媒體稱(chēng)中國(guó)囤房成本幾乎為零 國(guó)外重稅罰投機(jī)
美國(guó)持有成本約占家庭收入的1/4
2011年的美國(guó)社區(qū)調(diào)查顯示，2011年包括抵押貸款、房屋維護(hù)等在內(nèi)的每月持有成本平均值是1059美元，約占每月家庭收入的21%。
據(jù)美國(guó)“21世紀(jì)紅木地產(chǎn)”房屋中介公司房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人阿拉斯·布塔斯介紹，出售住房的資本利得稅最高可達(dá)約30%。如果是轉(zhuǎn)手租賃，也需要對(duì)出租收入征收相應(yīng)的資本利得稅。房產(chǎn)贈(zèng)與方面，美國(guó)個(gè)人2013年度贈(zèng)與稅免征額為1.4萬(wàn)美元，終身贈(zèng)與稅免征額為525萬(wàn)美元，超過(guò)部分最高稅率按40%計(jì)算。房產(chǎn)遺產(chǎn)稅方面，免征額同樣為525萬(wàn)美元，超過(guò)部分最高稅率也達(dá)40%。
由此可以看出，在美國(guó)炒房的成本非常高。
假設(shè)購(gòu)買(mǎi)一套20萬(wàn)美元的住房，如果想在一年內(nèi)賣(mài)掉，需要房?jī)r(jià)至少上漲10%至15%才能覆蓋購(gòu)房和賣(mài)房的交易成本，而且可能還要繳納半年的房產(chǎn)稅和25%以上的資本利得稅。而根據(jù)美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，去年12月美國(guó)各類(lèi)舊房銷(xiāo)售中間價(jià)為每套18.08萬(wàn)美元，僅同比上漲11.5%。
在美國(guó)，房產(chǎn)的主要開(kāi)支是房產(chǎn)稅。計(jì)稅依據(jù)為房屋評(píng)估價(jià)值。房屋評(píng)估價(jià)值由兩部分組成：一是房屋本身的價(jià)值，二是土地的價(jià)值。房產(chǎn)稅稅率由各州自行決定，各地區(qū)差別很大，大部分年稅率為房屋評(píng)估價(jià)值的1%至3%，分上、下半年兩次繳納。
例如，在弗吉尼亞州阿靈頓縣，一套20萬(wàn)美元住房每年的房產(chǎn)稅約為2000美元。一般而言，房?jī)r(jià)越貴，房產(chǎn)稅越高。按照2011年美國(guó)社區(qū)調(diào)查的數(shù)據(jù)，美國(guó)家庭每年繳納的房產(chǎn)稅約為1800美元。
在美國(guó)，出售過(guò)去5年內(nèi)自己居住滿兩年的首套住房個(gè)人可免征資本利得稅25萬(wàn)美元，已婚夫婦可免征50萬(wàn)美元。但如果出售居住未滿兩年的首套房或者是第二套以上的住房，則要繳納資本利得稅。如果購(gòu)入與出售間隔時(shí)間在一年以?xún)?nèi)，資本利得稅稅率等同于個(gè)人所得稅的稅率，一般為25%；購(gòu)入與出售間隔時(shí)間在一年以上，資本利得稅適用稅率相對(duì)較低，一般為15%。
美國(guó)持有房產(chǎn)的其他開(kāi)支還包括維護(hù)、折舊等成本。
從房產(chǎn)交易來(lái)看，購(gòu)房者需繳納一次性的房產(chǎn)交易稅、律師費(fèi)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)、房屋估價(jià)費(fèi)、房屋檢查費(fèi)和登記費(fèi)等，一般合占住房售價(jià)的3%至5%。但如果是全款購(gòu)房，交易成本可降至住房售價(jià)的1.5%。賣(mài)房者則需繳納一次性的律師費(fèi)、房產(chǎn)交易稅、登記費(fèi)、維修費(fèi)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介費(fèi)等，一般合占住房售價(jià)的7%至10%。其中，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介費(fèi)所占比重最大，約為住房售價(jià)的4.5%至6%。
在美國(guó)購(gòu)房，首付比例多數(shù)為房?jī)r(jià)的10%或20%，具體額度由政府各項(xiàng)優(yōu)惠政策和個(gè)人經(jīng)濟(jì)狀況決定。假設(shè)購(gòu)買(mǎi)一套20萬(wàn)美元的住房，首付20%，即4萬(wàn)美元，按30年期按揭、固定年利率為4%計(jì)算，包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的平均月供資金是930美元。
另外，賣(mài)房者可能還需要根據(jù)房產(chǎn)出售收入繳納資本利得稅。
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