易憲容：房地產(chǎn)調(diào)控政策是否會戛然而止？
最近，不僅住房銷售開始上升，而且住房市場宏觀調(diào)控政策嘎然而止輿論四起。比如，央行降息后，有媒體認(rèn)為央行又在重申7折優(yōu)惠按揭貸款利率，或住房貸款利率將全面下降；有媒體報道銀監(jiān)會對個人住房消費信貸風(fēng)險權(quán)重已降低；還有媒體報道，國內(nèi)一線城市千人排隊購買住房的現(xiàn)象又出現(xiàn)；甚至于媒體報道，一個大四學(xué)生一天賣住房30套，日薪10萬元等等?？吹竭@些報道，國人肯定會以為國內(nèi)早些時候堅決不動搖的住房市場宏觀調(diào)控又嘎然而止，如2009年那樣新一輪的住房炒作高潮又將開始。
而這些報道不僅沒有市場、經(jīng)濟及及文件之邏輯，更不用說事實相符了。這兩天，無論是央行還是銀監(jiān)會及發(fā)改委紛紛都出來辟謠，說政府放松當(dāng)前的住房宏觀調(diào)控是沒有的事。事實上，政府部門出來辟謠是真的，只不過媒體利用了政府部門政策上的曖昧而大做文章，或借此機會來炒作而已。
比如，所謂的住房按揭貸款利率7折優(yōu)惠。這是2008年10月《中國人民銀行關(guān)于擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度有關(guān)問題的通知》(或2008年302號文件)所規(guī)定的。該文件規(guī)定，居民首次購買普通商品房和改善型自住房，個人住房貸款利率的下限擴大為貸款利率的0.7倍?？梢宰⒁獾?，盡管這政策成了所以購買者都可享受0.7倍優(yōu)惠貸款利率，但當(dāng)時的文件同樣規(guī)定只是消費性住房才可享受其優(yōu)惠的。
到了2010年國十條之后，央行與銀監(jiān)會出臺了《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》的275號文件。該文件規(guī)定，有三個方面，一是各商業(yè)銀行停止發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明者停止發(fā)放貸款；二是居民購買第二套住房，其首付比例在50%及以上(2011年調(diào)整于不能低于60%)，貸款利率在1.1倍及以上；三是居民購買首套住房，其首付比例在30%及以上，貸款利率由各商業(yè)銀行自行決定。
從上述兩個文件所規(guī)定的內(nèi)容來看，一是只有首套住房或居民消費性購買住房才可享受優(yōu)惠利率；二是302號7折優(yōu)惠利率，到275號文件盡管沒有取消，但這僅是住房優(yōu)惠貸款利率下限，即優(yōu)惠貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率0.7倍，但并沒有說所以購買首套住房者都可享受這種優(yōu)惠利率，也沒有說商業(yè)銀行對購買首套住房一定要能7折優(yōu)惠利率；三是275號文件之后，對住房投機炒作與住房消費有嚴(yán)格的規(guī)定并貸款條件差異化。即購買第二套及以上的住房不能夠享受信貸優(yōu)惠條件，并對此有嚴(yán)格規(guī)定，而首套住房貸款利率到底多少完全由商業(yè)銀行自己決定，央行對此沒有任何規(guī)定。
那么，在這樣的文件邏輯下，當(dāng)前購買首套住房貸款享受7折優(yōu)惠有沒有可能？一般來說，住房按揭貸款都是5年期以上的中長期貸款，基準(zhǔn)利率為6.8厘。如果7折優(yōu)惠，該貸款利率現(xiàn)在為4.76厘；如果8折優(yōu)惠，該利率為5.44厘；如果8.5折優(yōu)惠，該利率為5.78厘；如果9折優(yōu)惠，該利率為6.12厘。而當(dāng)前5年期以上的存款利率為5.1厘；如果該利率向上浮動10%，利率為5.61厘。
從以上比較就會看到，要商業(yè)銀行做7折優(yōu)惠貸款利率，根本就不可能，因為這樣做會導(dǎo)致銀行虧損，用銀行利潤來補貼貸款人，商業(yè)銀行是不會干的，銀行股東也不會同意。如果銀行貸款利率85折優(yōu)惠，這還得看5年期存款利率是不是會上浮，如果上浮，除營運管理成本后，銀行同樣是無利可圖。而5年期存款利率上浮的概率很大，或是一種趨勢，否則銀行的存款就面臨搬家風(fēng)險。也就是說，在現(xiàn)有的信貸政策范圍內(nèi)及在現(xiàn)有信貸市場的條件下，商業(yè)銀行根本就沒有做7折優(yōu)惠貸款利率動力，把貸款利率做到85折已經(jīng)是它的極限了，否則商業(yè)銀行沒有動力來增加這種住房按揭貸款。
那么，市場為何在央行沒有辟謠之前，會對住房按揭貸款7折優(yōu)惠利率會如此渲染。因為，無論是房地產(chǎn)開發(fā)商還是地方政府，無論是一般投機炒作者還是銀行持有許多住房的人(上一輪住房投機炒作銀行工作是主力)，都希望利用中央政府穩(wěn)增長的政策，利用最近央行降息是，來重新調(diào)整當(dāng)前國內(nèi)住房市場之預(yù)期。只要住房市場的預(yù)期一轉(zhuǎn)變，那么新一輪的住房投機炒作又可能開始。這些人也會借房價上漲盡早把其手中套牢的住房脫手。比如央行文件為何會如此快流入市場，媒體炒作個人住房貸款利率7折優(yōu)惠如此快，都是與上述原因有關(guān)。
而住房市場預(yù)期一改變，住房消費者怕出現(xiàn)2009年的情況那樣的情況會提前進入住房市場，因為他們擔(dān)心住房價格再次上漲而錯過購買住房機會；對于住房投機炒作者來說，面對各種優(yōu)惠政策誘惑，更是聞到了政府住房宏觀調(diào)控政策松動氣息，新一輪的住房投機炒作者又可能開始涌入市場。而房地產(chǎn)開發(fā)商就會借此機會不斷推高房價，地方政府也會借此機會以更高的價格出售更多的土地等。如果這種情況出現(xiàn)，那么調(diào)整了兩年多的住房市場的宏觀調(diào)控就可能嘎然而止。
可以說，當(dāng)前國內(nèi)住房市場宏觀調(diào)控將面臨巨大的不確定，其根源就是中央政府住房政策實質(zhì)上的曖昧性，仍然希望住房市場成為GPD增長的工具，不能夠真正去除住房市場賺錢功能，而可讓住房投機炒作者群魔亂舞。在這種情況下，國內(nèi)任何宏觀經(jīng)濟政策變化都可以住房市場既得利益集團炒作其政策引誘。最近，國內(nèi)住房市場發(fā)生的一些謠言及虛假跡象都表明了這一點。愿意中央政府能夠?qū)γ鞑烨锖?，堅決把當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫擠出。這才是中國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展最為關(guān)鍵的大事。否則，當(dāng)前房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控就有可能嘎然而止。
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