[摘要] 11月24日，國土部、住建部聯(lián)合召開視頻會議，對遏制小產(chǎn)權(quán)房工作做出詳細(xì)部署，“對在建、在售的堅(jiān)決叫停，并依法查處”；而在兩天之前，22日，兩部委曾聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房的緊急通知》，要求各地堅(jiān)決遏制最近一些地方出現(xiàn)的違法建設(shè)、違法銷售小產(chǎn)權(quán)房問題。
C.高樓金第
頂風(fēng)銷售
和太玉園的性質(zhì)一樣，位于臨河里地鐵站附近的高樓金第也是小產(chǎn)權(quán)房，但規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及太玉園。在太玉園停售避“風(fēng)頭”的同時，該小區(qū)依然在銷售，銷售單價高達(dá)1.5萬元/平方米，且出貨速度很快。
年底能過戶
中介經(jīng)紀(jì)人告訴記者，高樓金第中兩居室比較少，非常搶手，一居室相對較多，但房源也并不多。該經(jīng)紀(jì)人當(dāng)日給記者推薦了一套80平方米的兩居室，報價1.5萬元/平方米，次日，當(dāng)記者再問及此房時，該經(jīng)紀(jì)人稱已經(jīng)以115萬元的價格出售了。
記者從多家中介門店了解到，位于高樓金第旁邊的加州小鎮(zhèn)二手房報價為2.2萬元/平方米，這意味著小產(chǎn)權(quán)房比周邊價格每平米低了7000元。一位業(yè)內(nèi)人士介紹稱，現(xiàn)在房價太高，一些大城市中的部分中低收入人群根本無力負(fù)擔(dān)商品房價格。由于所征稅費(fèi)少加上價格低廉，“小產(chǎn)權(quán)房”的價格很有競爭力，低價吸引了這部分人群購買。另一方面，由于存在巨大的需求與相對可觀的利潤空間，集體經(jīng)濟(jì)組織樂于將自有土地與投資人的資本結(jié)合，擴(kuò)大供給來滿足需求，并獲取利益。綜合以上兩大市場背景因素，促使這些年來小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)反而愈演愈烈。
“其實(shí)小產(chǎn)權(quán)房要求是比較高的，必須全款，但因?yàn)椴幌拶彛⑶矣修D(zhuǎn)正的可能，所以買的人還比較多。再加上這個小區(qū)房源本來就不多，稍不抓緊房子就沒了?！苯?jīng)紀(jì)人說。
對于如何過戶，該經(jīng)紀(jì)人表示，要到村里去，“不過下一次過戶得到年底了，你要不急就等等，著急的話可以托關(guān)系找人，一般中介費(fèi)是按照總房價的5%收的。”這就意味著一套80平米的房子，中介費(fèi)大約為6萬元。
投資回報率可觀
記者在采訪中了解到，目前高樓金第小區(qū)兩居室的月租金為2400元到2500元，一居室現(xiàn)在是1500元到1700元，以上面出售的一套80平米兩居室粗略計算，大約需要出租40年才能換回全部的資金投入。但記者的這一算法遭到經(jīng)紀(jì)人的反對：“你不能這么算，誰純靠租金算收益呀，你得算房價的漲幅，主要是房價，這個投資肯定是高回報的，要不也不會這么多人買?！?/font>
一名在該小區(qū)租住兩年的年輕人告訴記者，他在該小區(qū)租了一個近40平米的一居室，第一年的租金是1000元錢，現(xiàn)在漲到了1300元錢，他覺得很劃算，“我在四惠上班，住通州是比較方便的，地鐵上去還有座，關(guān)鍵是便宜，比邊上商品房的租金低多了，就我這租金，在通州好地段連個單間都租不上，在這我自己住一居室，很舒服。”他還表示，小區(qū)周邊的配套非常全，生活很便利。
而像這名年輕人一樣，記者在該小區(qū)里看到很多年輕的上班族，因租金相對低廉，該小區(qū)的房源出租基本不成問題。
專家觀點(diǎn)
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)
張大偉
小產(chǎn)權(quán)房永遠(yuǎn)不可能轉(zhuǎn)正
三中全會精神的誤讀，造成小產(chǎn)權(quán)房一度出現(xiàn)投資熱。大部分小產(chǎn)權(quán)房是利用集體經(jīng)營性地塊，違規(guī)轉(zhuǎn)變用途為住宅，不可能轉(zhuǎn)變成商品房住宅。同時，如果將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，將徹底影響當(dāng)下的土地財政，所有地方政策也不會有轉(zhuǎn)正小產(chǎn)權(quán)房的可能性。三中全會政策中的扶持農(nóng)民收入，提高農(nóng)村土地價值，更多是針對農(nóng)村的集體用地，已經(jīng)蓋成小產(chǎn)權(quán)房的土地屬于違規(guī)利用，不會有轉(zhuǎn)正的可能性。
同策咨詢研究部總監(jiān)
張宏偉
小產(chǎn)權(quán)房短期內(nèi)難以消失
在保障性住房體系還不能真正發(fā)揮其社會保障作用的背景下，一些大城市房地產(chǎn)市場價格高漲與小產(chǎn)權(quán)房并存的現(xiàn)象還將持續(xù)。從這個角度來說，小產(chǎn)權(quán)房的問題不是“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”，而是整個住房市場保障體系的問題。如果這些問題解決不了，那么，即使官方拿出小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”方案，市場也不會有很高的接受積極性。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁
胡景暉
區(qū)別對待小產(chǎn)權(quán)房
對“小產(chǎn)權(quán)房”的處理需要區(qū)別對待“合法”與“非法”，所謂“合法”，即小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)符合所在鄉(xiāng)村的土地利用規(guī)劃及建設(shè)規(guī)劃，此類住房通過補(bǔ)繳相關(guān)稅費(fèi)、補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，花費(fèi)與商品房同樣的代價之后，便可以進(jìn)入城鄉(xiāng)住房體系之中；所謂“非法”，即對于違反土地管理法律法規(guī)，不符合土地和建設(shè)規(guī)劃的“小產(chǎn)權(quán)房”，尤其是占用基本農(nóng)田的，嚴(yán)重影響鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃，又不能采取措施加以改正的，應(yīng)依法拆除。只有這樣，才能實(shí)現(xiàn)真正的公平，也才能保障集體土地“與國有土地同等入市、同權(quán)同價”。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)
郭毅
購買小產(chǎn)權(quán)房未必劃算
對于建設(shè)在農(nóng)村集體建設(shè)用地上的小產(chǎn)權(quán)房，可能會采取補(bǔ)繳土地出讓金的方式轉(zhuǎn)正，但對于建設(shè)在耕地上的小產(chǎn)權(quán)房，依然會嚴(yán)厲禁止，不僅不會轉(zhuǎn)正，反而可能面臨強(qiáng)制拆除的風(fēng)險。但對于購房者來說，由于信息的不對稱，并不能準(zhǔn)確了解到小產(chǎn)權(quán)房所占用的土地性質(zhì)究竟是耕地還是集體建設(shè)用地，因此當(dāng)前依然要慎重購買小產(chǎn)權(quán)房，防止“錢、房兩空”。
相關(guān)數(shù)據(jù)
2012年9月和2013年6月，北京市國土局已經(jīng)在官網(wǎng)上公開曝光了全市83個小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，此后又公開曝光了23個變相小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目。截至目前，83個小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目中已經(jīng)有76個獲得行政處罰，另外有7個還在處理過程中。這些項(xiàng)目中，有7個已經(jīng)全部拆除，5個涉及占耕地的部分已經(jīng)拆除。此外，2013年公布的23個以“汽車營地、生態(tài)農(nóng)莊、私家菜園”等名義違法建設(shè)租售的變相小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目中，18個已拆改到位，5個正在整改中。
小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村民委員會頒發(fā)。鄉(xiāng)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。
驗(yàn)房
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