昨日上午，剛剛從北京參加全國(guó)兩會(huì)回來的建業(yè)住宅集團(tuán)（中國(guó)）有限公司董事長(zhǎng)胡葆森，按照往年的慣例舉行了兩會(huì)歸來的媒體懇談會(huì)，暢談他在兩會(huì)上的見聞和感受心得。針對(duì)媒體關(guān)注的樓市泡沫、房?jī)r(jià)走勢(shì)等熱點(diǎn)話題闡述了自己的觀點(diǎn)。
A
為企業(yè)代言 我們需要民意至上的政府
在全國(guó)兩會(huì)期間，胡葆森參加了一個(gè)企業(yè)家的“兩會(huì)沙龍”，主題就是“企業(yè)需要怎樣的政府”，胡葆森昨日首先與參加懇談會(huì)的媒體分享了這個(gè)沙龍上自己的發(fā)言。
“圍繞這個(gè)主題我講了三句話，第一，企業(yè)需要內(nèi)心強(qiáng)大的政府，因?yàn)橹挥袃?nèi)心強(qiáng)大了，駕馭國(guó)內(nèi)和國(guó)際形勢(shì)的信心足了，決策才能夠適應(yīng)和滿足整個(gè)中國(guó)的國(guó)情需要，現(xiàn)在大家都期盼著改革，只有內(nèi)心強(qiáng)大才能在改革方面做出實(shí)實(shí)在在的舉措。
“第二，企業(yè)需要有歷史責(zé)任感的政府，經(jīng)過將近35年的改革開放，我們?nèi)〉昧私裉炫e世矚目的成就。但是在快速發(fā)展的同時(shí)，我們?cè)诤芏喾矫嬉哺冻隽舜鷥r(jià)，這些都是我們現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)健發(fā)展存在的一些隱憂，面對(duì)這些矛盾和隱憂我們必須通過發(fā)展，通過改革來解決這些問題。但是如果你要沒有這種歷史責(zé)任感，就不可能有這種改革的緊迫感，就有可能會(huì)喪失一些改革的時(shí)機(jī)。
“第三，我希望有一個(gè)民意至上的政府，我們政府在做任何決策，包括黨的最高領(lǐng)導(dǎo)集體在做任何決策的時(shí)候都要心懷民意，能夠民意至上。”
胡葆森說，這次兩會(huì)閉幕后自己心情特別好，“從總書記和總理的講話中，釋放出很多好的信息，我的三個(gè)心愿，在書記和總理的話中都找到了很好的答案。”
B
戰(zhàn)略 省域化十年，進(jìn)入縱深階段
談到自己的企業(yè)，胡葆森介紹了企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，“建業(yè)在2002年確立了扎根河南走省域化發(fā)展的戰(zhàn)略之后，得到了本地媒體的支持與鼓勵(lì)，今年，我們開始進(jìn)入省域化戰(zhàn)略的縱深階段?！?/p>
建業(yè)將需要4年時(shí)間完成一個(gè)經(jīng)營(yíng)任務(wù)目標(biāo)，即2016年要完成300億的銷售。建業(yè)一路堅(jiān)定地沿著十幾年前確定的省域化發(fā)展戰(zhàn)略的方向，走了11年，這11年從2002年的銷售額2個(gè)多億，到去年年底突破了100億，而且再用兩年時(shí)間要跨上200億這個(gè)臺(tái)階，這都得益于中國(guó)城市化快速發(fā)展的大背景，也得益于河南城市化在過去的十幾年間快速發(fā)展的背景?！霸谶@個(gè)過程中我們走得比較堅(jiān)決，既不左顧右盼，又專心致志，一路走來克服了種種困難，抗拒了不少的誘惑，忍受了不少的委屈，也經(jīng)受了很多的考驗(yàn)，從建業(yè)今天取得的階段性的經(jīng)營(yíng)成果來看，應(yīng)該說這個(gè)既定的戰(zhàn)略方向現(xiàn)在看來是正確的，順應(yīng)了國(guó)家城市化發(fā)展的方向，尤其比較超前地看到了中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展方向以及中國(guó)的城鎮(zhèn)化對(duì)于中國(guó)社會(huì)變革的不可替代的重要意義?！?/p>
胡葆森說，在全國(guó)兩會(huì)期間，李克強(qiáng)總理在河南代表團(tuán)會(huì)議上最后發(fā)表講話的時(shí)候特別提到了對(duì)于建業(yè)這種穩(wěn)守河南，從大城市一直到小城鎮(zhèn)這個(gè)方向，進(jìn)行了肯定并表示欣賞。
C
目標(biāo) 2015年底進(jìn)入40個(gè)縣級(jí)市、17個(gè)地級(jí)市
對(duì)于記者提問建業(yè)到2016年完成300億銷售中三四級(jí)市場(chǎng)的貢獻(xiàn)率占比多少，胡葆森解釋說：“我個(gè)人從指導(dǎo)思想上希望在縱深階段的三四年間，在2015年年底的時(shí)候，能夠達(dá)到17個(gè)地級(jí)市場(chǎng)和大約40個(gè)縣級(jí)市場(chǎng)，2015年年底或者最遲在2016年年底三級(jí)市場(chǎng)在開發(fā)規(guī)模上達(dá)到一個(gè)基本均衡的狀態(tài)。”
“基本的均衡比如說鄭州市場(chǎng)200萬平方米，40個(gè)縣級(jí)市場(chǎng)200萬平方米，17個(gè)地級(jí)市場(chǎng)200萬平方米，從規(guī)模上基本均衡，但是鄭州200萬平方米在三到四年后大概均價(jià)突破1萬元，200萬平方米就是200億，17個(gè)地級(jí)市場(chǎng)均價(jià)在5000元到6000元的水平，200萬平方米就是100億~130億，40個(gè)縣級(jí)城市均價(jià)應(yīng)該在4000元以下，200平方米就是80億左右，大約有400億的可售物業(yè)，賣掉60%大概就是300億?！?/p>
對(duì)于鎮(zhèn)級(jí)市場(chǎng)，胡葆森說，今后4年仍不是建業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)，縱深階段主要目標(biāo)還是進(jìn)入縣級(jí)，捎帶進(jìn)入一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)，到了第四個(gè)階段戰(zhàn)略覆蓋階段主要進(jìn)入更多的縣城，那時(shí)候可能會(huì)進(jìn)入更多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，時(shí)間大約4年以后。
【老胡說】
我們要奪回鄭州市的第一
我們還有一個(gè)目標(biāo)，無論攻堅(jiān)階段也好，還是縱深階段也好，我們要奪回鄭州市的第一，這對(duì)我們來講也是一個(gè)目標(biāo)?，F(xiàn)在鄭州市場(chǎng)大概有10個(gè)項(xiàng)目，我相信在未來的兩到三年在鄭州確保前三，爭(zhēng)取第一，還是要有這樣一個(gè)目標(biāo)，這實(shí)際上也是一個(gè)調(diào)整。我現(xiàn)在的力量可以滿足兩線作戰(zhàn)，現(xiàn)在實(shí)際上是三線作戰(zhàn)，省會(huì)、地級(jí)市場(chǎng)和縣級(jí)市場(chǎng)，地級(jí)市場(chǎng)加縣級(jí)市場(chǎng)約等于鄭州和洛陽的市場(chǎng)。
河南市場(chǎng)整體上沒有什么泡沫
我認(rèn)為河南市場(chǎng)整體上沒有什么泡沫，為什么呢？因?yàn)榫拖衽袛啾本┑姆績(jī)r(jià)一樣，我們能拿北京的家庭收入和北京的房?jī)r(jià)做一個(gè)比較嗎？因?yàn)槟阋帽本┑募彝ナ杖牒捅本┑姆績(jī)r(jià)比是15倍甚至20倍以上，北京現(xiàn)在均價(jià)2萬，一套100平方米的房子就是200萬，北京的家庭收入能到20萬嗎？已經(jīng)超過了我們認(rèn)為正常的指標(biāo)，但是你要注意到北京的房子一半以上是賣給了北京以外的人，它面對(duì)的是全國(guó)到北京置業(yè)的人，他們的收入要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我們從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)拿到的北京人均收入。
所以，從這個(gè)方法來判斷鄭州也是如此，鄭州的房子也是50%甚至更高賣給了鄭州以外其他各地市包括縣城的有置業(yè)能力的人，但這些人的購(gòu)買能力和收入水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于鄭州人均的收入水平。所以，從這個(gè)意義上來講，不要把鄭州的房?jī)r(jià)和家庭收入相比超過了10倍，說成我們判斷鄭州有泡沫的依據(jù)，我認(rèn)為是不科學(xué)的。
河南房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)，持續(xù)上升是大趨勢(shì)
“我預(yù)測(cè)河南的房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)，比較平穩(wěn)，但是持續(xù)地上升是大趨勢(shì)，我堅(jiān)持這樣的觀點(diǎn)，因?yàn)楦鞣N成本都在上漲，費(fèi)在上漲，銀行的利息也沒減，各種價(jià)格都在上漲，所以房?jī)r(jià)未來十年看整體上升是一個(gè)趨勢(shì)?！?/p>
“但是不會(huì)出現(xiàn)大幅度上升，為什么呢？有兩個(gè)原因：一是中央政府不希望，也不能讓各個(gè)城市的房?jī)r(jià)再快速上漲；二是5年前開始的保障房建設(shè)，特別是2011年開始的帶有數(shù)字要求，有量化指標(biāo)的保障房建設(shè)在未來的兩三年間落成之后，市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)會(huì)從根本上發(fā)生改變?！保ㄓ浾?辛?xí)郧?實(shí)習(xí)生 劉歡/文）
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