托人與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的權(quán)利義務(wù)，預(yù)防和減少糾紛的發(fā)生。
為防止中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員挪用客戶資金或攜款潛逃，保障交易安全、維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，相關(guān)主管部門應(yīng)推動(dòng)中介行業(yè)保證金制度(即房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)繳納的，用于保障房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)消費(fèi)者權(quán)益的專用款項(xiàng))和責(zé)任保險(xiǎn)制度(作為被保險(xiǎn)人的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在房屋中介業(yè)務(wù)過(guò)程中，因過(guò)失給委托人及其利害關(guān)系人造成損失的，可由保險(xiǎn)公司在賠償限額內(nèi)負(fù)責(zé)賠償)的建立，以保障整個(gè)房產(chǎn)中介行業(yè)的良性發(fā)展。此外，建議嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入、建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等級(jí)評(píng)定和信用檔案制度。
劉斌認(rèn)為，可以借鑒國(guó)外的做法，比如，在美國(guó)，從事房地產(chǎn)中介行業(yè)有著嚴(yán)格的準(zhǔn)入門檻，從業(yè)人員諸如經(jīng)紀(jì)人、推銷員必須滿足嚴(yán)苛的從業(yè)條件，接收專業(yè)培訓(xùn)并通過(guò)職業(yè)資格考試后方可上崗。如果在執(zhí)業(yè)過(guò)程中出現(xiàn)不誠(chéng)信行為時(shí)，不但會(huì)受到暫?；虻蹁N職業(yè)資格的處罰，還可能面臨刑事指控。
他認(rèn)為，首先應(yīng)當(dāng)完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的法律法規(guī)，明確相關(guān)主體的法律義務(wù)。其次，可以借鑒國(guó)外對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)主體設(shè)立的嚴(yán)格準(zhǔn)入制度，明確其背信行為的民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任。再次，應(yīng)當(dāng)基于統(tǒng)一執(zhí)法的原則，轉(zhuǎn)變當(dāng)前政出多頭的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)監(jiān)管模式。此外，還應(yīng)當(dāng)通過(guò)建立從業(yè)責(zé)任金制度、加強(qiáng)資金監(jiān)管力度、構(gòu)建違規(guī)信息共享和披露平臺(tái)等方式，以實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的合法有效管理，保護(hù)交易當(dāng)事人利益，促進(jìn)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的健康發(fā)展。
國(guó)家法官學(xué)院民商法教研室講師張凌云告訴記者，應(yīng)當(dāng)通過(guò)司法解釋等方式進(jìn)一步細(xì)化合同法中關(guān)于居間人告知義務(wù)的規(guī)定?！熬娱g人的告知義務(wù)是居間合同中主要的法定義務(wù)，一定程度上決定了委托人與第三人能否締約成功，也是居間人獲得居間報(bào)酬的必要前提?！焙贤ú⑽磳?duì)居間人告知義務(wù)的內(nèi)容或范圍、告知程度等作出較為具體的規(guī)定，導(dǎo)致實(shí)踐中常出現(xiàn)居間人以此逃避法律責(zé)任，以及各地法院裁判不統(tǒng)一的現(xiàn)象。
張凌云建議:第一，告知義務(wù)的范圍除了“有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)”，還應(yīng)當(dāng)包括相對(duì)人信用狀況、締約資格、履行能力，締約標(biāo)的物是否存在質(zhì)量瑕疵和權(quán)利負(fù)擔(dān)，網(wǎng)簽、付款、貸款、備案、登記等合同義務(wù)的具體履行方式，違約責(zé)任具體承擔(dān)方式等。第二，明確“如實(shí)告知”的含義，居間人的報(bào)告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)盡量如實(shí)、客觀、真實(shí)。此處可以參考保險(xiǎn)合同的最大誠(chéng)信原則，在合同有效期內(nèi)，應(yīng)依法向?qū)Ψ教峁┳阋杂绊憣?duì)方作出訂約與履約決定的全部實(shí)質(zhì)性重要事實(shí)，同時(shí)信守合同訂立的約定與承諾。第三，細(xì)化關(guān)于居間人違反告知義務(wù)產(chǎn)生損害賠償責(zé)任的規(guī)定，明確居間人承擔(dān)責(zé)任的要件、證明責(zé)任分配、承擔(dān)責(zé)任形式、違約金及損害賠償額的確定等問(wèn)題。
