媒體稱中國囤房成本幾乎為零 國外重稅罰投機
近年來隨著房地產(chǎn)市場價格的上漲，包括法蘭克福在內(nèi)的一些德國城市租房市場一片繁榮，許多人之所以投資買房，看中的也是租房的投資回報。按照德國稅法規(guī)定，出租人要依法納稅，稅率根據(jù)每個人的情況可能會各有不同，普遍來說在30%左右。此外，在旺盛需求的驅(qū)動下，德國各大城市的房地產(chǎn)價格一路上漲，柏林等城市甚至一年內(nèi)平均價格上漲超過20%。
房價的快速上漲引發(fā)了德國一些政治家和銀行家的警惕。德國央行去年曾發(fā)布報告對快速上漲的房價表示擔(dān)憂。
德意志銀行的報告顯示，一旦德國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫風(fēng)險，從德國央行到聯(lián)邦和地方政府都可以采取措施應(yīng)對，比如說收緊銀根、減少貸款供應(yīng)量，通過提高公證費等方式增加交易成本，以及增加供應(yīng)量等遏制房租上漲勢頭。
日本各種稅費讓住宅沒有投資價值
在日本，從買房開始，房屋持有人面臨很多費用如不動產(chǎn)取得稅、印花稅、登記證稅，以后每年要交固定資產(chǎn)稅。不動產(chǎn)的買賣、交換、贈與都要交不動產(chǎn)取得稅，稅率為土地和住宅建筑的3%。
二手房的轉(zhuǎn)讓、交易也要收不動產(chǎn)取得稅，贈與和繼承稅收更多。經(jīng)常聽日本人說，辛辛苦苦買一套房子，三代以后幾乎就沒有了。很多日本人由于交不起昂貴的遺產(chǎn)稅，采取把房子買掉的方式，繼承部分遺產(chǎn)。
一般來說房子值3000萬日元至5000萬日元，遺產(chǎn)稅為20%，5000萬日元以上為30%，1億日元至3億日元為40%，超過3億日元為50%。贈與稅和遺產(chǎn)稅的稅率差不多。
據(jù)了解，在日本，買房子幾乎都是用于自住，管理規(guī)則里有規(guī)定必須用于居住。也有出租的，但在日本買房僅僅是為了出租似乎并不太劃算，幾十年也收不回成本。而且日本的二手房折舊率很高，再好的房子，買了再賣一般都要賠錢，年限越久賠得越多，幾十年過后，成本還沒收回，房子本身已經(jīng)不值錢了，所以日本人投資一般不會選擇買房，性格保守的人會選擇購買國債，敢于冒險的會選擇證券、期貨和金融衍生產(chǎn)品，但也有很多日本人投資意識相對淡薄，喜歡把錢放在銀行里，賺取幾乎是零利率的微薄利息。
日本購房的方式是部分現(xiàn)金、部分貸款，按揭貸款的首付比例沒有規(guī)定，可以為零。只要通過銀行的審查都能得到貸款。審查主要看收入多少，穩(wěn)定程度如何。但一般每年償還貸款額度占收入的25%以下為基準。如果高于這個比例，比較優(yōu)惠的貸款一般難以獲得，只能選擇利息較高或者小的地方銀行貸款。對買房的審查可能還有其他考慮因素，比如年齡，性別等等，主要是考察償還能力。
日本的房子大致有住宅、公寓和別墅等，住宅多為日式住宅，多是買地自己建。當然，如要圖省事，也有人買建好的日式住宅。不過和公寓相比一般要貴一些，在東京，像樣的日式住宅要1億日元左右。
公寓和中國的樓房一樣，不過沒有七十年產(chǎn)權(quán)一說，而是永久產(chǎn)權(quán)。公寓的價格一般會比日式住宅便宜很多。另外，在日本買公寓都是使用面積，一套70多平方米的房子相當于中國的100平方米住房。
至于買別墅，這在多數(shù)日本人看來是一種奢侈，可望不可及。
買房子還有其它成本，如買房時要交一筆修繕金，修繕基金的算定比較復(fù)雜，住房面積大，修繕費就高；每個月要交管理費，不同地方金額差很大。比如，在一些地方，買60平方米的住房每個月要交2萬日元的管理費。維護由住民管理委員會做決定，委托物業(yè)管理公司執(zhí)行。住房時間長了，修繕費不夠用，可能中途另收維護費。另外，房屋更改用途要申請，看占專用面積的比例，閑置會影響免稅。
總之，從日本的現(xiàn)狀來看，一般居民住房的投資和收益空間很小。所以大家考慮的不是增值，而是如何盡量保值。在日本，也沒有聽說過限購政策，基本是市場行為。
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